2021年的楼市，波诡云谲。有句俗语说得好，时代的每一粒尘土压到个人身上，都是一座大山。之于企业也是如此。
一年一度的财报季已经启幕，大风大浪之后，房企、物企生存状况如何？今天开始，杠杆地产推出2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目，将陆续关注杆友和我个人感兴趣的企业。杆友有特别想看的企业年报，也欢迎留言和杆姐说，我会密切关注。
今天咱们来看看上市后首发成绩单的粤系物企：越秀服务。
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多项数据亮眼，母公司依赖加重
和房企萎靡的增速不同，物企的增速要漂亮得多。从越秀服务来看，2021年，其营收19.18亿元，同比2020年的11.68亿元增长了64.2%。
分业务来看，非商业物业管理及增值服务为营收大头，占比74.3%，比2020年的69.4%又增加了近5个百分点。另一业务商业物业管理及运营服务占比25.7%。
值得注意的是，越秀服务对母公司的依赖似乎更严重了。如下图年报数据显示，其2021年来自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方的营收占比为92.2%，同比2020年的89.2%又增加了一些。来自独立第三方的营收占比从2020年的10.4%缩窄为7.8%。从广州地铁收购广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限责任公司，并开始向车辆段、地铁站线及地铁网络沿线的住宅及商业物业提供物业管理及相关服务；及关联方自2021年起交付的新项目所致。
在营收大头非商业物业管理及增值服务方面，杠杆地产发现，越秀服务的一大亮点是社区增值服务占比的提升，下图年报数据里，2021年，其社区增值服务的营收在该项业务里的占比达到31%，2020年这一数据还是16.6%。这个苗头很好。
在管面积方面，截至2021年末，越秀服务在管项目251个，在管总面积3890万平方米，增长19.1%；合约项目315个，合约面积5840万平方米，增长17%。这个速度比较中规中矩。比如毛利微增，从2020年的34.5%增加到2021年的35%；还有得益于规模扩张和成本节约，其净盈利率较2020年17.4%增加1.9个百分点，达到19.3%；年内盈利3.70亿元，2020年为2.04亿元，同比增长约81.37%。更多详细数据可见下图另一方面，在东方财富上，杠杆地产纵向对比了下越秀服务历年的盈利能力指标，2021年其平均净资产收益率、年化净资产收益率均同比2020年降幅较大，应该是上市后发行新股导致公司净资产增加的原因？另外归母净利润同比增速方面，越秀服务虽然达到了80.6%的增速，但却是近3年来的低位。不过规模越大，增长起来确实更难。另外就是资产负债率。2021年上市后，越秀服务的资产负债率有了大幅下滑，为39.77%，但值得注意的是，在上市之前，越秀服务的资产负债率居然在2018、2019年达到过90%+。上市前，越秀服务也特别注意“突击”降负债，2020年其资产负债率降低的主要原因，就是收入关联方贷款及偿还委托银行贷款。要知道物业公司最近几年在资本市场比房企母公司更吃香的一大原因就是轻资产。然而越秀服务此前资产负债率却与房企们有得一比。这是为啥？物业公司要快速扩大规模、降低对母公司房企的依赖，几乎都会搞收并购，越秀服务也是如此。此前越秀服务的招股书就已经阐明了相关风险：越秀服务计划将收并购或投资住宅及公共物业管理服务提供商、商业物业管理及运营服务提供商等作为其未来扩张计划的一部分。这或许将导致其资本负债率再次攀升。
2021年，越秀服务新签约的项目71个，新增合约建筑面积10.2百万平米，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态。
股价方面，短期来看，在昨天（3月3日）财报发布后，越秀服务价格略有上涨，一度突破4港币每股。到了今天（3月4日），截至收盘，其股价又回到4港币以下，为3.97元每股。从上市至今，越秀服务股价整体呈波动中下行趋势，长期低于发行价。当然这与大环境息息相关。物业公司从2018年赴港上市成风后，如今对资本市场的吸引力也大不如前了。越秀服务2021下半年上市，可谓是错过了最好的时候。破发、认购不足等是当时的常态。彼时，越秀服务为了更好获得资本市场的青睐，也是下足了功夫写新故事。比如TOD。截至2021年12月31日，越秀服务TOD在管面积570万平米，合约面积610万平米，年内新增合约面积110万平米；自TOD物业管理所得收入为2.38亿元，占总收入的12.4%。3月3日，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在业绩会上表示，“越秀服务的业务中TOD是特色业务，因为TOD业务有一定行业服务壁垒，所以我们希望把这块业务做优做强”总的来看，杠杆地产认为，市场筑底阶段，越秀服务上市首秀这样的成绩实属不易。未来故事是否能讲好，主要看风朝哪边吹，以及是否能在不断扩张中，把自己的亮点站稳。Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆地产长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。