翻倍！中央再提旧改，千万别误读了！
4月14日，国常会公布一项政策，我们先看一下通稿中的相关部分：
“会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。”
其实早在去年6月，同样是国常会，也提出过加快改造城镇老旧小区等问题。不到一年，国常会再次重提这项工程，且要求今年的改造规模翻倍，说明政府对这一领域的格外重视。
01
老旧小区迎来春天？
国内房地产市场属于典型的政策市，任何一个政策的出台，都会被解读为利空或利好。
国家此番对旧改的重视，杠杆地产不禁想到2017年前后，国家放的无敌大招——货币棚改。
当年棚改是把建筑质量和配套差的旧房子直接拆除，给棚户区居民现金，让他们去买房子。
这样一方面减少了房屋存量，主要是在三四线城市。另一方面拉高了购房需求。
加上那时大量低息的钱进入楼市，房地产因此迅速完成了去库存的大业。房地产市场的繁荣又促进了经济增长，老百姓的居住环境也得到大幅改善。同时抵御了人民币价格压力，守住了国内资产价格。
简直是皆大欢喜。只是后来房价和金融风险，险些失控。于是有了史上最严厉调控。
现在也是国家大力推动，也是金融机构踊跃参与。见识过棚改的威力后，这回旧改或将迎来价格重估。
可是情况真的如此吗？
其实在国家官宣之前，一些地方的相关试点工作早已展开。
比如，全国旧改的试点上海普陀区甘泉路街道，早在两三年前就已经开始了老旧社区的改造。通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……各种方式，完成了片区的整体升级。
各大城市这些年其实都有很多试点，效果不一。
毕竟，国内老旧小区规模太大，做决策不可能是拍脑袋，一定要探索出一条可行的路径。
02
小心！旧改不是棚改
旧改真的来了。但杠杆地产认为，这一轮的旧改，不可能是棚改的翻版。
第一，老旧小区强调的是改造，大部分不会推倒重建。而棚改虽然有“改”字，却基本都推倒重建了。老旧小区通过改造升级，自身价值会有一定程度的上扬。
但改造后的多数老旧小区，价格大概率依然会低于周边的新房或次新房。如此一来，旧改对周边以及整个城市房价的整体拉动作用有限。
大家不妨想想，老旧小区可以加装暖气、电梯，可以更换门窗，楼道也能粉刷一新。但房屋结构能大动吗？如果房屋空间不变，其价值就不会有翻天覆地的大变。
第二，当前我国其实已经走出了住房短缺的阶段。不缺房子，但缺好房子。一旦上万亿资金流入旧改领域，显然能够提振本来日趋衰败的老城区和旧街区。
改造后的片区，会重新赢得一部分的市场青睐，但这相当于增加了好房子的供应量。这样一来，对一手房市场反而是利空。
如果把其中的逻辑简化，棚改是“拆—改—留”，旧改是“留—改—拆”。逻辑顺序都变了，所带来的结果显然也不可同日而语。
03
旧改自身也在进化
一谈到老旧小区改造，很多人印象中，无非就是把残破的外墙重新刷漆。
但去年的国常会明确提出：老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。
其实比起外墙翻新，这些细节的改变和升级，才是真正改变老旧小区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧。
当然，如果做到了这些，老旧小区的价值才能被真正激发。
但今年国家的关注点，在去年的基础上又再次升级，要求“重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。”
如果说去年的重点只是中等要求的话，今年则属于高要求。
因为改造不仅在小区内部，而扩大到周边，小区内部环境固然可以为价值加分，周边配套则会加分更多。
现在买完刚需房的人，在考虑改善型住房时都会挑学区和医院，不就是一个道理吗？
也只有这样，老旧小区改造的价值才会彻底激发。做得好的话，可以把整个板块的价值都会往上带一点。
04
哪些老旧小区最有钱途
住建部数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。
这么多老旧小区怎么选？具体到个人的决策上，仍然需要谨慎。
因为范围太大，且涉及到谁投入的难题，政策不可能在短期内惠及所有老旧小区，落实层面一定会有先后和取舍。
如果要购买，杠杆地产建议大家遵循以下几条：
首先，城市越大越好。这个道理很简单，城市越大(主要是看经济排位不是纯看面积人口)，房价才会足够坚挺。
其次，地段越中心越好。这个道理也很简单，老旧小区之所以受关注，其实就是因为其中很多位于黄金地段，只是输在了“新”上。这也是老旧小区价值的前提，甚至是改造的前提。
只要地段好，当地政府出于形象考虑，怎么样都会顾及一下面子，这个时候投融资不是大问题。政府只要用一点心，对这些小区就是升值大利好。
再次，配套越多越好。如果本来就靠近学位和医院，哪怕不改造都不太愁房价。如果改造了，其价值更会上天。
第四，考虑邻近文化场景。这一点说起来可能有点玄，如果说学校和医院的溢价是看得见的，那么文化场景的溢价则是无形的。比如上海新天地、成都太古里、南京1912，除了坐拥黄金地段，其历史文化属性的溢价同样不可估量。
如果遇上临近类似这样文化场景的小区，千万别错过。
小结
虽然力度不如棚改，但对于寸土寸金，甚至中心区被开发殆尽的一线和强二线城市而言，不是治标的手术，也是温补的良药。既避免了强烈刺激房价，又为城市腾挪出一定的发展空间。
不过凡事都有两面，如果大城市可选择的好房子变多了，还有多少人会委屈在中小城市呢？