负债破千亿！闽系宝龙该怎么扛住？|房企年报观察②

图片来源|宝龙地产官网

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐薛之谦的《丑八怪》：做个小丑真的不容易。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

3月10日可能是个好日子，房企们扎堆在这天公开自己的年度成绩单。包括前几天杠杆地产观察过的时代中国，以及今天的宝龙地产。

和时代中国类似，宝龙地产也是一家在港上市的房企。公开资料显示，宝龙集团董事局主席许健康，出生于福建晋江。

1990年，许健康在澳门创立了宝龙集团，成功步入房地产业，跻身澳门著名房地产商之列。1992年，许健康带领宝龙集团投资厦门，并向全国各地延伸。

许健康先生的儿子许华芳先生，出生于澳门，厦门大学工商管理毕业，获长江商学院EMBA学位。毕业后小许先生即进入宝龙集团工作，现任宝龙地产总裁。

如果归根溯源，宝龙集团算是纯正的闽系血统。说起闽系，很多杆友脑子里条件反射出的关键词可能就是：激进，偶尔剑走偏锋。

以前杠杆地产也说过这个话，宝龙地产会是例外吗？

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01

资产负债率最近6年递增，不过数据不能简单对比

早在1个月前，2020年2月中旬，宝龙地产即发布了正面盈利预告，所以这份“早起”的财报亮点可谓不少。

如：2019年，宝龙地产合同销售603.5亿元，较去年同期上升47.1%；

总收入260.4亿元，较去年同期上升32.9%；

净利润60.2亿元，较去年同期上升65%；

核心盈利43.9亿元，较去年同期上升70.2%；

归母核心盈利约人民币26.8亿元，较去年同期上升45.3%。

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有一点值得注意的是，2019年底，宝龙集团商管业务已经分拆在香港上市，某种程度上数据的对比，其实意义不大。

横向来看呢？据克而瑞2019年全年销售数据显示：流量金额方面，宝龙地产位列57位；权益金额方面位列55。

负债方面，财报显示，截至2019年底，宝龙地产总负债为1235.90亿元；截至2019年底，宝龙地产总资产1624.97亿元。由此杠杆地产算出，宝龙地产的资产负债率约为76.06%。

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据华夏时报报道，2014年至2018年，宝龙地产的负债率分别为65.86%、67.22%、69.13%、75.16%。可以看到，宝龙地产的负债率最近6年在逐步增长。

于2019年12月31日，宝龙地产净负债比率（净负债比率按借款总额减现金及现金等价物及受限制现金除以总权益计算）约为81.2%，截至2018年12月31日，这一数字为约101.6%。同比虽然降幅较大，但考虑到2019年拆分了商管上市。且81.2%这个数字，横向对比仍偏高。

 02

利息支出增幅较大，闪电配售钱都花了

借款方面，财报显示，宝龙地产截至 2019年12月31日的借款总额约为人民币552.63亿元，较2018年底增加约12.5%。其中一年内到期的借款约为153.21亿元，一年后到期的借款约为399.42亿元。

2019年底，宝龙地产现金(含等价物)及受限制现金共约236.71亿元，尚可覆盖一年内到期的借款。

图片来源|宝龙地产官网

相较2019年，宝龙地产的利息开支有所上升，为36亿元，同比2018年的29.6亿元增长了21.7%。

此外，相比2018年，2019年宝龙地产的优先票据发行总额上升明显，为130.7亿元，2018年这一数字为75.3亿元，增幅接近74%。

总借贷方面，2019年为552.6亿元，比2018年的473.6亿元增长了16.7%

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另外值得注意的是，2019年，宝龙地产还搞了一次闪电配售。简单说就是大股东（许总家），将手上的既有旧股票打折卖给第三方承配人。

公司收到配售资金后，上市公司再增发相应的新股票给大股东。结果就是大股东股票数还是那么多，但是公司迅速可以拿到一大笔钱。

去年，杠杆游戏专门写过。

财报里说，这次配售所得款项总额为7.91亿港元，扣除配售的所有适用费及开支后，所得款项净额约为7.81亿港元。

宝龙地产将配售所得款项净额做可能的业务发展或投资以及该集团一般营运资金用途。截止2019年12月31日，配售所得款项的金额已经全部动用。

一方面搞闪电配售，一方面拆分商管上市融资，另一方面加大优先票据的发行额度，杠杆地产不禁感慨，宝龙地产的2019年，真是想法设法“搞钱”。

03

押注长三角，2020会更好吗？

或许部分杆友并不了解这家闽系地产商。一直以来，宝龙地产以开发及经营综合性商业地产项目著称，旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城、宝龙天地等4个产品系列。

看到这里杆友们或许想到了“万达”的玩法。的确，很久很久以前，商业地产圈内就流传着一句话：“南宝龙，北万达”。

不过相比万达的摊子，宝龙显然要低许多段位。这次的“黑天鹅”，杠杆地产为万达捏了把汗，在1月底，万达率先宣布全国万达广场30余天免租，其社会责任感杠杠的。

另一方面，当大哥不容易啊！万达免租长达一个月还多，大概要减收30-40亿元。雪崩之下，没有一片无辜的雪花。2020年开局的不利，宝龙地产也无法“幸免”。

其官网发布的2月份未经审核运营数据显示，2月份合约销售额为13.08亿元，同比下降54.43%；1-2月份合计合约销售额为48.21亿元，同比下降20.30%。

如宝龙地产财报所言，截至2019年12月31日止，物业开发仍为该集团主要收入来源。

截至2019年12月31日，该集团拥有的土地储备总面积约为29.7百万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为20.9百万平方米。

开发中的土地储备将用于发展大型商住物业，附设电影院、大型超市、美食广场及运动消闲设施、优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。

如今，受影响最大的正是上述产业。

此外，杠杆地产还注意到，虽说是闽系血统，但宝龙地产总的土地储备超过70%都分布于长三角地区。从业绩贡献分布来看，2019年长三角区域销售占比为84.9%。

图片来源|宝龙地产官网

过去一年，宝龙地产新增41幅土地， 大部分也都集中在长三角。2020年里，宝龙地产1331亿元可售货值中，有超过80%位于长三角。

但如杠杆地产此前说过的，一家企业要追求千亿以及更大规模，必然需要更多走出去。

即便是固守本土，其实也不容易，各路房企也想享受长三角的发展红利，攻城略池、你争我抢。

在于3月10日举办的业绩会上，宝龙地产管理将2020年的销售目标定为750亿元，相比2019年603.5亿元的销售额增幅为24.3%。

对于此前媒体报道的“宝龙地产计划2020年冲击千亿”，宝龙地产相关负责人对外澄清，内部从来没有被宣导过“千亿”概念，这个表述倒是很有意思。杆友你怎么理解？

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