平安帝国再出手！隐秘地产大佬盈亏往事
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
6月28日，中国商业地产界有大事。
凯德集团向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。
本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元人民币。
按照协议，平安收购上述资产组合的部分股权，交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%，变更为12.6%-30%，并继续负责项目的运营及资产管理。
这是继2018年凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用，向万科旗下商业地产平台印力集团，出售在中国20家购物中心项目的100%股权及相应负债，交易价格为17.059亿新元（83.65亿元人民币）后，凯德再次出售巨额资产。
这引发了很多猜测和讨论，当然今天杠杆游戏重点不说凯德。而是要说说接盘大亨平安。
很多人都说，中国最大的房企不是恒碧万，最大的大鳄是平安集团。
首先，平安的商业地产遍布全国大城市。如下图。
图表来源|楼市探索者（特此感谢）
商务、商业楼宇之多，简直太厉害了。
其次，平安还与大量的房企合作，并拿下很多的地产项目。
最受关注的，莫过于入股华夏幸福，成为第二大股东，因为平安陷入窘境。与此同时，平安还是碧桂园第二大股东、中国金茂第二大股东、旭辉控股第三大股东……
对，今天我借平安收购6座来福士资产，用数据谈谈上述此前的大投资，今天都怎么样了。
1
180亿元拿下华夏幸福25%+的股份，如今华夏幸福总市值仅剩下206亿元
2018年，华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司（下文简称“华夏控股”），与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》，向平安资管转让5.82124502亿股华夏幸福股份，占华夏幸福总股本的19.70%。
当时，标的股份的转让价格确定为23.655元/股，转让价款共计约137.7亿元，这一价格距离合约前一个交易日收盘折价约5%。
当然，平安不是白给钱买股份。
当时华夏幸福承诺，将以该公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，在2018年度、201年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。
否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
后来我们知道，华夏幸福遇到了前所未有的困难。
2019年，华夏控股通过协议转让方式，再次向平安资管继续减持约1.7亿股公司股份，平安资管以其受托管理的保险资金继续增持约1.7亿股公司股份，占公司总股本的5.69%，每股价格为24.597元，转让价款共计约42.03亿元。
两次交易，华夏幸福大概获得了180亿元资金。
中间华夏幸福和平安的故事，杠杆游戏就跳过。直接看如今的情况。
截至2021年6月15日的持股情况，平安旗下的3个保险产品股东，持有华夏幸福980,328,766股，合计占25.05%。
然后接着看，6月28日收盘，华夏幸福股价报收5.26元/股，总市值仅有205.86亿元。
2018、2019年，平安拿下华夏幸福25%+的股份，就花了180亿元。
按照6月28日的收盘价，平安目前持有华夏幸福980,328,766股、25.05%的股份，市值仅为接近52亿元。
2
投资碧桂园，浮盈惊人
2015年，平安人寿以每股2.82港元的价格，购买碧桂园22.36亿股股份，投资额约为人民币62.95亿元，约占发行后碧桂园总股份数的9.9%。
中国平安于此成为碧桂园的第二大股东。
此后6年发生的细节，杠杆游戏也不多谈。直接跳到当下。
截至2020年末，平安持有碧桂园1,947,066,000股，占8.8361%。
我们接着看6月28日的收盘价，9港币/股。
对应的平安股份大概值175亿港币，浮盈惊人。
此前平安，已经套现一部分。
在碧桂园身上，平安表现得很成功。
3
4块8港币跻身中国金茂第二大股东，今天股价2块7港币不到
2019年的夏天，中国金茂发布公告：
根据平安协议及新华协议之条款及条件，控股股东中化集团以每股4.8106港元价格分别向平安及新华人寿出售17.87亿股及1555万股股份。
值得关注的是，平安认购17.87亿股股份后，占股本约15.20%，由此成为第二大股东。
上述交易之后，中国金茂的央企属性未变，中化集团的持股比例由49.71%降至35.1。
而此前作为中国金茂第二大股东的新华人寿，仍持股约9.18%，位列股东第三位。
2020年春天，金茂公告称与平安成员企业签署了金融服务框架协议，涉及金额超过210亿元，年度最高贷款上限达100亿元。
公告显示，金茂将在有需要时，使用平安成员企业以非独家方式提供的金融服务。
截至2022年12月31日止三个年度，平安将在金融服务框架协议下提供存款服务、贷款服务及融资性保理服务，各自年度上限别为80亿元、100亿元和30亿元，总计210亿元。
该额度，大大超过了目前金茂同平安成员企业之间的历史交易金额。
不废话，截至2020年末，平安持有中国金茂1,787,077,435股，占14.0314%。如上图。
截至6月28日收盘，中国金茂的股价报收2.69港币。杠杆游戏主注意到，2020年股价冲顶后，中国金茂总体一路往下，一个惨。
过去一段时间，我们难得媒体上看到中国金茂的好消息，杠杆游戏此前也有写。这家央企旗下的地产公司，混得不好。
4
战略投资旭辉，浮盈还可以
时间回到4年前的夏天。
2017年7月27日晚间，旭辉公告称，该公司、平安投资管理人及平安投资者订立平安认购协议，旭辉将较今日收市价折让约12.94%按每股3.5港元向平安投资管理人增发5.45亿股股份，占扩大后股本约7.4%。
此次交易平安认购所得款项净额将约为19.07亿港元，旭辉将用于其发展或用作集团一般营运资金。
此前，平安共拥有旭辉控股约2亿股股份，经过此次增持，平安共拥有旭辉控股约7亿多股股份，占其已发行股本的10%左右。
当时，旭辉集团董事长林中在一场沟通会上表示，未来五年旭辉要保持40%以上的快速增长。“要提高规模的竞争优势、发挥规模对资源的配置能力。”
力争在2020年之前进入行业TOP8，3000亿元销售目标。
如今回过头去看，旭辉的目标远没有实现，2020年全口径销售额只有2300亿元左右。
截至2020年末，平安通过平安人寿、平安资管香港公司，仍旧持有旭辉5亿多股的股份。
如果按照6月28日6.1港币的收盘价，平安持有的旭辉股票价值30多亿港币，浮盈也还可以。
中国平安投资房企的故事还有很多，比如融创的孙宏斌曾经质押了一些股票给平安，还比如投资朗诗……
总的来说，有大赚有“巨亏”。
就目前来说，投资的华夏幸福成了一个烫手山芋，中国金茂的日子也不好过。
至于收购来福士资产，未来如何，以后见分晓。