财务下滑、股价跳水！旭辉控股下半场靠代建？|房企中报④

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

继8月30日港股旭辉控股集团股价跳水之后，8月31日停牌复牌后继续跳水。

图表来源|百度股市通（特此感谢）

中期业绩发布后，接着再发公告，以先旧后新方式配售3.049亿股份，每股价格2.06港元。

预期认购事项所得款项净额约6.23亿港元，拟用于现有债务再融资及用作一般企业用途。

8月31日9时停牌，8月31日下午1时起复牌。2022年8月30日，旭辉控股集团发布其2022年中期业绩公告。

市场很残酷，一顿猛操，中期业绩下滑的指标多就是多，没办法。其实要说，旭辉控股集团很多指标比好多企业都“健康”多了，但是，不受待见就是不受待见。没办法。

今天的“房企中报”杠杆地产说说吧。

有什么想看的房企，欢迎留言哦。

01

财务下滑，努力省钱

2022上半年，旭辉控股集团已确认收入为297.20亿元，较2021年同期的363.73亿元，下滑18.3%。

该集团的股东权益应占核心净利润18.20亿元，同比下跌45.6%。上年同期为超33亿元。

上述指标惨，不用杠杆地产说，好歹还是算盈利的。

下滑幅度更大的是销售。

2022年上半年，旭辉控股集团实现合约销售631.4亿元，2021年同期为1361.5亿元，下滑达53.6%。

归母净利润从2021年同期的36.02亿元，下滑79.7%，至7.31亿元。

其实要说这个下滑的比例，也是行业正常。

值得一说，2022上半年，旭辉控股集团的毛利为61.48亿元，较2021年同期下降18.29%，但毛利率20.7%，较2021年同期持平。

当然，也不是所有利润率指标都很好，核心净利润率为6.1%，2021上半年为9.2%，2021年全年为6.8%。

同样，营收中，也有看得过去的数据。

(i)物业销售及其他物业相关服务收入较去年同期减少22.8%至约人民币26,354,800,000元；(ii)租金较去年同期增加60.4%；(iii)物业管理及其他服务收入较去年同期增加48.1%；(iv)投资物业相关其他服务收入较去年同期增加100%。

还不错的是，租金、物业管理及其他、投资物业及其他。

如下图。

经营压力大，自然要省钱。

比如杠杆地产看到，销售及市场营销开支，由2021年同期的约11.68亿元，减少31.3%，至8.02亿元。

行政开支由2021年同期的约17.40亿元，减少29.0%，至12.35亿元。

同时，购地极为谨慎。

中期业绩公告披露，2022上半年，旭辉控股集团收购了6个新项目，平均土地收购成本约为每平米10662元。杠杆地产要说，这个价格也不低，毕竟目前旭辉控股集团集团的销售均价也只有1万多元/平米，当然也要看标的位置、质量。

总规划建筑面积约为61.70万平米，其中该司权益约占37.40万平米。

合同总代价约为66亿元，权益应付34亿 元。

截至2022年6月末，旭辉控股集团土地储备总建筑面积约4930万平米，应占土地储备建筑面积约2630万平方米。

02

短债暂无忧，2023年很关键

截至2022年6月末，旭辉控股集团拥有现金及银行结余312.45亿元，2021年末该数字为467.10亿元。

下降了100多亿元，不用杠杆地产解释。

旭辉控股董事局主席林中表示：“旭辉到目前为止没有一笔负债违约，没有一笔利息没有支付，我们也有信心能100%回购所有到期债券。”

截至2022年6月末，旭辉控股集团剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档。

平均债务账期为4.7年，一年内到期的短期债务占17%。

还不错的是，旭辉控股集团表示，2022年已无公开市场刚性到期债券。

不过，旭辉控股集团各类有息债务中，一年内要还的总金额还是不小。

如上图。

也就是说2023年还是很关键。所谓关键，其实主要看销售和借钱。如果销售还行，钱也可以顺利借到，问题就不是问题。

2022年上半年，旭辉控股集团加权融资成本为4.9%，较2021年12月31日下降0.1个百分点。

截至6月30日，旭辉净负债对股本比率为78.5%，2021年末该数字为62.8%。

“未来，旭辉将继续压低负债，未来3-5年内净负债率降低至50%以内，之后再过3-5年，净负债率降低至30%以内。”8月30日，旭辉控股董事局主席林中在年中业绩会上表示。

林中在此次业绩会上做了集中阐述，其表示：“未来的经营目标是实现股东利益最大化，保持稳健安全。如果要将利润、规模、风险排名的话，风险排第一位，利润第二位，规模第三位。”

这是多少深刻的体悟，很多行业、企业，不仅仅是房企，都是这样认为的吧。

03

代建业务至关重要？

8月30日，旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示：“民营房企未来还是有很大生存发展空间。”

“民营房企发展是依靠自己过去积累的品牌、勤奋、产品、服务；民营企业核心资源是人才，民营房企的强项包括对市场反应敏捷、效率更高、灵活的机制、有效的激励措施等。”

林中表示：“旭辉坚信能度过本轮调整，有信心穿越周期。实际上，旭辉并没有预测到目前的市场状况，但是旭辉秉持着一贯谨慎的底色，坚持有回款的销售、有销售的利润、有利润的规模，这是旭辉穿越周期的底气。”

我想，地产会整到今天这个程度，很多人都没想到。

如杠杆地产上文所述，未来怎么办？第一得有更多销售，第二可以借到钱。

2022上半年，旭辉控股集团先后有几次发债，包括一笔总规模1.5亿美元的绿债，一笔25.45亿港元的境外可转债，一笔总额为10亿元的为境内中票，以及在证监会、交易所等部门支持下成功发行的带信用保护工具的公债，总发行规模5亿元。

合计实现新增公开市场直接融资超46亿元，是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企。

借到钱当然重要，同时，林中也提到，房企的经营逻辑也要随之改变，未来主要遵循三个原则：

其一，尊重常识、敬畏规律、回归本质；

其二，严守财务底线和投资纪律；

其三，稳健均衡，更加关注利润和现金流。

林中表示，公司正在筹备由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保的中期票据的发行。

同时他表示，旭辉旗下长租公寓板块旭辉瓴寓已启动A轮融资募集工作，在与若干国际投资机构接洽后，已取得实质性进展，首轮募资预计超过1亿美元。

另外，他说，上半年旭辉建管在管的项目35个，累计在管的面积超过700万平米，可售的货值超过了448亿元，大部分分布于一二线城市。

据林中透露，旭辉代建目前有5种合作模式：商业代建、政府代建、资本代建、企业定制和管理咨询，此外，还涉足与政府保交楼相关的烂尾楼项目的合作。

如此说来，借钱、长租公寓融资、代建……

对了，林中还说，在行业变革期，旭辉从战略高度认识到代建的重要性，代建业务对旭辉未来五年的发展至关重要。

如果收钱稳当，代建确实是最稳妥的利润回报。

起码好几个房企都在说代建，杠杆地产想说，这个赛道容得下多少家？

祝旭辉控股集团好运吧。

本文未标注出处的财务图表，均源自旭辉控股集团有关公告，特此说明并致谢

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