李嘉诚成都套现71亿背后：“神秘”接盘者禹洲的危与机
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
黑色星期五，成都发生了大事。A股惨遭“血洗”，有人庆幸前几天空仓，有人跑步抄底，有人担忧未来……2020年，一言难尽。
股市和美国已经有诸多专业人士第一时间解读。最近成都还有件事，或许有些杆友没注意，但杠杆游戏觉得也不容忽视。
7月23日晚，李嘉诚旗下公司长实集团发布了一则公告。
公告称，由长实集团子公司所持有的成都南城都汇项目卖了，接盘方为一家名为RZ3262019 Limited的公司，股东分别为禹州集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。
长实又“跑了”？接盘的什么来路？这是啥情况？很多杆友可能一脸问号，杠杆游戏也很好奇。
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暴利退场，长实安心
公开消息显示，长实卖出的成都该项目地块，为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下，成交楼面价1030元/平米。据媒体报道，这宗地的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的地王，足以见该项目在成都的分量。
根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位（包括住宅及商铺），在之前已售出16503个单位，也就是说住宅和商铺加起来还有不到7000个单位的量。
值得一提的是，南城都汇分为8期打造，目前已经销售了前6期。7、8期组团也已基本建好，但暂无开盘消息。有关部门已多次督促该项目尽快入市（可能此前被吐槽“捂盘”太久）。
另一方面，长实集团公告里还说，截至今年6月30日持有该项目的公司未经审核资产净值为24.95亿元，2019年度纯利5400万元，跌幅达到87%。
此次卖出价为10.12亿美元（约人民币71亿），通过出售该项目，长实集团未经审核利润为港币38.11亿元，将作为该集团的一般营运资金。
对于出售理由，公告里也说了，核心就两个字：套现。
这两年，关于“长实跑了”的消息陆续还有，杠杆游戏不完全估计，其在内地和我国香港的资产，套现超千亿。
具体到成都该项目，这应该也是长实集团对内地战略的一部分。对长实来说，成都这个项目大部分已经开发，靠时间这根杠杆早就赚得盆满钵满。剩下的一些无所谓，加上目前形势也不太乐观，直接卖了还不用辛苦，又能马上得到一大笔钱，何乐而不为？
倒是接盘方，杠杆游戏很好奇。
2
中等生禹洲
上文提到，这次的买家为禹州集团和成都瑞卓置业分别持有50%股权的受让方。后者是一家地域色彩很浓厚的房企，成都武侯中西玺瑞置业有限公司、重庆爱普地产（集团）有限公司直接或间接持有其70%、30%股份。
今天杠杆游戏想重点说的是前者：禹洲地产，因为其在成都真的很猛。而如今的压力似乎也真的很大。
禹洲地产，哦不对，就在上个月，已经正式更名为“禹洲集团控股有限公司”。其创立于1994年的福建厦门，2009年于香港联交所主板上市，2011年跻身“中国房地产企业50强”，2016年将总部搬迁到了上海。
2019年，禹洲首进成都，便赚足了人们的眼球。彼时调控正值从一线城市向热点二线城市深入，禹洲地产以134.39%溢价，18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。
和禹洲同一天竞价的碧桂园，拿下的另一地块溢价为34.07%。
和高溢价拿地一样吸睛的还有禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓的表态：明年（2020年）禹洲地产的可售货值约1800亿，完成千亿“没有难度”。
但计划赶不上变化。2020年，突如其来的黑天鹅让大多数行业陷入泥淖，房地产业不例外。
2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数。
7月早些时候，禹洲集团公布了2020上半年未经审核的营运数据，2020年前六个月，该集团实现累计销售金额为人民币428.50亿元；累计销售面积为2,609,482平方米；平均销售价格为每平方米16,421元。
对照此前完成千亿的目标，禹洲集团上半年的完成率大概为43%。此前，有报道显示，2020年上半年，28家房企目标完成率均值为41.1%，较去年下降6.5个百分点。据此来看，禹洲集团的目标完成率处于中等左右水平。
此次大手笔拿下长实集团的成都项目，应该能助推其销售额增长，但是否能完成目标，今年的这个局面来看，还得再观察观察。
3
增长疲软，毛利率连续3年下滑
其实在杠杆游戏来看，是否能完成目标倒是其次。如果长期关注禹洲地产的股民，或者业内人士应该会发现。禹洲集团的各项财务指标，并不是很理想。
最新的半年报还没出，先来看看最近9年禹洲集团的核心指标成长情况。
从上图东方财富统计的数据可以看到，从2011年到2019年，前半场是禹洲的小而美状态，2016年是个转折点，总部搬到上海后，很明显禹洲集团加快了扩张步伐。营收从100亿元级别飞跃到200亿元级别。
在经过一次质的飞跃之后，禹洲集团的增长似乎略显疲态。2018年营收同比增长为12%，已经够低，2019年还出现了下滑。
毛利自然也是跟着下降，如果看近3年，2018年较2017年也是下降。而毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。
这个算行业什么水平，杠杆游戏就不做分析了。
盈利指标和盈利质量指标方面，禹洲集团在扩张之后，似乎反而变得更弱了。除了毛利下滑之外，2019年的平均净资产收益率17%，还不及2011年的19%，年化净资产收益率亦同。
一起变弱的还有总资产净利率、年化投资回报率等。
另外，杠杆游戏注意到，禹洲集团平均一年内到期债务为152.72亿元，占总债务比例为27.4%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍。
在降杠杆方面，禹洲集团的手法也颇为巧妙。从2017年开始，禹洲集团就维持了19亿左右的永续债规模。如果将这一部分计入禹洲集团的负债中，将大幅推高其目前公布的负债率，大概在80%左右。
另一个是非控股权益。这是诸多上市公司喜欢用来做文章美化负债的指标之一。
公开数据显示， 2017年，禹洲集团非控股权益在权益总额中占比为6.09%。2018、2019年，这一数据上升到9.07%和20.27%。其中有何内情？
翻阅年报后不难发现，此前，禹洲地产向外扩张，目标多集中于长三角区域，其在环渤海区域、西南等区域的销售占比非常低。
6月以后，禹洲集团明显加快了拿地步伐，其中不乏溢价率偏高的地块。这次接盘长实集团的成都项目，可见其想进一步全国化的野心。
今年的千亿目标，可不是说着玩的。
但要扩张的另一面，必然就要欠更多的钱，如此敏感的档口，这个平衡掌握不了，很有可能就……
对了，有点纳闷的是，今天杠杆游戏登录禹洲集团的官网，居然打不开，提示网站未备案，这是啥情况？好在该有的披露，港交所都有。
有着闽系房企的生猛血统，禹洲地产未来会如何？我们拭目以待。