中央发文！城市群“王炸”利好，苏州、无锡、佛山、东莞、泉州……

撰文|道一&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐Ava Max的《Salt》：这首歌有毒，千万不要听，越听越high。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

5月18日，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》正式公布。

《意见》和房地产、城市发展有关亮点之一，就是提出：

要深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

这段话的信息量非常大，说白了就是除了北京、上海，其他城市包括广州、深圳、重庆、天津等超大城市，都会放宽户籍门槛。

2018年主要城市城区人口  数据来源|住建部《2018年城市建设统计年鉴》  统计制图|杠杆地产·道一

探索城市群内户口通迁、居住证互认，其实突破性是非常大的。目前国内很多城市群，都在喊同城化，地铁、社保、公积金都有打通的先例，但还极少有把户籍打通的，因为牵涉到的公共利益太多。

01

都市圈有望先行先试

当下无论是政策还是市场导向，都证明了大城市、都市圈和城市群正成为承载发展要素的主要空间形式。

在这样的现实语境中，探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，具有重要且及时的意义。

此举将有利于加速人才、人口向城市群集聚，加速劳动力在城市群内部的自由流动，大幅提升城市群整体竞争力。

不过杠杆地产需要强调的是：虽然近年户籍制度频繁破冰，加速改革。但依旧需要一个过程，不可能一蹴而就。

“探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度”之前，还有一句限制——“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。

显然，北京、上海在短时间内，户籍制度是不会松动的。如此一来，京津冀和长三角的城市群户口通迁，就难以成为可能。

而且城市群一般范围比较大。比如京津冀、长三角、大湾区、成渝、长江中游等城市群全部跨省。协调的难度可想而知。

所以，杠杆地产觉得在近期更大的可能是：由城市群内的都市圈以及相邻城市先行先试、积累经验。这种可操作性更强。

02

大城市周边收益最多

除了此番对于城市群(短期内主要是都市圈)的户籍利好。近期关于都市圈的新闻其实非常多。

近期杠杆地产刚刚写过《深圳破局！中国最特别的都市圈，来了！》《宁波大动作！浙江挑战广东，中国第一省争夺再起硝烟》。

特别是宁波与舟山有望实现户籍通迁，就是一个从无到有的突破。意味着城市群、都市圈的融合程度会有本质性的提升，如果户籍通迁成为大趋势，这意味着特大城市周边的中小城市有巨大利好。

最典型的就是深圳周边的东莞、惠州，广州周边的佛山、中山、肇庆、清远等城市。广深户籍相较于京沪，没那么稀缺，所以实现通迁的难度较低。

户籍通迁，说白了就是人口的双向流动：

一部分中小城市的人，为了享受更好的教育、医疗以及其他配套资源，会把户籍迁移到大城市。

2019年主要城市空气质量图表来源|CKG（特此感谢）

一部分大城市的人，为了买到便宜的房子或是面积更大的房子，会去周边中小城市购房。

户籍通迁，相当于某种形式的城市合并。比如深圳人去东莞买房，广州人去佛山买房，就没有以前那么大的心理障碍了。

03

都市圈有别

需要提醒大家的是：国内目前比较成型的都市圈，大概30个左右。

它们不是齐头并进的，而是各有其发展阶段。

位于京津冀、长三角和大湾区的都市圈，发育得最成熟，自然是投资的首选。

同样，杠杆地产认为，享受了国家战略的成渝，以及紧随其后的长江中游，也值得考虑。

如果和一线城市与国家战略都不沾边的都市圈，在其发育成熟之前，短期内的价值会低很多。

其次，在一个城市群里，会存在多个都市圈。比如在长三角内部，就存在上海、杭州、南京、苏锡常、合肥等多个都市圈。

而且还会存在范围重叠和腹地打架的情况，比如南京都市圈与合肥都市圈。一旦出现这样的情况，一方面会影响各自的吸引力，一方面也对都市圈竞争力提出了更高要求。

再次，每个都市圈的有限半径，也存在不同。

这个原因主要由于每个都市圈轨道交通建设情况不同。一个都市圈轨道交通越发达，中心城市的有效通勤半径才会扩大，才能吸引更多人才。

2019年主要城市常住人口情况  数据来源|各地统计公报  统计制图|杠杆地产·道一

虽然这些人住在中小城市，但在大城市上班。而中小城市通过卖房给大城市的外溢居民，获得了新的增长机会。

那些轨道交通发达的大城市，以及大城市轨道交通延伸到的中小城市，真是有福了。

所以构建都市圈过程中，轨道交通作用至关重要。高铁、城际、地铁将共同编织一个网络。轨道交通越密集的地方，价值越高。

在过去，城建的风口一般只能蔓延到大城市自己的郊区。而在都市圈时代，打破行政边界、实现城市间融合发展成为更紧迫的任务，财政蛋糕会向这个目标进一步倾斜。

在此意义上，毗邻大城市的中小城市行政交界区域，会成为投资的新风口。这些板块蕴藏着“天堑变通途”、“农村变城市”的机会。

04

这些市、镇有望翻身

《意见》的这段话：

推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

杠杆地产觉得同样很重要。

这意味像苏州、无锡、佛山、东莞、泉州这类人口多，但行政等级不高的城市，能享受到省会城市甚至副省级城市的待遇。

还别说是上述这些市，在江浙闽粤存在不少镇。比如如之前的龙港、虎门、盛泽、狮山等地，人口规模已经在数十万以上的量级，工业产值甚至超过中西部很多地级市。

但囿于镇级行政管理体制，发展已然受到极大限制。镇的实际规模再大，公务员的编制也不过几十个人，却要负担相当于中西部部分地级市城区级别的公共服务。

之前一个地方的地铁，高铁线路设置、站点规模等，行政等级是重要参考依据。这个不管你经济强不强、人口规模大不大，都没有行政上的高配置好用。

东莞经济重镇虎门，就是由于是镇级行政级别，高铁站规模非常小。而虎门经济又很发达，商旅和务工人员众多，出行需求旺盛。车站常年人挤人，车票总是一票难求。

2016版中国中长期铁路网规划图  图片来源|中长期铁路网规划·铁路小亨（特此感谢）

如果《意见》能落地，对上述这些城市和镇来说，可以通过优化当地的公共产品供给，在城市群和都市圈内形成以大城市为核心、错落有致的不同规模的城市布局，进而可促进城市群更好的发展。

此外，以人口流动取代行政等级作为资源的优化配置依据，将非常有利于经济有活力的城市吸收人口进来，促进这些地区的发展，包括楼市。

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