不会做很大的招商局置地|地产年鉴③

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

日前，地产大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，发布了其2021年业绩公告。

不久前，杠杆地产推出了2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目，有杆友说谈谈招商蛇口吧，我说等发布年报后我写，我先说它小弟招商局置地的业绩吧。

写这篇文章时，招商蛇口尚未发布年报（截至2022年3月22日已经发布），因为3月21日东航空难，本文推迟到了今天3月22日发布。

接下来，我会认真看招商蛇口的年报，然后可能很快会做个分析，敬请期待。

杆友有特别想看的房企、物企年报，也欢迎留言和我说。

01

有趣的利润指标

数字背后很多细节。

比如杠杆地产看到，2021年招商局置地营收从2020年的189.56亿元，大幅增长至259.21亿元，增幅可以说很大。

如下图。但是我们看毛利呢？2020年为47亿元出头，2021年仅仅也只有接近48亿元。

用行业常说的话就是，增收不增利。

值得注意，2021年招商局置地的毛利率约为18.5%，2020年尚有约24.9%），相比上年下降6.4个百分点。

此乃主要由于二零二一年结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业人民币360,538,000元所致。

何以至此？我们看更多细节，总的销售成本从2020年的142.37亿元，增至2021年的211.30亿元。

更具体看会发现，招商局置地的销售及营销开支，从2020年的6.74亿元，增长至2021年的8.23亿元。

同时，行政开支，也从2020年的2.03亿元，增至2021年的2.78亿元。

上述2笔开支，也不能说绝对金额增加了很多，但是多多少少说明一丢丢问题。

接着在2021年业绩公告中，杠杆地产注意到一组更加惊人的数字。

如上图，2021年招商局置地归母净利润只有5.61亿元，而2020年尚有7亿元——明明营收增长了那么多？净利却下滑20%左右，这……

更蹊跷的是，非控股权益部分的净利高达10.22亿元，2020年为8.12亿元——这利润的结构，实在是好玩。

对了，2021年招商局置地每股盈利为人民币11.43分，2020年尚有14.30分，下滑幅度也是20%左右。

另外杠杆地产还注意到，无论融资成本还是所得税支出，2021年招商局置地浮动都不大。

如上图，融资成本6.92亿元，2020年为6.85亿元，生意做更大了，这点微不足道的增加，说明融资部门很优秀。

所得税方面也是2020年近21亿元，2021年不到20亿元了。

这样的融资、会计水平，2021年的利润指标是不是应该更好一点？

02

重仓南京及句容、重庆背后

另外，杠杆地产注意到，招商局置地的布局主要在佛山、广州、南京及句容、重庆、西安及我国香港。

特别是南京及句容、重庆，我们看，无论2020年还是2021年，都是招商局置地的主要“票仓”。

2021年，招商局置地佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港的项目，占总收入的比例分别约：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。

业绩公告披露，截至2021年末，招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥

有50个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

截至2021年末，杠杆地产注意到，招商局置地未售或未预售之物业项目之可售建筑面积（“土地储备”）为540.61万平米。

如上图，主要分布还是重庆最多，然后西安也比较多，看来南京及句容虽然2020、2021年营收猛，未来或许要被西安代替了？

不过，从业绩公告看，至少2021年，招商局置地在南京及句容的销售面积占比还是很高，高达50.71%，合同销售面积为88.25万平米，合同销售金额约为279.90亿元。

截至2021年末，招商局置地于南京及句容的项目总建筑面积达325.51万平米，未来可售建筑面积将为56.10万平米。

如杠杆地产上文所述，未来当然或许会有变化，但是如果在南京及句容未来继续多拿地，依旧会很猛。

对了，多说一句，招商局置地和招商蛇口之间有竞业条款，不能地盘乱厮杀，总的来说，招商局置地不会做太大。

03

债务上也不能说完全没压力

值得注意的是，杠杆地产发现招商局置地的应付款项增幅有点大。

2020年为53.39亿元，2021年增至121.06亿元，翻倍还多。

如下图，如果我们看结构，更有意思。

2个月内的，从2020年的不到26亿元，增长至2021年的51亿元多。

2个月-半年内应付的，从2020年的5.50亿元，增长至2021年的51.42亿元。

此外，杠杆地产注意到，截至2021年末，招商局置地银行结余及现金144.23亿元，2020年末为97.19亿元。

而截至2021年末，招商局置地计息债务总额为365.37亿元，2020年末为194.93亿元。

其中，一年内需要偿还80.70亿元，1-2年内需要偿还23.23亿元，2-5年内需要偿还258.54亿元，5年后需要偿还的金额为2.91亿元。

招商局置地净计息债务（计息债务总额减银行结余及现金）对股东权益（包括非控股权益）比率（“净杠杆率”）为65%，2020年为31%。

本集团按照项目需求进一步合理利用其资本结构及资源的灵活性。

业绩公告披露，招商局置地2021年末加权平均融资成本为4.6%。

总体来说，招商局置地这个财务水平还是比较高的。

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