最新数据出炉！楼市继续不乐观，该怎么全力拼经济
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
2022年11月的房企销售排名出炉。
根据中指研究院的数据，坏消息是，前11月TOP100房企销售额同比下降42.1%，好消息是降幅较上月收窄1.3个百分点。
如下图，杠杆游戏截取了前50的房企名单。
不用杠杆游戏说，情况总体还是不好。但是最近政策很多，房企“融资三支箭”齐发，各种喊话、支持，黑天鹅防控政策在向好调整，房地产筑底有望。
更重要的是，宏观面的大转折开始。
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销售依旧深度下滑
中指研究院的数据显示，2022年前11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点——这是杠杆游戏上文写过的，似乎有所进步，但是呢，TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。
也就是说说，11月TOP100房企的表现其实比10月还要差。
可以说，房地产销售依旧深度下滑，一点不夸张。
TOP100房企权益销售额为46888.9亿元，权益销售面积为30049.3万平米，同比分别下降45.6%和49.9%。
前11月，各阵营房企销售额增速均有所下滑。
其中，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；
TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；
TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。
然后我们看，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家，销售额均值2030.4亿元。
第二阵营（500-1000亿）企业16家，较去年同期减少11家，销售额均值645.4亿元。
第三阵营（300-500亿）企业25家，较去年同期减少5家，销售额均值393.5亿元。
第四阵营（100-300亿）企业为40家，较去年同期减少19家，销售额均值213.2亿元。
从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年前11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目标压力较大。
对房企而言，年底抢收、冲业绩的压力很大。杠杆游戏看到媒体报道，据不完全统计，在2022年仅剩下的最后一个月里，深圳就有超过16个新盘预计入市。打折已经是最为常用的手段。
除了折扣，送物业管理费、家庭大礼包等活动层出不穷。
可以估计，在政策利好背景下，央企、国企类房企，逐步企稳，但民营房企销售回正可能还需要一段时间。
甚至2023年能否回到2021年水平，都是未知数——也或许再也回不到。
就目前来说，民营房企的很多项目第一是要真实复工、确保交付，如此才有正常销售可能。
而要实现上述2点，要么房企能借到钱让企业正常运转，要么销售现金流可以增加。这几乎又成了一个鸡生蛋蛋生鸡的问题。
所以，可以确定改善是趋势，但过程很漫长。具体到每一家房企，情况会非常不同。
2
房企融资政策极度利好
以金融16条为代表，房企融资迎来近年前所未有利好。部分政策力度，甚至近20年都是最优。
中指研究院总结，11月以来，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，支持房企融资“三支箭”格局已经形成。
主要目的，一是防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。
二是，化解房企风险，加快房地产风险出清。
三是，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。
“第一支箭”：11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。
近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。
“第二支箭”：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
“第三支箭”：11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。
回忆一下，房地产行业融资政策大致从2010年起开始收紧，从当年开始，A股市场房地产企业IPO融资基本绝迹。
房企股权再融资，定增也难。这5年几乎没有。
证监会新闻发言人此次表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
口风彻底变了，这融资支持力度真是大。
有媒体说，目前核心就是“保项目、保企业”。杠杆游戏看到相关分析：
一是，保项目，保的对象是出险房企的资金困难的项目，主要措施是支持项目收并购及保交楼2000亿专项资金，目的是稳民生。
二是，保企业，对象是优质稳健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融资，目的是在出险房企和健康房企之间建立防火墙，防止风险继续扩大。房企融资方面，近期相关政策不断放宽。
我觉得说得是有道理的。
但是，杠杆游戏又不得不说，没出险的房企，融资倒会越来越正常；反之，已经出险的……
3
全力拼经济、强信心是关键
站在2022年12月1日展望未来，悲观明显少了一点。
不仅仅是多房地产、金融政策叠加，可以修复市场信心；更是应对处理黑天鹅的防抗办法，发生了历史性的转折。
先是20条明确路线图，然后发文加强老年人疫苗接种。然后连续开会，如下图：
几乎可以确信，短期不会出现政策反复了，严格执行20条板上钉钉。
这是宏观层面，我们看地方：
石家庄第一枪打了一半，但后面后来者更多。广州及广东多地11月30日到12月1日，一些恢复正常生活的政策变化；北京严格执行20条、精准防控、对出入权利的尊重；重庆允许居家，表态高风险区敢解快解。
黑天鹅很快，将不会再是阻碍房地产销售的主要问题。
但是，居民就业、收入，对未来的信心，依旧是个问题。要恢复购买力、购买欲望，或许需要很长一段时间。
在杠杆游戏看来，提振房地产的销售、活跃度，功夫在地产之外。
我简单总结一下：
第一，把拼经济、改善国民生活放到最重要位置，提升就业数量和质量，让大家对生活、对前途有奔头。
第二，坚持开放，最大力度吸引外资，重视国际贸易。
第三，对内改革、对内开放，让所有市场主体有更公平的准入和竞争机会。
经济要取得更好恢复，显然还需要很多努力和时间，但只要认准了就干起来、不折腾，一路向前，信心会逐步提升的，经济成绩也定会如期兑付。
本文未标注出处的财务图表，均源自中指研究院有关公告，特此说明并致谢