融创中国：情况有点糟糕

撰文|杆姐&编辑|雯雯

年末了，融创中国事情多。

拖到了2022年快结束，终于决定要发布2021年的业绩；同时近期工商资料披露，其上海董家渡项目多数股份转让。

融创中国的股票从2022年春天开始停牌，至今过去大半年。

这个过程中，融创中国甚至遭遇清盘呈请，详见杠杆地产《压力山大的融创，谜一般的清盘呈请人》（2022年9月9日）。

可以这么说，如果年报无法发布，股票交易就无法恢复，各项融资也很难正常推进，最近房企“融资三支箭（银行、债券、证券股权融资）”也就比较难享受到。

融创中国11月28日的公告说，将于12月8日开董事会，考虑和批准该司2021年未经审核的年度业绩。

接着，11月29日，融创中国再次发布公告：

预期2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。

此前该司曾宣布，预计2021年公司拥有人应占净利润及核心净利润，较2020年分别同比下降85%、50%。

融创中国最近过得到底怎样？能被房企“融资三支箭”击中，舒缓资金压力？

01

利润到底下滑了多少，何时可以复牌？

如杠杆地产上文所述，此前融创中国预估的净利润指标，和最新的预计，出入很大。

到底哪个数字才是准确的？当然最新的为准。

何以如此？公告有解释。

公告说，相关数据与先前公告的差异，主要由于二零二二年三月之后，新冠疫情反覆爆发，房地产销售市场快速下行，本公司经营环境发生较大变化，导致：

(1)本公司就发展中物业及持作出售的竣工物业进一步作出减值拨备；(2)本公司对应收款项及对外担保预期信贷亏损进一步作出拨备；(3)本公司就文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出减值拨备等。

简单说，全是减值或者拨备。

同时公告再次明确，“本公告所载资料仅根据本公司现时可得的资料作出。本集团本年度实际经审核业绩可能与本公告内所载数据有所差异”。

2021年度业绩推迟大半年终于要发布了，对于融创中国来说，无疑是好事。没有这份业绩公告，复市是没希望的。

这是上市公司必须履行的义务。

此次消息的发布，我们至少知道，离股票恢复交易，又近了一步。当然还有系列财报需要发布、以及清盘呈请等问题需要处理。

在9月15日，融创中国曾公告宣布，接获了港交所的额外复牌指引。

融创中国当时表示，公司正采取适当措施以符合复牌指引及相关上市规则，并将适时刊发进一步公告，让公众知悉最新进展。

另外，杠杆地产看到公告说，融创中国已委任香港立信豪德会计师事务所为公司的新核数师。根据此前融创中国的公告，核数师正在审核截至2021年度的业绩。由于延迟刊发2021年度业绩及寄发2021年度报告，2022年中期业绩的刊发及2022年中期报告的寄发也有所延迟。

融创中国表示，公司董事会及管理层将继续与核数师密切合作，在实际可行情况下尽快刊发2021年度业绩及年度报告、2022年中期业绩及中期报告。公司将适时发布进一步公告，以通知股东及潜在投资者上述财务数据的刊发进度。

02

清盘风波、债务重组

融创中国的债务压力很大，是众所周知的。

2022年9月，一则突如其来的清盘呈请“内幕消息”，将低调已久的房企大佬融创中国拉回C位。

据披露，2022年9月8日，融创中国受到陈淮军向香港特别行政区高等法院提出的，对融创中国的清盘呈请，内容有关其未偿还其持有的优先票据，涉及本金2200万美元及应计利息。

对此，融创中国的态度是：董事会认为呈请并不代表其他持份者的利益，并可能损害融创中国的价值，因此将寻求法律措施坚决反对，并采取一切必要行动保障其合法权利。

此前，杠杆地产发现此次申请清盘呈请的呈请人陈淮军，似乎也是个有故事的人。某度百科的资料显示，其为安徽人，现任安徽金大地房屋开发有限公司总经理。

在媒体2013年的一篇报道里，陈淮军自述祖籍安徽桐城，成长于淮南，从小在部队大院长大。毕业后先到企业工作，父亲当年是当地一家药厂的厂长，又是安徽劳动模范。可他自己觉得这种按部就班的人生没有前途，总想做点什么。

从企业出来后，他做过药品销售员、开过塑料厂、做过药品经营。

1995年，陈淮军在淮南买了一块地，想建一家专科医院，盖医院只要4000平米，但他买了6亩地，只要卖掉一部分。也正是这次偶然的机会让他发现地产领域大有可为，所以放弃了建医院的计划，转型做地产项目。

那一年，陈淮军26岁。

截图来源|百度百科（特此感谢）

安徽的杆友可能对金大地熟悉，其成立于1997年，是一家专业从事投资、房地产开发、商业运营、物业管理和生态农业的综合性企业集团。

企查查显示，安徽金大地房屋开发有限公司法人、实控人、最终受益人均为陈淮军，目前处于注销状态。

除了安徽金大地，陈淮军关联的其他部分公司目前有几家仍在存续，其中涉及影视传媒、投资管理、商业发展等。

根据披露，2021年底，朗诗绿色生活全资附属公司还收购一组安徽物业企业股权，初步现金代价为1.07亿元，该安徽物企为与陈淮军全资持有公司。

截图来源|企查查（特此感谢）

奇怪的是故事后半部分。

根据涛哥杂谈，2016年12月，安徽省合肥原市长张庆军被“双开”。那之后，通过公开渠道看到的陈淮军总经理的“足迹”已经远在加拿大。

比如合肥市桐城商会2018新春联谊会，远在加拿大的陈淮军会长发来视频讲话，感谢各界领导一直以来对商会工作的关心和厚爱；以及参加加拿大列治文农场主协会举办的“夏日农庄BBQ”等。

而2015年，陈淮军还在海南三亚参加了“中城联盟董事长新春战略研讨会暨新春家宴”，与十多位房企掌门人共话2015年房企发展之路。

总而言之，金大地为何突然低调，“掌门人”为何突然跑到境外，我们外人看来比较奇怪。

通过简单的资料介绍，可以看到，陈淮军不简单，清盘呈请的问题融创中国要小心应付。

此外，在9月份的公告里，杠杆地产看到融创中国说：“与境外大型机构债权人的沟通及相关工作已取得相关进展，并将以今年年底前为目标，向市场公布最终债务重组方案条款”。

有消息说，融创中国筹备对其境内的债券进行整体重组，相关重组条款正在进行磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS，规模合计约154亿元。

如果进展顺利，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债整体重组的房企。

03

自救

2022年一开始，融创中国就意识到经营、销售、债务困难。

2022年3月21日，融创中国发布盈利警告，称基于截至2021年12月31日止年度未经审核管理账目的初步审阅以及现时可得的资料，预期本年度其拥有人应占溢利较去年下降约85%，核心净利润较去年下降约50%——上文杠杆地产有写。

4月1日，融创中国官宣股票停牌；

5月12日，披露内幕消息官宣违约；

6月30日，融创中国表示，由于未能与罗兵咸永道就完成2021年度业绩审核工作的时间表达成共识，因此委聘另一家外部核数师在切实可行的情况下尽快完成审核工作。此后其聘任香港立信德豪为新核数师。

7月8日，再次发布“更换核数师之更新”。

11月16日，融创中国公告称，于当日的高等法院聆讯中，高等法院颁令将呈请聆讯延期至2023年6月14日。

然后就是文初杠杆地产写的，日前融创中国公告披露，将于12月8日开董事会，考虑和批准该司2021年未经审核的年度业绩。

到了11月30日，媒体注意到工商信息显示，泛海建设控股有限公司（下称“泛海建设”）股东出现变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.322%，新增两名股东中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙），分别持股64.678%、25%。

据了解，泛海建设持有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益，该公司为2019年融创从泛海控股手中收购而来。

目前，北京泛海国际项目1号地块已经被开发为北京融创壹号院。

融创中国实际是在通过出售项目回笼资金。

类似项目出售的情况，2022年还有多起，融创中国可以说想尽办法，希望撑住局面。

与此同时，销售是现金流的基础。融创中国披露的10月份销售情况看，10月，该司实现合同销售金额约为97.5亿元，合约销售面积约71.8万平米，合同销售均价约13580元/平米。

8月时，融创中国销售了107.5亿元，9月为87.1亿元，10月的表现比9月好，但不如8月。

截至2022年10月底，融创中国累计实现合同销售金额约1530.6亿元，累计合同销售面积约1157.8万平米，合同销售均价约13220元/平方米。

2021年10月，融创中国实现合同销售金额约509.8亿元，合同销售面积约362.3万平米，合同销售均价约14070元/平方米。

而2021年前10月，该司上述数据分别为：5128.0亿元（同比增长14%）、约3567.0万平米、14380元/平米。

这样一看差距太大了，卖房子效率不够啊。

近期房企“融资三支箭（银行、债券、证券股权融资）”射出，但是似乎对未出险的房企更有利，融创中国等能享受到吗？

无论如何，当下的局面有了一些改善。希望销售可以好一点，同时债务的问题，可能还得靠展期。

对了，还有一种可能，出险房企可以在政策允许下重组。

这对于优质房企来说是机会，反过来，等待出险房企老板们的或许是出局。

希望融创中国有一个好结果。

本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢

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