撤回！驻马店、广州之后，青岛“故伎重演”，楼市放松有多难？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友灰熊推荐Aian Walker的《Sing Me to Sleep》：Different World。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

4月14日，是有趣的一天。

青岛住建局发布了关于《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》的通知。按照这则通知：

《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》，现予发布。征询意见期间网传的内容与本通知发布的内容不一致的，以本通知发布为准……

在新规则里：

原第四条，由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占有部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算，取消了。
原第五条，换房家庭限售2年的规定取消，恢复为“出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）”。

原第六条，人才购买首套房不受户籍、个税、社保限制，符合落户条件的在校大学生，在办理落户后可以购房，也取消了。
原第七条，因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策，直接没有了。

看完青岛住建局的新规，杠杆地产不得不感叹，青岛前后都挺有意思的。

青岛为什么要这样做，楼市会走向何方？这对其他城市、对调控大局的信号是什么？

01

不仅仅是青岛，主要是担心“示范”效应

此前，3月末开始，青岛准备搞消费季，自3月23日开始，上述松绑政策可以持续搞100天。

应该说，青岛挺有智慧的。我坚持“房住不炒”，只是这一百天，我为了响应复工复产、恢复经济，搞百日万店消费季活动。

其中，消费自然也包括房地产消费。

没毛病。

但是，杠杆地产要说，问题来了。我们可以想，如果可以搞100天，100天后，是不是还可以延续？

如果青岛可以搞100天，其他城市是不是也可以搞100天？

假使这样，意味着调控实际被解构。

所以，青岛的玩法虽然聪明，但是开这个头不被允许。好好揣摩下未撤回之前，“征询意见期间”的表述，确实会出现“示范”效应。

如上文我分析的，不仅该恢复的恢复了，新规则也由此前的9条，缩减为7条。这其实充分说明，不该调整的不要调整，该恢复、该收回的还是照旧。

以限售这一条为例：此前的2018年，青岛发布通知，青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

客观说，5年是比较严的。特别是万亿级城市，这个招，基本也就不存在“炒”了。

我们注意这2个月稳楼市的政策，主要偏重B端，也就是为房企端减负、扩大融资途径等。

换句话说，最上层的判断中，只要房企多数可以活，现金流有保障，楼市还不需要刺激。

同时我们注意，货币政策虽然明显宽松了，但总体还是比多数主流国家节制多了。

包括央行的系列表述，我们可以显见，决策部门的想法和思路。病毒对经济的影响很大，外部环境的变化可能暂时无法改变了，最上层已经有判断。

所以，这是个持久战，不是立马就需要进行大决战。楼市的弹药不能一下子就打出去，谁知道未来还会怎样？

地方还得服从大局，还得忍忍。如果国家层面不开口了，2020年青岛楼市不会有大行情。

02

青岛等城市，确实有自己的不得已

和全国不少城市一样，2019年青岛楼市销量也是下滑的。

根据青岛统计局的数据，全年商品房销售面积1651.8万平米，同比下滑8.6%。住宅销售面积1475.6万平米，同比下滑6.5%。

而与此同时，青岛全年的房地产投资却是增长的，完成投资1803.8亿元，增长高达21.5%。其中，住宅投资1239.1亿元，增长19.7%。

对于2020年，青岛的开发商本身预估是积极的，以为可以大干一场，否则2019年不会这么积极投资。

结果是，受病毒事件影响，库存压力来了，销售严重下滑。

我们首先看青岛锐理数据的统计：2020年3月，青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房，以下皆为新建商品房网签数据）8940套，销售面积105.9万平米，销售总金额151.9亿元。

签约套数、销售面积、销售总金额，与2019年相比均下跌，跌幅分别为18.4%，16.8%，13.3%。

然后杠杆地产再说中国指数研究院的数据，1-3月，青岛成交商品房17235套，面积198.95万平米，同比分别下滑19.0%和21.7%。

易居研究院的数据一样令人不好受。今年2月份，青岛市新建商品住宅成交面积18万平米，环比下跌72%，同比下跌61%；库存面积1474万平米，环比持平，同比增长48%，增速位列百城第5位；存销比达13.4个月，环比上涨15%，同比上涨39%；成交均价14794元/平米，较2018年12月的高点15898元/平米下跌约6.94%。

这是单纯说地产领域。

我们再来宏观看看经济，一季度就不用说了，全国都一样。可以说的是，2019年，以及此前表现出来的一些苗头和趋势。

青岛这2年很努力，但是2018年经济普查后，山东省有些数据影响，青岛也在其中。杠杆地产就不多说。

以前，青岛和杭州、南京等比，学深圳，甚至可能有机会和成都、武汉扳手腕。而今大概不得不面对一个残酷的现实，省内的济南就不说，郑州、长沙的势头也不小。

图表来源|决策杂志（特此感谢） 

很多学者都在谈论，北方第三城的位子到底未来是谁？

目前从经济总量排名角度说，青岛处在了近年来的低位。济南也在做大做强强省会，此前杠杆地产也有关注。

从产业结构上说，青岛确实有偏颇之处。和很多二线城市一样，新兴产业发展有待加强。

产业会反馈到人口、人才吸引上。比如我们看常住人口指标，虽然非人口普查年份的常住人口数据，不过是0.5-1%抽样，但还是说明一些问题。

数据来源|各地统计公报  统计制图|杠杆地产·道一

从绝对数据和排名，青岛也还可以，但和优秀城市比，确实就有距离。

同样，杠杆地产对照了2019、2018年青岛的统计公报，我发现2019年青岛失业保险参保人数为239.34万人，2018年则是223.69万人，增长了15.65万人。

这一规范就业指标表现，其实比抽样常住人口指标要好。

当然，我们不能因此就得过且过。总的来说，经济转型、升级并未完成，且竞争激烈。

不管怎么说，房地产是稳经济的最简单手段之一。青岛动心，不难理解。

03

房住不炒的时间到底多久？

说完青岛，我们拓展开来看。

此前，河南驻马店在2月末，出台系列稳楼市政策，包括公积金购房降低首付比例，由30%下调为20%，给予购房补贴、刺激棚改等。后来，驻马店被省里约谈。

广州也出台过“取消限商令残余政策”，仅仅是商办类适度放松，都被叫停。可能主要就是考虑广州这个档次的城市，其示范效应。

有媒体注意到，几天前，乐山公积金贷款适度放松的政策没有撤回，依旧在执行。杠杆地产认为，这可能和该市实际情况有关。

所谓调控因城施策，非投资热点城市、房价相对平稳的城市，政策偏宽松，则是可以的。比如，此前已经出现多个县级以上城市，出台补贴购房等政策，引起关注，却并未后撤。

房住不炒，不该炒的地方不炒就行。无法炒的地方，本身也炒不起来，何况没有大环境。

所以我们看到，不少城市不仅是执行因城施策，实际执行的是因区施策。

很多朋友要说，如果说2019年，那也就那样了。2020年情况确实不同了。杠杆地产的看法上文第一部分简单说了，这里我阐释下。

没有谁知道病毒对全球经济的改变和影响，多久结束。就算年中控制住，国际经济和贸易、需求逐渐恢复，但无法改变的是，全球主要国家对各自经济结构的调整，会明显改变。

我们的外部环境，真的变得越来越复杂起来。

如果世界产业分工、部分供应链的布局发生变化，我们更应该强壮自己身体，而不是试图通过房地产抚平波动。

这就是宏观上，杠杆地产的核心看法。我猜测，决策部门迄今为止，为啥更多从产业、金融、帮扶角度稳经济的原因，可能也有此考虑。

转型的路真的无法回避了，深水区的很多问题，必须面对，前几天杠杆游戏也有写《关于2020经济复苏，最利好的消息来了》（4月11日）。

那么，房价必须受节制，不能影响大局。

至于房住不炒要坚持多久，核心可能就是看2个指标，2020年就业是否出现太大问题，经济增长到底会如何。

单GDP指标明显出问题，1、2个季度，可以容忍。两个指标持续超过1个季度到2个季度，都出问题，那就……

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