降息，央行行动了！房贷利率什么时候降
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
时隔20个月，我国再次正式降息。
2021年12月20日，又到LPR（贷款市场报价利率）发布时间。
1年期LPR，从11月的3.85%，降至3.8%。5年期以上LPR为4.65%，维持不变。
在几天前美联储明确暗示，美国加息周期提前、2022年加息力度较猛时，杠杆游戏撰文表达过：
第一，不排除12月20日我们小幅调整LPR；
第二，根据历史经验，美国加息前是我们货币宽松的窗口期，这一段时间宽松操作会较多，然后美国正式加息后我们窗口期关闭，会选择先稳，然后相机而动。
详见《美国态度变了！股市楼市硬上？》（2021年12月16日）。
任何降息、加息都是信号，无一例外，这次意味着什么？
1、降息、加息从来不会只有一次，我国降息周期开启是必然。自2019年8月LPR机制改革以来，当月我们降息。
此后至2020年4月，我国央行又降息4次，上一轮降息周期累计降息5次。如下图杠杆游戏的标注。
这样的周期性持续操作不是孤例，无论我国LPR改革之前的加息还是降息，一旦新的利率周期开启，操作几乎都不会是一次降或加。
美国也是一样，美联储降息也好、加息也罢，只要窗口期打开，接下来短则几个月，多则2、3年都沿袭这个周期操作。
比如我们说即将发生的，最新的美联储议息会议就暗示，2022年最多可能加息3次。2023年根据需要，说不定还有。
为什么会这样？因为无论大宗商品，还是其他物价，以及经济周期，一旦形成一个趋势，往往会持续一段时间，所以相应的货币政策要实现预期的目标，自然就需要持续操作多次。
所以，基本可以预见，接下来，我国降息不会只有这一次，并不排除5年期某一天也会调降。
2、试探性降息，往往从1年期LPR调降开始，且一开始幅度通常较小。我们看上图，会发现上一轮我国的降息，最开始降的也是1年期。
2019年8月，1年期LPR从4.31%降至4.25%，幅度不大。此次也是一样。
如上图，接下来2019年9月，1年期LPR再次下调，从4.25%，降至4.20%——幅度依旧很小。
这还没有完，2019年11月，1年期LPR再次下调，从4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR开启了上一轮降息周期的首次下调，从4.85%，降至4.80%。
直到2020年2月，1年期LPR才从4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR从4.80%，降至4.75%——1年期LPR的调降幅度高于5年期。
到了2020年4月，1年期LPR下调幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，为LPR机制改革以来5年期最大下调幅度。
我们可以看出简单规律，降息往往从1年期LPR小幅下调开始，然后逐步考虑5年期LPR的下调。
为什么这样？杠杆游戏认为主要是1年期基本是中小企业和各类工商业贷款，要稳经济，满足企业需求，需要率先降息。
同时，要避免市场过大影响，除非万不得已，都是小幅开始。
而如果经济压力较大，就得考虑5年期LPR同步下调了——比如房贷，基本都是5年以上的，而这一降，几乎没有例外，都会刺激一下楼市。
3、美联储加息后，我国央行一般不再降息；美联储降息后，我们通常才会跟着降息。所以2022年美国加息前，是我们宽松货币的窗口期。在《美国态度变了！股市楼市硬上？》（2021年12月16日）一文中，杠杆游戏表达过这个规律。
我们老说“以我为主”，到底什么意思？
大家还记得上一轮美联储加息，也就是这一波房价大涨前，美国开启了加息，然后缩表，同时我们最开始做的是楼市去库存、棚改、降准降息。
东吴证券总结了最近一波美联储加息周期、降息周期，我们央行的操作很有意思。
简单说，2015年12月美联储加息后，我国央行不再降息；然后，我国央行直到2019年7月美联储降息后，才跟着降息。
如上文杠杆游戏所述，刚好2019年8月我们开启上一轮降息周期的第一次操作。当时真是跟美国跟得很紧。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
这是一个非常重要的历史经验。
现在我们降准了，然后经济压力显然还是很大，所以继续选择1年期LPR降息操作——这个经验可能意味着，目前是我国货币政策宽松的窗口期，这个周期会持续到2022年美联储加息。
假设这个规律成立，我们宽松的时间可能不会很长。
4、为什么我们宽松周期大概率不长？如果简单概括，就是国内外形势不允许。
先说国外，11月美国CPI高达6.8%，创下1982年以来最高。虽然预期2022年会压力缓解，但当下很吓人。加上美国中期选举，美国人会给执政的人压力。
鲍威尔又获得提名连任，还有什么好顾忌的呢？展示一个中央银行家独立性的时候到了。
美国各类物价指标，反正一句话，全线飘红。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
同时，非农失业率，美国从10月的4.6%，下降至11月的4.2%，就业的改善，也是美联储底气所在。
对了，杠杆游戏对照了一下，11月，我国城镇调查失业率为5.0%，比上月上升0.1个百分点，比上年同期下降0.2个百分点。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
同时，美联储虽然下调了今（2021）年美国的经济增速，预计今年美国GDP增速预期值，由 9月份的5.9%，下调至5.5%，但同步上调了明年的GDP增速预期。
图表来源|东莞证券（特此感谢）
特别值得一说，美联储同时表示，经济重启引发的供给失衡，继续成为通胀水平持续走高的推手。所以在12月的声明中，美联储删除了有关“引发通胀提升主要为暂时性因素”的表述。
美国人认为，他们经济在恢复、物价高、就业还可以，所以不必继续宽松。
根据12月美联储加息点阵图，与9月时9名委员给出2022年加息预期不同，目前18名委员均认为，美联储将于2022年加息，12位委员认为2022年将加息至少3次——这便是媒体报道2022年预计美联储加息3次的由来。
不否认，新毒株可能拖累经济复苏，美国加息的节奏未必完全如表述的那样，但货币套利游戏，会让资本回流美国，伤及他国，所以我们的货币政策得相机而动。
再说国内，11月，我国PPI（工业生产者出厂价格指数）同比增长12.9%，较10月小幅回落0.6个百分点，但仍为新数据标准以来次高，且明显高于很多人的预期。
同时，CPI（居民消费价格指数）同比增长2.3%，高于10月0.7个百分点，延续了10月的反弹趋势，为2020年9月以来最高。
你说我们货币政策怎么办？左右为难。我们的宽松大概率只能这几个月，然后维持一个动态平衡，否则新的问题会出现。
5、我们肯定也不会立马就跟着美国加息。前两年我国的CPI指数，一度比较高，当时短暂对货币政策形成掣肘。但2020年超级黑天鹅之下，什么都管不了，加上猪肉生产恢复过来，放水吧。
后果是2020年春天之后到2021年初，房地产在较大的城市比较火，差点失控。
现在经济压力大，房地产压力也大，这游戏还能这样玩吗？
玩也不是，不玩好像也不行。总体杠杆游戏觉得，不会玩过火，房地产更多是求稳，而不是要作为拯救经济的第一武器，因为这样搞，考虑人口结构、婚育状况，太吓人了。
所以我们的“以我为主”，这次大概率是美联储加息、缩表前，我们可以放水、降息；美国人加息、缩表开始后，我们稳为主，就算物价压力不小，也不会盲目跟着加，靠其他策略。
因为如果轻易加息，意味着企业压力、房地产压力也会很大。
其实可以设想，利用好这几个月宽松窗口期，首先必然会放出去不少水；其次，市场实际利率已经比现在低了，基本稳住经济，应该是可以的。
假设美国人真的加息很猛，我们提前降了息，拖几个月实在没办法，需要时，象征性小幅加一点，也可以。
6、房地产没有大行情，主要是回稳；股市应该2022年要托一把。降息、降准历来都是信号，杠杆游戏要说，这首先肯定利好楼市，无非是多少问题。
当下我国房地产压力太大了，从最决策层到部委、金融机构，到地方，逐步都在释放“友好”。
看最上头的表述很有意思，过去几年主要说房地产市场的平稳健康，2021年会议的表述是房地产业的健康。
“房地产市场”和“房地产业”区别是什么呢？前者杠杆游戏认为强调的是卖得如何、价格如何；后者概念更宽泛，除了这些，房地产企业还得健康。
图表来源|不详（特此感谢）
也就是瞎搞的该出清出清，不健康的该吃药吃药。
现在确实也是机遇，首先2021年给房企、金融机构都上了一课，就算不死活过来，以后不会随便瞎搞了。
然会水最近确实来了。
只是如上所述，以后应该不会将房地产当成搞经济的大哥，所以房地产主要是回稳，而不是当全村唯一的希望。
此前杠杆游戏分析过，为了经济和房地产不出大问题，针对地产产业链出现的边际放松，还会延续一段时间，但这个政策很难贯穿2022年始终。
其实回头看会发现，地产每年基本都是搞个小阳春，然后收紧。2021年不过是小阳春特别短暂，甚至有些地方还没形成就被扼杀。
如果2022年春夏实现了房地产企稳，又不能、不敢继续吹房地产泡沫，不允许房地产搞出问题，那么下一步就要托股市。