70城房价数据出炉！市场到底有多凉？

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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10月20日，我国统计局发布了9月70城房价有关数据。

结合此前发布的的房地产宏观数据，我们可以从多个角度，看到一个完整的9月中国楼市表现。

官方数据当然有它的缺陷，但每月发布，放到一个较长的时间中去思考，一切又显得很有意义。特别是，当行情不那么好时，数据的价值更加凸显。

今天杠杆地产结合官方上述系列数据，谈谈9月楼市，并对未来谈点看法。

01

70城中36个新房价格环比下跌，52个二手房价格下跌，数量均扩大

先说新房。

如下图，杠杆地产发现，9月70个城市中，有36个城市新房价格下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌城市较8月增加16个。

同时，环比价格涨幅，没有一个城市超过1个点。最高的西安、银川，也就0.6个点的涨幅。

此外，锦州、无锡新房，环比上涨了0.5个点。

按照易居研究院智库中心研究总监严跃进的计算，杠杆地产发现，9月70城新房价格指数总体环比下降0.1%。

他表示，这是2015年5月以来新房价格指数首次下跌。

国统局的解读也说：

9月份商品住宅销售价格稳中有降……

接着，杠杆地产说说二手房。

9月70个城市中，有52个城市的二手房价格环比下跌，最大环比跌幅0.8%（牡丹江）。房价下跌城市数量，较8月增加18个。

而少数二手房价格环比上涨的城市中，也没有一个超过1个点。

涨幅最高的天津，涨幅也只有0.6个点。

比较起来，2021年3月最高峰时，70个城市中，二手房价格环比上涨的城市一度接近60个。

而上涨城市的减少，已经持续好几个月，这个趋势非常显著。

按照国统局的解读，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降。

具体来说，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

图表来源|光大证券（特此感谢）

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

同比方面，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅，也是持续回落。

02

单月销售下滑，但有边际改善

根据此前国统局数据，杠杆地产注意到：

第一，单月销售面积下滑。9月全国商品房销售面积16139万平米，同比下滑13.2%，相比2019年下滑6.9%。

实现销售金额15748亿，同比下滑15.8%，相比 2019年下滑2.3%。

图表来源|东方证券（特此感谢）

第二，单价下滑。东方证券计算9月销售均价为9758元/平米，同比下滑3.0%，环

比下滑3.0%。

1-9月累计销售均价10342元/平米，同比增长4.7%，相比于1-8月的累计销售均价下滑0.8%。

第三，销售情况边际改善。也不都是下滑的消息，比如，光大证券计算，9月，商品房销售面积1.61亿平米，单月同比下滑13.2%，8月下滑15.6%。

同样的，商品房销售额1.57万亿元，单月同比下滑15.8%，8月下滑18.7%。

商品房销售均价9758元/平米，单月同比下滑3.0%，8月下滑幅度为3.7%。

图表来源|光大证券（特此感谢）

东、中、西、西北的数据，杠杆地产就不挨个列举，总之，9 月销售总体边际回暖。

不过，东部与中部回暖幅度较大，西部地区销售同比延续回落趋势，销售面积与金额同比降幅分别扩大，区域结构分化加剧。

第四，2021年总体销售可能不会差。亿翰智库认为，由于前9个月销售金额，已达到13.5万亿元，如果10-12月月均销售金额达到1.3万亿元，则2021年销售金额将再创新高。

通常情况下，房企在第四季度销售业绩占比更高，并且2019年和2020年第四季度的月均销售金额分别是1.4万亿元和1.5万亿元，因此全年来看，预计销售金额仍将维持在 17万亿元以上。

第五，所以杠杆地产要说，2021年房地产没有想象中差。考虑到央行表态软化、中房协也开座谈会了，且2022年总要习惯性给一波房地产小周期，2022年房地产也未必就更糟。

倒霉的，主要是那些杠杆高、管控差的房企。

03

开工投资和资金面压力会让房企分化加剧，选靠谱公司的房子很重要

研判2022年房价或者走势，从企业端来看，可能有一定价值。

第一，2022年可售的房子面积，可能会有异动。9月房地产新开工面积为17442万平米，同比下降13.5%，与2019年同期相比，下滑15.2%，累计新开工15.3亿平米，同比增速持续下滑。

图表来源|东方证券（特此感谢）

第二，9月房地产投资同比减少3.5%，对房企未必是坏事。9月地产开发投资额为14508亿元，同比减少3.5%。

图表来源|光大证券（特此感谢）

第三，房企资金面持续收紧，个人按揭贷款总体也较严。1-9月，房地产开发企业到位资金合计15.1万亿元，同比增长11.1%，但是增速较8月末下降了3.7个百分点。

亿翰智库总结，从结构看，国内贷款同比继续负增长，且降幅扩大。

自筹资金虽然同比为正，但是杠杆地产注意到，速度放缓。经营性资金中，定金及预收款同比增速放缓至 25.6%，个人按揭贷款同比增速，进一步放缓至10.7%。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

2021年1-9 月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款18770亿元，同比下降8.4%；利用外资59亿元，同比下降36.9%；自筹资金47212亿元，同比增长6.1%；定金及预收款56689亿元，同比增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，同比增长10.7%。

单9 月来说，房地产企业到位资金17122亿元，同比增速下滑11.2%，前值为下滑6.5%，资金压力较大。

同时，上文提到个人按揭贷款放缓。具体看三季度，7月、8月、9月的按揭同比降幅分别为13.4%、8.0%、6.8%。

有意思，这意味着房企资金回笼也在边际改善，但主要利好优质企业，如果都停摆的企业、楼盘，怎么都得不到好处。

第四，购房一定要买靠谱公司的，也是杠杆地产本文的结论。市场早已入冬，但如上数据显示的，边际在改善，而且这个趋势可能会延续。

优秀的房企更能受益，一定要明白。

至于二手房，选择会更多了。

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