你凭什么唱空北京房价？
前几天，杠杆地产看到一篇网文《难以置信！90%的房子降价！向全国“输血”！北京彻底变了！》。从标题就不难看出，文章在讨论北京房价下降和人才外流问题。
很多年来，在人们吐槽或唱空的城市排行上，北京一直占据C位。
它的房价、环境、交通等问题一直遭人诟病。而只要它房价稍有下降或者人才稍有外流，就会被唱空。
其实可以理解，流量时代，博眼球偶尔也是必要的。这也从另一个角度说明了，北京的高关注度。
因为，它是祖国的首都。
01
房价降了？
北京最近把全国房价最高的宝座让给了深圳。但这并不能说明市场对北京没信心，而是深圳情况确实特殊。
深圳面积1996.85平方千米，常住人口1302.66万人。北京面积16410.54平方千米，常住人口2154.2万。
也就是说，深圳的人口密度远远高于北京。
深圳只有北京八分之一的面积，土地供应本来就有限。加上深圳经济不弱，坐上全国房价最高的位置，其实是市场正常的反映。
还有人说，今年的北京楼市异常惨淡，多项核心数据创2017年“317新政”以来最差。
比如，截至今年10月，北京住宅（不含共有产权住房）库存突破7万套，创下最近8年来的最高纪录。
再比如，今年10月，北京二手房业主降价比重高达91.6%，为“317新政”以来的最高值。
可实际上，楼市很复杂，杠杆地产想说的是，仅靠几组表面数字不足以说明全部问题。
再者，住宅有很多种，在豪宅销售方面，北京的表现并不差。
根据克而瑞的数据，今年前五个月，北京、上海的千万级豪宅（一手）成交量翻倍。侧面说明了中国两大经济中心的强大内力。
而北京3000万以上豪宅的成交量更是为去年同期的6倍。不难看出塔尖人士对北京市场的巨大信心。也说明北京这个市场，只要有一点点阳光，就会非常灿烂。
02
人才跑了？
除了房价下降，还有说人才流失。
2019年，北京企业京东发布《中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，报告显示：北京正向全国输送人才，不少流向了广州、深圳、上海。
据中国人口迁移和城镇化发展研究报告，2018年北京净迁出人口高达28.7万。北京迁出人口，主要流向广州、深圳、上海、杭州。
有人还担心北京不仅流失了人，更流失了人才。
11月10日，清华大学《数字经济时代的创新城市和城市群发展研究报告》显示，上海、深圳数字人才吸引力最强，而北京和广州一道，数字人才净流出。
但杠杆地产还是想说，人才流失值得北京重视，可离开北京并未成为北京人才的大面积普遍性选择。所以北京依旧不该被唱空。
其实这几年北京自身处于调整期，短时间内会带来一些不确定性，这可能是一些年轻人离开北京的原因。
另外，北京市容市貌确实没有上海精致，气候环境也确实没有深圳宜人，消费又不如广州亲民。
这些都在一定程度上，削弱了北京的吸引力。
但我依旧看好北京，下面杠杆地产就来说说理由。
03
唱空北京？该歇歇了
华北第一新区蓄势待发，北京也的确在“疏散非首都功能”。
然而，北京未来绝不可能是华盛顿、堪培拉、渥太华和巴西利亚，那种纯粹的政治首都。这是中国的政经格局决定的。
去年，北京的三产增加值高达2.4万亿，比上海高出两千亿。换言之，北京是中国服务业和高科技创新的绝对中心。
先说金融，尽管在金融增加值这个指标上，北京已落后于上海，但金融机构总部数量还是远多于上海。
在现有的政经体制下，中国的金融决策中枢和系统重要性金融机构，都会继续设立在北京。这让北京的金融中心地位无可撼动。
北京的金融机构本外币存款余额，也是笑傲全国，这背后是这座城市巨大的金融资产规模和高度活跃的投融资活动。
再看以互联网产业，可能上海、杭州、广州、深圳加一起都不一定是北京的对手。那些总部并不在北京的互联网巨头，如阿里、腾讯，也都把北京作为重要的基地或者第二总部。
这还没算上北京为数众多，位列500强的央企们。
或许在城市形态上，上海像东京；在创新氛围上，深圳像旧金山。
但实际上，按城市功能而言，北京才更像东京。同时叠加了波士顿（名校众多）、洛杉矶（影视发达）、旧金山（科技企业积聚）的功能。
上面杠杆地产讲到，政治的根本结构安排，让中国政治中心和经济中心不可能分离。其实这也不是中国特色，类似情况在东亚尤其常见，如日本、韩国、印尼、泰国。
在这里杠杆地产可以负责地告诉大家，未来北京的央企不会大量外迁，金融中枢和相关产业不会整体外移。“全球科技创新中心”赫然写在北京的规划里。北京的新经济版图不但没有缩水，反而更大。
这样的北京，有什么理由唱空？
04
2300万是不是北京的人口上限
很多时候对北京的唱空，更多是一种气话。
其中一个原因是由于北京对外来人口吸引力太大，来者众多。相对来说，北京可能没有那么重视人。想想北京高难度的落户门槛，不提也罢。
但北京有自己的苦衷。2300万，是北京要死守的人口红线。
2017年，北京城市总体规划(2016年—2035年）批复通过，规划里明确规定：到2020年，北京市常住人口规模要控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。
但在规定获批之前，北京市人口就已经见顶。
相信北京的人口容量，经过了一系列科学测算。但测算人口红线时，谁知道未来的社会发展和科技进步？
唐朝百万人口的长安，就已经是世界最大城市，现在东京圈可是住着超过3000万人口。
很多人抱怨着地铁太拥挤了、看病和入学更难了，房价也被炒高了。总给人感觉这座城市人口已经到了极限。
其实这些想法背后都有一个假定——城市公共资源是有限的，人口一旦突破了临界点，就会造成僧多粥少的局面，进而降低居民生活质量。
不过任何公共资源都是可以增加的，城市最强大的地方就是在于它能远距离调动各种资源。拥有1500万人口的洛杉矶，85%的自来水都是从其他地区调来的，这方面HK和新加坡更是如此。
自然资源的匮乏不一定会阻止城市的生长（杠杆地产请大家想想沙漠中的迪拜），就更别说道路、学校、医院这类原本就是可以建造的公共资源了。
早在2007年，就有经济学家提出5000万人城市的可能性。理由是：人口集中带来规模经济效应，能有效提升经济运转的效率，实现更广泛的分工。人口红利也使公共交通等基础设施更有利可图。
此外，人口集中后，垃圾处理和城市污染等问题反而能得到集中有效的处理。
05
更好的北京何以可能
5000万人的超级都市毕竟只是设想。
但3000万人口的城市是现在就实际存在的，东京圈是如何做到的呢？
首先，不得不提东京超级发达的轨道交通系统，它为东京提供了强大的运输和周转能力。
尽管在世界地铁运营里程排行的前几名都是中国城市。这其实是由于统计口径的原因，比如东京地铁运营里程大概500公里，放在中国现在也就第3位，未来排名会更低。
但东京还有庞大的国铁、私铁，它们和东京两家地铁公司共同组成了长达3000公里的轨道交通网络。
要知道京广高铁也才2298公里，3000公里可以从广州到沈阳了。
图片来源|东京地铁官网（特此感谢）
其次，就是合适的城市形态。
东京没有类似天通苑、回龙观这种睡城，办公区、住宅区、商业区分布合理。这就避免了哪条地铁上下班挤不上去，平峰时间又空得要死的尴尬。
再次，还要回到城市管理问题。还不说东京，就说上海和深圳的城市管理，值得北京借鉴。
第四，不能忽视城市连绵体的作用，按连续街区（即建城区面积）来界定城市区域，而不是行政区划。
人口多达3784万的大东京其实是地跨东京都、千叶县、琦玉县、神奈川县的连绵城区。如果只统计东京都，人口为1316万人左右。
为了方便大家理解，可以把城市连绵体视为都市圈、城市群（实际上有区别）。这也是北京目前欠缺的。
北京一半的人口都五环内，而北京周边的城市几乎无法为北京分流。相比之下，上海、广州、深圳周边都有城市连绵体为自己分流。
尽管地铁修建、城市形态、城市管理、城市连绵体都无法一蹴而就，但这理应成为北京的努力方向。
其实很多人对北京的骂不是批评，而是希望北京做得更好。
因为北京在突破发展天花板的同时，也代表了中国在突破天花板。北京房产的价值，可能就蕴藏在突破中。