越来越分化，越来越残忍！2021年楼市研判

杠杆地产 2022-01-11

The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐反光镜乐队-因为、所以的《来到你身边》：影视作品推广效果真好。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

楼市近期的新闻很对立、很分化、很残忍。

怎么讲？

比如最新，环京的固安多个楼盘突然“抱团涨价”，传当地要发文“救市”，不过相关部门否认。

固安是怎么回事呢？前2年，调控之初房价一度2万元/平米，后来降到了1万多。

而华南的深圳千万元刚需房遭争抢：买到就浮盈500万！上市公司高管也在摇号，还找人去代持摇……

深圳的调控升级，让楼市套利成为一门生意，搞这个比辛苦做企业强。

对立、分化不止固安、深圳。

今天杠杆游戏这篇文章2021年楼市研判，和往常一样，我会努力用最简单的数据，把逻辑讲清楚。希望对杆友有点价值。

1、2021年楼市分化趋势不可逆。月初我国十四五规划和二〇三五年远景目标建议（以下简称“十四五规划建议”）发布，“房住不炒”的总基调定下了。

考虑内外形势、双循环背景，这就决定了：

第一，普涨、大涨时代一去不复返，放弃幻想。

第二，很多人不明白“不炒”的根本意思，杠杆游戏今天把话说直白一点——就是多数地方不准炒，也没底气炒，但少数地方要么因城施策，要么因为别的地方被堵住了，我这里基础好虽然说起来不准炒，但房价始终跃跃欲试。

呈现出来的局面就是，楼市区域分化非常显著。东中西会不同，大中小城市会不同，经济基本面不同的城市不同，调控口径不同的城市不同，一个城市内部不同板块、地段也会不同。

这就叫分化。

2021年，这个趋势不会变、不可逆。

2、全国性房价锁死、阴跌不会出现。回忆上一轮，2014年前后的全国性库存潮，当时全国性房价事实阴跌。当时何以如此？

我朋友，杠杆地产的杆姐，做过一篇非常优秀的数据分析，《近20年，中国房地产最大的秘密，数字触目惊心》（9月17日）。

这篇文章整理了过去一些年开发商买地的数据，2008年推四万亿后，虽然房价大涨了一波，但是很快供地跟上了。不仅如此，当时中央调控牛鼻子抓得很准，多供地，控制货币，多建保障房。

如上图，所以到了2014年前后，大中小房子都出现供应过剩、库存潮。

但是这一波行情后，我们看上图供地啊，虽然也努力了，但和当年完全不是一个量级。

所以杠杆游戏要说，宏观上决定了2021年肯定不会出现全国性的房价阴跌。

具体一些地方会有压力，我们看到地方因城施策，中央也是这么赋予地方要求的。

比如天津、哈尔滨、郑州……都在传放松，或者已经放松了。哈尔滨甚至出文件，鼓励房企打折。

另一边，除了深圳，成都摇号升级似乎要保护刚需购房资格，但土拍市场腥风血雨、地价屡屡创记录。

呈现出来的结果就是，一些城市房价会偃旗息鼓，但马上会“救”。能不能救过来姑且不说，但这个行动是合（中央）规的。

其他少数城市节奏控制很好，加上本身是省会、经济基础较好，吸引力不错，反倒逆势还想飞。这便是上文所言分化。

3、分化的核心不是南北。如上文杠杆游戏的举例，固安、天津、哈尔滨、郑州，想救市的好像都是北方。

然后深圳、成都等，虽然调控加码，楼市想套利的人一样很多，似乎又是南方。

于是很多朋友就开始分析了，南北分化。这个说法似乎也对。背后真问题是经济和操盘方式，南北只是一个表象，且并非绝对。

图表来源|网络（特此感谢）

比如杭州，蚂蚁上市被叫停后的部分地段楼市反差，比如经济基本面不错的长沙、重庆，他们都是南方大城市。

同样还有北方的西安，前三季度经济增速号称大城市第一。

经济和热点题材因素外，在我国，有形的手很厉害的。

就比如过去的较低楼面价地块新房限价问题，如果稍微尊重一点市场，市场倒挂不再有，不是谁都敢去玩几百万、千万级的房子。

如果提前管一管摇号资格，真公平，“万人摇号”一大半其实本身没资格。

但市场的火爆，有些地方希望看见。

也有的不希望看到，比如北京、上海、重庆自这轮调控开始，就一直按照自己的节奏在玩。他们靠近权力中心，他们更懂政策，点到为止哈。

还比如供地节奏，有些城市有自己苦衷，有些城市吃亏了及时矫正，更有的成为饥渴营销高手。

4、整体来说，保值还是东部更靠谱。在《罕见微妙信号！疯狂的“金九银十”》（11月16日）一文中，我的朋友杠杆地产用官方数据谈过这个问题。

比如今年前10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%。东部呢？占了一半还多一点，且增速高。

具体来说：

前10月，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比前9月提高0.6个百分点；
中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；
西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增速提高0.2个百分点；
东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

东部虽然不是最高，但是较高是很显著的。

销售的情况更是如此，无论销售面积，还是销售额增速都是全国区域最高。

如上图，前10月：

东部地区商品房销售面积54532万平米，同比增长4.0%，增速比前9月提高1.8个百分点；销售额73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。
中部地区商品房销售面积36053万平米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。
西部地区商品房销售面积37155万平米，增长1.0%，前9月为下降1.0%；销售额27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。
东北地区商品房销售面积5554万平米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

而中西部，说来说去，无论地产固投较高，还是销售的热点，就那几个屈指可数的大城市。且部分地段好像有点提前透支了，投资角度，在杠杆游戏看来，其实不是太好选择。

想起来，是不是很残忍，偌大一个国家，多数地方房子其实面临压力。而有的地方，有条件、有资格、有资金的朋友，却可能财富更进一步……

回到正题，东部地区贵的当然太贵了，但优秀、富裕的地方实在太多，可选择很广。要相信资本的大区域判断和逻辑。

这也便引出下文我想说的，基本面是关键。

5、最最核心，要重视基本面。上周杠杆游戏写《哈尔滨鼓励房企打折！深圳万人抢房再现，指向一个楼市真相》（11月19日）一文时，我就说涨价是促销的最好办法，打折有时候适得其反。当然具体企业不一定，但整个市场会这样。

可是又有什么办法，基本面就是这样。

哈尔滨近年GDP 数据来源|国统局制图|杠杆游戏·张银银

在这20来年投资房产几乎必赚的强大成功辉煌鼓舞下，很多手上有点钱想投资楼市的朋友，如今多数依旧太想投资房子，甚至有点迷失。

他们往往忽略了，经济基本面是最重要的，基本面差的地方一定不能投资。无论置业顾问怎么油嘴滑舌，不要信。

或者换句话说，中国90%的地方毫无投资价值，60%的地方能保值就不错。

强调基本面，其实是回归常识，希望对您有用。

另外多说一句，和楼市比，未来中国一定和美国一样，必须进入印股票的时代。所以如果具备能力，投资应该多思考思考长久。