放松层出不穷，各地为楼市“小阳春”，拼了！

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

自从写“杠杆地产”以来，不时有杆友说我看空楼市。我反复解释，我不看空，也不看多，我只尊重事实。

有朋友会继续说，你就没自己主见？比如你应该长期看多啊，这样流量也更多。

一般我耐心解释：

第一，我主要也不靠这个赚钱，犯不着讨好谁；

第二，房地产这东西很重要，在多数正常国家都是支柱产业，我国更是，但结合我国各种情况，长期回报率确实不咋地，我不能为了讨好人、为了流量，鼓吹买房永远发大财；

第三，短期行情是政策决定的，反正就是夜壶，需要时高潮一下，暂时不需要打压也可以，比如2021年有几个月。

图表来源|财联社（特此感谢）

说到今天重点了，夜壶登场，各种消息、救市政策此起彼伏：

比如国统局最新数据，1月房价环比下降的城市减少。4大行同步下调广州地区房贷利率。多地刚需首付比例最低可以两成，比如最新佛山非限购区域。2022年北京第一轮集中拍地，好像方方面面总体还可以……

那么，炒房派又该笑了？杠杆地产思考总结了一下，有这样几点判断。

1、楼市最坏的时候过去了，1月数据其实反倒很有意义。国统局数据很说明问题，2022年2月21日，国统局70城商品住宅销售价格变动情况数据披露，2022年1月份商品住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

具体来说，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市，分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

图表来源|国统局

注意，也就是房价降的城市在减少。

有朋友会说，1月份接近过年，今年返乡置业潮没有出现，1月总体成交也不咋地，样本意义不大。

恰恰杠杆地产觉得，这个数据变化意义很大。

因为返乡置业潮没有出现，春节前购房的返乡群体不如往年多，这样的情况下，相对2021年12月房价下降的城市减少了，这恰恰说明稳住的城市又增加了一点。

当然这也不值得特别庆祝，毕竟环比下降的城市数字依旧很高。

同时1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市，分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。

房价总趋势，远远谈不上回暖，只能说最坏的时候过去了。

2、广州降低房贷利率确实是个信号。注意，不是小银行，是四大行，因此信号意义显著。

当然，前提得是真消息，至少从目前看，好像不假。杠杆地产没有挨个打电话咨询、求证，但我觉得应该是这样。

图表来源|财联社（特此感谢）

刺激人买房，降低人购房成本，这是特别实在的。谁不想低成本啊，特别是按揭借钱购房的朋友。

在实现LPR（贷款市场报价利率）改革后，LPR假设没有变，但合同降息，意味着加点减少，这个加的点是长期性的——长期利率等于下降。

是个人都知道，爽死了。此前也有一些城市房贷利率其实在往下，但是城市体量、档次广州这样的，还是很值得说。

对了，说到这里，2月LPR报价“按兵不动”，杠杆地产多说一下。

3、降准、降息还有可能，最早在3、4月份。2022年2月21日，中国人民银行公布显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。

而在2021年12月和2022年1月份连续两次LPR报价中，1年期连降，5年期降1次，以上LPR合计分别下降了15个基点和5个基点。

根据LPR报价规则，LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率。

此前2月15日，央行开展3000亿元中期借贷便利（MLF）操作和100亿元公开市场逆回购操作，利率分别为2.85%、2.10%，均与上一次持平。

公开市场操作没有变化，因为我们之前已经预测2月不会动。

图表来源|中国外汇交易中心

此前，我写文章总结过，美联储加息前是窗口期。

降息当然无小事，看需要吧。

总的来说，降息的可能还是有；特别降准，我觉得概率不小。

目前我国金融机构加权平均存款准备金率，为8.4%，和主要经济体比，降准仍有一定空间。杠杆地产认为，最早可能3、4月，开会或者一季度经济数据出来后，相机而动。

4、因城施策降低首付等还会很多，不值得惊讶。上周媒体报道，山东菏泽工行、建行、农行自 2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。

同时还有传闻重庆的，不过没菏泽那么明确，有点似是而非。

最新的降低首付新闻是佛山，佛山的非限购区域。

图表来源|财联社（特此感谢）

说回重庆，其实重庆一些县区以前对刚需首套最低就可以做到2成，可以说不算新闻。

如果我们对中国楼市多一些了解的话会知道，在一些地方不限购，这本身就不是新闻。别说2成了，首付1成的操作都可以。

当然，合法合规的2成、3成和变相操作1成甚至更低，那是两回事。

我们可以发现的是，其实限购或者说此前楼市热，本身就是少数较大的城市。在我国的多数地方，这2年楼市本身就不热甚至有的冷，各地早开始因城施策了。

意识到这一点，对于我们理解目前的形势很有意义。

简单说，多数城市的朋友不用着急，不用担心报复性上涨又要开始了，其实不是涨，恰恰是多数地方刺激、鼓励、优惠会更进一步。

这是被支持的。

5、政策面还会更进一步支持地产，分化当然也会继续，二线限购城市会否出现20%首付？首先如杠杆地产所述，需求侧放松信号接二连三，金融机构对地产态度转向积极。

各项政策、多地的同步调整，才能形成合力扭转趋势，这是上头和地方都需要的。

回溯一下，2016年，央行及银监会通知，对不实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上执行最低首付比例25%，可向下浮动5个百分点。

这是就是杠杆地产上文说的，20%首付此前在一些地方长期就是。

当然，国内各地首付比例以最低 30%为主。

因此首先效应政策，市场低迷也是没办法，其次现在年初额度也充分，所以20%的地方增加这是大概率。

唯一悬念，在政策许可范围内，首付比例降低政策，会不会出现在二线城市？

如果这样，那就是不得了的事。这个悬疑很有意思，这其实反映经济有多着急。

图表来源|申港证券（特此感谢）

可喜的是，总体基本面在逐步恢复。比如北京2022年第一轮集中供地，土拍热度有所回升。

18 宗地块中，17块完成出让，成交总价480.23亿元，整体溢价率 4.5%，流拍率 6%，市场热度较 2021年二三批次有所回升。

边际转暖，算是给市场传递积极信号。

非限购城市，总体稳定有望。三四五线城市如上文所述，政策将有进一步转松的空间，但怎么成功救市还需要观望。

6、“房住不炒”这几个字要牢记。避免被坑，在我国主要是听话，听懂了就不会吃亏。比如5、6年前“买房就是爱国”，那他妈就是喊你买，叫你一起分享爱国红利。

那会儿，杠杆地产就是太相信这样不好，每天说要克制。当时是过了，为后来埋下苦果，贻害至今。

后来开始纠正，甚至2021年纠正得特别猛，一堆房企躺下……

尽管上文以及各种信息我们知道，救市紧锣密鼓，但是从最高表述看，风向底线依旧是“不炒”。

具体到各地，也是这样执行，天风证券总结了各地新年的会，除了天津延期，地方延续中央对房地产行业的政策指导，将房地产作为保障民生工作的焦点之一。

主要关键词是 “房住不炒”、 房地产行业/企业风险防范和化解、促进房地产业良性循环、保障性住房建设、城市更新。

图表来源|天风证券（特此感谢）

房住不炒仍是政策主基调，明白这一点，我觉得就够了。

我说再多，我们说再多，不如上头说一句话，听不懂的人当然要吃亏。

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