跻身2000亿！阳光城，不阳光？|房企年报观察⑦

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友Wang推荐云深不见鹿（抱歉没有石头乐队的，这首代替吧）的《童话梦》：”梦——触手可及又遥不可及“。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

一转眼4月也到了末尾，最后一波房企年报终于要揭开神秘面纱。

4月24日，阳光城发布了2019年年报，形势似乎一片大好。

作为闽系激进派房企代表的阳光城，总是很受关注。

 01

跻身2000亿！营收增速滑铁卢

据最新财报披露，2019年阳光城全口径销售金额2110.31亿元，同比增长30%；

权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1351.43亿元，同比增长14.21%。

结算方面，公司当期实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；

合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。

全口径销售额首次突破2000亿大关，可喜可贺。其他指标诸如净利润等方面，类比同体量房企也是处在较高水平。

比如也是最近发年报的金地，归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，同比增长24.4%。

早早发了年报的旭辉，归属股东净利润64.37亿元，同比增长19%。

不过值得注意的是，虽然销售额和净利实现了高增长，但在反映企业的主要经营成果的营业收入方面，阳光城的2019年却略显疲态。同比仅增长8.11%。

同期的金地集团，2019年实现营业收入634.2亿元，同比上升25.1%；旭辉，报告期内确认收入548亿元，同比增29.3%。

这样一横向对比，阳光城的营收增速显得尤为落后。

纵向来看也并不尽人意。

2018年阳光城营业收入564.7亿左右，比2017年的331.63亿元增长了70%多；2017年营收则同比2016年的193.7亿元左右同比增长了71%多。

如此来看，说阳光城2019年遭遇营收增速滑铁卢也不为过。杠杆地产当然知道，2019年房企日子不好过，但骤降到这个程度，背后恐怕就不止大环境的原因了。

此外，阳光城一系列高增速指标里，唯一负增速指标也非常引人注目：经营活动产生的现金流量净额。2019年这一指标数字为153.96亿元，比2018年的218.31亿元下降了29.48%，这一降幅不低了。

计算下阳光城2018年该项指标的同比增速，相信杆友们更会有此感慨。

这里，杠杆地产不禁想问，阳光城……此处省略，脑洞自己弥补。

02

投资现金流支出大幅缩减，净负债率仍维持高位

说到现金流，阳光城2019年现金及现金等价物的净增加额其实很不错，下图可以看到，2019年，阳光城手握现金及等价物42.4亿元，比2018年的-3.5亿元好了太多。

不过细看杆友会发现，这其中主要原因是2019年该公司的投资活动减少了，因此投资活动现金流出相比2018年减少了接近90亿元，一举扭负为正。

如其财报里说的，投资活动现金流出小计同比减少48.11%，主要系本期购买子公司支付的现金减少所致；

谈到营活动产生的现金流量净额减少，财报也说了原因，是本期土地款支出增加所致。

财报显示，本报告期，阳光城共以权益对价491.77亿元，合计补充权益土地储备约937.10万平方米，新增土储权益比例为70.50%（以可售货值测算）。

截至本报告期末，公司累计土地储备总计4,101.20万平方米。截至2019年底，阳光城土地储备总计4523万平方米，储备货值6324亿元。

 2019年公司新增土储平均权益为70%，与2018年同比增加15个百分点。侧面也反映出往期阳光城拿地的权益占比并不是很高。

还是以金地来对比，截至2019年末金地的总土地储备约5233万平方米，权益土地储备约2802万平方米，金地土地储备中权益占比也是较低。

2019全年，旭辉地产土储面积上升至5070万平方米，新增土储1520万平方米。这样来看，阳光城的土地储备似乎也不算出彩，毕竟其销售额还比人家高一丢丢。

负债率方面，杆友或许知道，以激进著称的房企负债方面肯定不会低到哪去，比如阳光城2018年的净负债率一度达到接近200%。

如今这么玩肯定不行了，2019年，阳光城净负债率将至138.20%；资产负债率降至83.45%，较2018年底减少0.97个百分点。但杠杆地产也不得不感叹一句：不容易，当然降了还是很高。

不过，阳光城的融资成本还是控制得不错，跟行业平均水平相差无几，平均融资成本为7.71%，比2018年年末优化23个基点。表扬一下。

03

2年内到期的有息负债占比很高，担保风险以及其他小问题不少

偿债指标方面，年报显示，阳光城有息负债规模1123.21亿元，近三年均保持规模相当，其中1年内有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例，较去年年末下降12.94个百分点至29.87%。

不过1-2年内的有息负债规模就有点高了，为454.48亿元，这样一算，阳光城2年内的有息负债规模占据了整体负债的70%左右。

2020年全球黑天鹅，如今上半年过去了大半，大部分行业都还没恢复元气，房地产行业也不例外。

此前国统局发布的楼市数据，杠杆地产就不重复列举了，下降很严重，今年房企日子比去年更难过。阳光城2年内有息负债占比这么高，背后压力可想而知。

还有资本化利息的金额，阳光城也不低。这样对拉高该公司的利润率水平，起到直接作用。

财务费用方面，阳光城的增速同比为47.52%。

另外杠杆地产还注意到两点。一是阳光城的担保情况。据年报披露，报告期末该公司已审批的担保额度合计为2055.69亿元，实际担保总额占净资产比例高达326.36%。

这还是在其降了杠杆的前提下的，可想而知前几年的阳光城有多疯狂。

另一个有意思的地方是，在看到年报末尾时，杠杆地产发现阳光城引入的少数股东还不少，大概十几家。

其中持股比例大部分在49%左右，这意味着，这十几家家公司的财务报表将并入阳光城。

杠杆地产好奇随便找了一家公司在企查查上搜索，却发现其经营情况让人看不懂。比如这家上海臻光隆置业有限公司，其成立于2018 年12月4日，注册资本50亿元。期末少数股东权益余额约20亿元。

但其公开资料显示的社保缴纳人数为0人，2019年10月底，该公司还被上海市崇明区市场监管局列入经营异常名录，原因是“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假”。

这是啥情况？

这个世界，像“碧桂园”的企业挺多的，很多房企都被称作小碧桂园。阳光城也被人这么说。

从规模上讲，阳光城2015年只有300亿元出头，4年间做到2000亿。不得不佩服经理人朱荣斌、吴建斌两位总的操盘水平。

显然，这家“闽系”房企正试图撕去激进的标签，规模上也在降速。转变的烦恼每个人和企业都有，就看谁能咬牙坚持到最后。

但愿阳光城能一直阳光下去。

本文财务图表均来自于阳光城2019年报

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房企年报观察

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