销售额下滑、掉出前10后，新城控股为啥股价创新高？

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐漏网之鱼乐队的《当你的心还在人海之中》：当你的心还在人海之中，当你的泪都无法承受，当你总是陷在默哀着你的沉默……啥都好，就是太追求流行。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

最近股市太牵动人心了，传奇的故事，此起彼伏。

让人意想不到，连地产股都有疯狂的。连续10来个交易日上涨后，1月26日，新城控股再涨0.49元/股，涨幅1.06%，股价收报46.55元。

总市值则站上1050.05亿元，完全一副昔日全10强房企的派头——大概是2021年迄今涨幅最大的地产股。

有杆友肯定瞠目结舌，这不就是2019年时任董事长涉嫌猥亵儿童的那家公司吗？没错。

客观说，在少帅王晓松带领下，这一年多，新城控股整体表现不错。

这几年，杠杆游戏关注新城控股这家公司不少，今天继续谈谈其最新的一些财务数据，对照股价看，应该很有意思。

1

销售额下滑，掉出前10，股价意外启动

故事要从1月上旬，新城控股发布“2020年12月份及第四季度经营简报”说起。

2020年12月，新城控股实现合同销售金额约310.55亿元，销售面积约319.85万平米。这个数据，杠杆游戏觉得很不错。

不过，2020全年下来，新城控股累计销售面积约2348.85万平米，比上年同期下降3.42%。

同样下滑的还有销售额，2020年新城控股累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%。

于此我们也可以计算，2020年，新城控股的新房销售均价再次下滑，这已经不是第一次下滑。

不久前，杠杆游戏写了一个文章《2020百强房企掉队榜》（1月6日）。

2020年大口径的销售额前10中，多数还是熟悉的面孔，碧桂园、恒大、万科、融创中国、保利、中海……位次或有微调，但销售额普遍增长。例外的是绿地控股，略有300亿元下滑。

更惨的是新城控股，在中指院榜单中，2019年位列第8，2700多亿元的销售额。2020年下滑至2500来亿元，退至13位。

市场机构统计的数据和房企业绩快报数据略有出入，但差距很小。如下图。

有趣的是，股价这10来个交易日却持续上涨。

值得一说的：

第一，虽然排名下滑，但新城控股是超额完成年了2020年初制定的2500亿元销售目标的。

第二，截至2020年末，新城控股超额完成2020年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标.旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。

2020年，新城商业运营总收入增长至57.21亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

看来，资本市场对小王总是认可的。

2

利润指标不太好看

2020全年财务数据尚未发布，从2020前3季度的数据看，新城控股破700亿元，营收增幅高达137.11%。

不仅如此，2020年1季度、前2季度，新城控股的营收增长都非常显著。分别高达63.76%、121.15%。

具体如下图，和往年比，确实非常厉害。

营收高增长的同时，利润指标如果看绝对数字，似乎也不错。比如2020年前3季度，毛利高达168亿元，上年同期为108亿元。

但是看毛利率就有点不同的感觉了。2019年同期毛利率为36.59%，2019全年为32.64%。

2020年前3季度，这一数字仅有24.02%，且是逐季度下滑。

2020年1季度，新城控股的毛利率为39.05%，前2季度为26.06%。

另外值得一说的是，新城控股的毛利率在2017年录得35.56%，2018年继续升至36.69%后，2019年开始下滑至32.64%。

从目前趋势看，2020全年数据，恐怕不是很乐观。

说完毛利数字，杠杆游戏再看看净利。

2020年前3季度，新城控股归属净利润47.4亿元，2019年同期为37.3亿元，同比增长26.91%——绝对数字也不错，但和营收的超高增长比起来，这一数字就不咋地了。

然后我们看净利率指标，2020年前3季度，新城控股净利率只有8.00%，2019年同期为14.14%。

和毛利率类似，新城控股的净利率2019年开始即呈下滑趋势，2018年高达22.55%，创下近年最高纪录。

接着2019全年，降至15.53%。

如上图，杠杆游戏发现，除了2018年净利率特别夸张之外，多数年份，新城控股的净利率指标并无明显比其他公司优秀太多。

从目前披露的数据看，2020全年的净利润指标，不会太好。

3

新城控股未来还有想象空间吗？

股价连连走高同时，日前，国际三大评级机构之一的穆迪，将新城发展、新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”。

同时，穆迪也将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。

另外，日前新城控股总裁变动。原董事长兼总裁王晓松，辞去总裁职务，但仍担任董事长。而此前分管新城控股住开事业部的联席总裁梁志诚，担任新城控股集团总裁。

几条消息组合在一起，股价蹭蹭往上。

通过对过去2年的观察，杠杆游戏注意到，虽然排名略有下滑，但王晓松领导下的新城控股，目标完成得确实不错。

包括商管上的业绩，超乎市场预期。最起码稳住了局面，资本市场重新认可算是情理之中。

不过如上所述，新城控股业绩的实现，实际牺牲了利润。

从年龄和经验上说，王晓松确实还是很年轻，因此“放权”其实是理性的，什么都大包大揽并不利于市场前景。

当然归根结底，要用业绩说话，排名重要也不重要——话语权、江湖地位、影响力毕竟是需要的。

未来一两年，新城控股交出什么答卷，将是一切的检验。

股价一直涨应该不可能。对近期股市和楼市的一些现象，也有不少降温的声音。央行币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马骏就说：

有些领域的泡沫已经显现。去年我国几个主要的股市指数都大幅上升，接近30%，在经济增速大幅下降的情况下出现如此牛市，不可能与货币无关。另外，近期上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。   

当风向变幻时，谁更抗跌，也是一个指标。

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