新晋内房股们踩中的三道红线

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友蓓蓓推荐异国人的《海盗歌》：：无人的荒川。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

凛冬之下，何以取暖？

下半年，赴港敲钟的房企渐多，但不知杆友是否也有此感觉，虽然频率比上半年高了，但从股价、认购等各方面表现来看，似乎并不乐观。

今天，杠杆地产想以近期上市港交所的几家房企为例、三道红线数据为标准，一窥其发展优劣，也是赴港上市中小房企生存情况的缩影。

01

破发、认购不足背后

究竟有多难？

比如今日（12月11日）挂牌的大唐集团控股，上市首日就上演“过山车”，股价开盘破发，一路暴跌，最大跌幅曾超过18%。随后各路资金博弈后，终于拉回发行价。

昨日（12月10日）港交所挂牌的领地控股，上市首日也未掀起任何波澜，收盘价与发售价持平，且在香港认购不足，仅0.57倍认购，总共募集款项14亿港元。

上个月（11月17日）上市的上坤地产，亦是股价破发之后被拉升、香港公开发售认购不足。

这三家房企有一个共同特点，那就是体量并不大。

中指院数据显示，2020年前11个月，大唐地产的销售额为359.3亿元，排名第72位；领地集团销售额311.4亿元，排名第84位；上坤集团销售额275.3亿元，排名第95位。三者均处于top100的中下游位置。

权益销售额方面，大唐地产215.2亿元位列93位，上坤、领地则跌出权益top100名单，可见权益金额比例并不是很高。

此外，这三家房企的区域色彩均较为强烈。

大唐地产1984年发轫于我国台湾，创始人为余英仪，扩张的步伐与厦门楼市的狂热密不可分。

公开资料显示，目前大唐地产已将业务扩展海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。

不过，杠杆地产看到此前其招股书显示，大唐地产的大部分业务来自于海西和北部湾经济区，也就是福建和广西。

领地集团也差不多，四川起家的家族企业。2000年适逢乐山楼市井喷期，领地集团踩到了风口。

其招股书里也坦言：业务及前景主要倚赖中国房地产市场（尤其是四川省房地产市场）的表现。

截至2020年9月30日，领地控股持有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中89个项目由领地控股附属公司开发，18个项目由其合营企业及联营公司开发。

上坤地产亦然，有70%的项目位于长三角。确切地说，上坤地产非常依赖长三角市场，尤其是上海。

2017-2019年，上坤来自上海物业项目的销售在总物业销售中占比分别为100.0%、100.0%和76.6%。今年前四个月，上海物业项目销售占比再次提升至97.4%。

02

“红线”危机

不仅于此，多空对决背后，投资者还有其他疑虑。

在经过前两年的调控，以及今年黑天鹅，我国的房地产格局，已经进入深度调整期。这其中的一个关键指标便是“三道红线”。

三道红线几乎成为衡量房企财务健康程度的硬指标。关于其内容想必大部分杆友已经烂熟于心。

房企净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企“现金短债比”小于1 。

这些方面，上述房企表现如何？

根据招股书，大唐集团控股：2017年至2019年，大唐的净负债比率分别为1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年6月净负债比率128.5%。这速度也是厉害了。

截至2020年6月底，其剔除预收账款后的资产负债率84.7%。现金短债比为1.34。踩中的两条远超红线标准。

领地控股：今年4月，四川房企领地控股首次向港股IPO宣告失效后，10月12日，领地控股再次向港交所提交招股书，而后终于通过聆讯。

最新数据显示，截至2020年5月末，领地的净资产负债率为150%左右，2017年末为60%左右；截至2020年5月31日其现金短债比1.1，较2019年底的0.55提升明显；剔除预收款的资产负债率为80.2%，踩中了两条红线。

上坤地产：杠杆地产以前好像有写，上坤地产也是在二次递表后上市的。

今年3月30日，上坤地产首次冲击港股IPO，随后因招股书超过6个月显示为“失效”状态，10月5日再次递表。10月29日晚，港交所信息显示，上坤地产通过聆讯。

截至2020年4月30日，上坤地产的净负债率由2019年底的118.8%降至73.8%；剔除合约负债后的资产负债率为81.8%；现金短债比率为1.4。如果用最新数据来说，上坤地产踩中“三道红线”中的一条。

值得注意的是，2017-2019年，上坤地产的净资产负债率实现了断崖式下跌，2017-2019年分别为684.9%、325.9%和118.8%。

对于负债率下调原因，上坤地产表示：

主要因为保留盈利的增长导致权益总额不断增加。而今年4月底较去年底大幅下降的原因是，计息银行及其他借款减少。

03

还有春天吗？

房地产是周期行业，如果时间往前推，杆友们会发现，类似的情况在2013年、2008年前后都有发生。所以，踩对时间点很重要。

最近大摩发布研究报告表示，公共卫生事件后内地经济复苏，预计随着信贷增长及财政政策正常化，2021年将适度收紧融资环境，但预计进一步的收紧房地产政策的风险有限。

该行认为，行业的估值目前处于2010年以来的历史新低，指出目前仍然缺乏强而有力的短期催化剂，建议投资者选择基本面稳健的股份，杠杆地产基本认同。

今年的三道红线直接掐中的是房企“命门”。因为从以往规模房企的发展来看，敢于负债是扩张法宝之一。如今这扇门收紧了，房企融资策略有变。

成也萧何败萧何。

曾经，趁着加杠杆的东风，诸多房企弯道超车，实现跨越式发展。如今，“三道红线”压顶，如何在降负债与促增长之间寻求平衡，这也将是无数房企的头悬之剑。

大唐、领地、上坤们还算幸运的，他们后面，还在排队等着上市的中小房企不在少数。比如面对仅存的窗口期，谁将会是去规模下的最后“黑马”？

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