深圳终于等来大礼包！掐指一算，楼市……

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐理想后花园的《这世界喧闹，你我相遇正好》：世界这么大还是遇见你。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

2020年，是深圳特区40岁生日。10月14日，领导要在深圳出席活动、讲话。

在此之前，中办、国办联合印发示范区综改试点实施方案（2020-2025年）。杠杆游戏10月11日还在自我设定的假期中，抱歉没能第一时间为杆友做解读。

今天我一早起来，抓紧阅读方案全文。今天没法用数据分析，因为公共政策解读，告诉我们的就是利好哪个方面。

不废话，看完实施方案，谈谈我的看法，供参考、批评。

1

深圳的礼包一直是一个接一个，除了北京、上海得到的实惠超级多，全中国谁能比？

8月26日，被称作深圳特区的生日，但是当时有些朋友有点失望，政策大礼包好像没到。

这个现象在30周年时其实也是这样，中央不是没有准备，需要的是耐心，我们素人要明白，领导很忙。

而且从2018年开始，深圳礼包就一个接一个：

2018年，深汕特别合作区挂牌，获得了468.3平方公里土地，要知道深圳本来才1997.47平方公里土地。当然，也有人说远，毕竟大几十公里。

2019年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳得到的利好是很多、很多的。当时的说法，港、澳、广、深四个核心城市，去数一数哪些提到的次数说就懂了。

规划纲要明确要求深圳发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

2019年8月，被支持建设示范区。接着广东省说出了“举全省之力支持示范区”的话。

2020年，在上海科创板注册制后，深交所创业板注册制也拉开序幕。

如今，示范区实施方案出来。

其实回溯历史，深圳特区30周年前后也是如此。

2010年7月，深圳经济特区范围延伸到龙岗、宝安。是的，特区扩容了。当年的几个特区没有一个有深圳成功，也没有一个获得这样的扩容待遇。

今天很多人不太明白特区是什么？杠杆游戏说句简单的解释：就是过去那个时代的“超级自贸区”——有很多别的地方不能做的事可以做。

接着2010年8月，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。

如今看前海，视觉震惊。

简单列举一些这些礼包，全中国除了北京、上海得到的实惠超级多，其他城市，谁能和深圳比？

2

深圳这次到底得到哪些利好？

说完宏观，说微观，深圳到底这次得到哪些利好？

下文，我挑重点说。

第一是既有土地放权。在今年3月的国发〔2020〕4号文件中，永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批，几个省市获得了试点。

首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

在《给地、送钱！京津、长三角、大湾区和重庆为何获得最大支持？》（3月12日）一文中，杠杆游戏总结了，上述地方，恰恰就是京津、长三角、大湾区和重庆。

这分别对应的，也就是中国的四大经济极、四大城市群。

深圳属于广东省，按照上述意思，省里面说了算。

这次利好就是，永久基本农田以外的农用地转建设用地事项，委托深圳市政府批准——这就是省级权限了。

这里多说一句，看各地统计公报会发现很多有趣的数据。回到杠杆游戏数据老本行上了，统计公报说，2019年，深圳市农作物播种面积18.41万亩，比上年下降2.7%。

很多人怕是想不到，说深圳没有农村、农业，还真不是。量其实还真不小。

同样，深圳各种不可开发的土地还有很多，作为一个完全意义的城市，很多不可开发的条条款款，在杠杆游戏看来，根本没必要。

实施方案还提出，支持盘活存量用地、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革等。

第二，中央要求广东赋予深圳更多省级经济社会管理权限。方案明确要求国家发改委协调各方向深圳批量授权，要求广东省赋予深圳更多省级权限。

方案提出，国家发改委将成为深改小组、深圳市和各部委之间的重要协调机构。发改委会同有关方面分批次研究制定授权事项清单，按程序报批后推进实施批量授权。

广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监督、涉外机构和组织管理等方面的放权力度，依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

这些东东，仔细去揣摩，虽然依旧不是省级行政区，但比一般的副省级明显又要高半级了，而且是以整个深圳市为单位，并非某个特殊经济功能区。

第三，金融继续赋权。注册制全面推行、分布实施。试点创新企业境内发行股票或存托凭证(CDR)，这不就是欢迎中概股回来么？

HK的生意，欢迎深圳去“竞争”。人民币国际化、外汇管理方面，也给政策，不多说。

还有一些利好，杠杆游戏就不挨个分析。

3

深圳的成功，本来靠的就是位置和政策、努力、机遇，不是靠土地多

尽管深圳迎来了大礼包，还是有很多朋友不满意。不用杠杆游戏说，大家当然知道为什么？

似乎最起码的，行政区划没能扩容；更高级的期待，直辖市……

其实没有什么最起码，我只能说，深汕特别合作区才开始，一大堆空地、农地还有待开发，马上就扩容，你当北京傻吗？

主要城市陆地面积  图表来源|刘晓博说财经（特此感谢）

在中国，讲究的就是一个循序渐进，突进、冒进，几率都很小，行政区划调整这样的大事多是如此。

很多杆友必然要说，深圳市域面积太小，如上图确实太小。but，下文的重点。

深圳的成功，从来不是靠土地多，靠的是位置和政策、努力、机遇……

无数城市市域面积都比深圳大很多，甚至很多区位也非常好，但达到的发展高度，并不如深圳。

原因是值得深究的。

同为大湾区的核心城市，综合实力非常强的广州，位置也好，当然深圳放到改革开放的背景下，似乎更好——说白了，就是靠港澳，特别是香港。

然后我们搞改革开放，深圳一搞特区，发了。

随后，深圳建立起全国性资本市场体系，各种要素资源汇聚，如文件所言，加上“深圳敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干，创造了发展史上的奇迹成就”，有了如今这么多辉煌。

位置、政策、努力、机遇……缺一不可。

也正是因此，广州非常期待获得更好政策支持，比如资本市场方面希望也有突破。努力多年，期交所终于开始筹备。

回到深圳，会不会扩容，什么时候？我只能说，很明显不是今年，应该也不是这两年。

另外说回土地上来，上文以及很多朋友、专家都写过，深圳不是真没地了，而是红线卡着。

4

“不管啥利好，深圳市民想的就一条，楼市看多”

网友有个跟帖，“不管啥利好，深圳市民想的就一条，楼市看多”。

这句话，杠杆游戏本质是同意的。一个地方政策利好越多，发展越好，吸引的人才越多、资金越多、资源越多，你说房价是不是利好？

调控背景下，无非是价格趋势节奏问题。

注意，“最多”的是深圳的地盘。因为其他地盘，没有纳入深圳。

深圳有博主写文章说，这份大礼确实丰厚，但对于炒房客来说，却是利空！

不过无论如何，深圳溢出效应怎么都有，深圳吃肉，临深喝汤，还是有点好处的。

说到扩容。此前的放风，真的是准确信号，在不改变行政区划的前提下，探索建设大深圳统筹合作示范区。

深圳旁边珠三角或大湾区的最发达部分，要调整太难了。换你是领导，你也不会随便割肉。

最后杠杆游戏要说，就算扩容，只靠扩对于降房价，其实也无济于事。

国情要明白，我国几乎没有一个大城市真的缺地。土地掌握在谁手上，这才是真问题。那么多大城市，有的是土地，你见它们有不控制节奏的吗？

所以不要认为，深圳市域面积扩大，所谓的土地和房价矛盾，就可以得到真的缓解。一丢丢，当然也有可能，但大局不会变。

大城市就是大城市，超级大城市就是超级大城市，已经这样，房价想很便宜不现实。

何况，便宜了要出事。

当然，长期不便宜、长期贵、长期涨，也容易出问题。这就是个艰难的平衡游戏了，我们要么做韭菜，要么做戏子。

新的一期，心态要好

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