美国好房 - Palermo | 豪宅区，尔湾全新铁门独立别墅，$130万起，优质学区
◎ 本期房产情报，由得居美国分公司提供 得居美国分公司位于奥兰多，团队成员均是有10年以上经验的美国地产专家，为大家提供美国房产交易-租赁-转售、房屋装修与维护、外国人报税等服务。
得居房产情报
- Palermo at Orchard hills -
在尔湾的新小区之中，Orchard Hills片区是自然风光最美最震撼人心的一个。小区背靠雄伟的洛马岭（Loma ridge），四周环绕着大片碧绿的牛油果树林。正是因为这独特的地势和自然风光，使人一进入果园山小区，仿佛立刻置身于充满浓郁田园风光的欧洲乡村，风格各异的一座座新屋点缀其中，树林葱郁，鸟语花香，Orchard Hills近年也聚集全美多家著名开发商在建多个全新的住宅社区。
Palermo at Orchard hills目前刚刚开盘，是尔湾东北部全新的铁门小区，价格实惠130万美元起，入住的你可以享受小区一流的设施和环境，邻居也多为富裕家庭。
听到社区起的名字就会让人能够联想到，这个社区的建筑风格外观有意式、西班牙和托斯卡纳风格；室内有双主卧、子母房等稀缺设计；另外地理位置十分优越，和周围$300万以上的豪宅们共享同一片风景。
Palermo计划一共提供49套独立别墅，并提供了三种不同户型及各种可选升级供您选择。房子外观设计包括西班牙风格，托斯卡纳风格及意大利风格等。房子的室内面积从2748平方英尺到3315平方英尺不等。房子提供3到5个卧室及3.5到4.5个卫生间，为家人或亲友居住提供最大的舒适及便利。与客厅相连的室外加州阳光房，为您提供最佳的居家体验。
预售期间三种户型的价格区间为137万美金至154万美金，全美著名建商Taylor Morrison打造。
Palermo地处Orchard Hills小区核心地带，从405号高速或者5号高速进入尔湾沿Culver大街可进入小区。Palermo所处地理位置极佳，较高的地势可以俯瞰尔湾的景色。距离购物中心，餐馆及学校均只有几分钟的车程。
项目介绍
【城市】Irvine市，119 Whisper Rock Irvine, CA 92602
【售价】$130万起价
【建筑类型】独栋别墅
【建筑年代】全新楼盘，预计建造周期3-8个月，12月份即可入住
【建筑结构】2层
【户型】3-5房, 3-4浴
【使用面积】2738-3315平方英尺
【物业费HOA】：299美金/月
【地税】：1.56%
【社区配套】：会所，娱乐中心，公共泳池，全屋覆盖Wi-Fi，智能家居系统
【新区税Mello-roos】: 无
社区对口9分公立学校
社区属于著名的尔湾联合学区，该学区也是美国的知名高分学区之一，学生在SAT考试中名列前茅，90%以上的高中生都可以考上理想的大学。为在这里成长的孩子提供从幼儿园到高中一流的公立教育资源。
Palermo对应的小学及初中为Orchard Hills School，是一个目前评分为9分的优质学校，且距离很近，孩子每天可步行上学。Palermo对应的高中为Beckman High School，目前评分也是9分，这2所学校虽然隶属于Tustin USD公立学区，不属于尔湾学区，但都是十分学校，成绩和口碑都非常好，深受家长们的好评。
Palermo社区对口的小初高学校评分：
生活购物
这里的生活同样便利，小区门口就是 Orchard Hills Village Center，和Market Place两大购物中心，另外距离尔湾大型购物中心 Woodbury Town Center 和 Irvine Spectrum Center 也较近。
尔湾市内的三条大路，Harvard Ave, Culver Drive, 和Jeffrey Road可以从南向北直达小区，东西向的Portola Pkwy更是把通往小区的各条街道连接起来。Irvine Spectrum Center离The Reserve也只有十分钟的车程。
Woodbury Town Center 开车8分钟
Irvine Spectrum Center 开车14分钟
社区整体规划地块图
三种户型多种外立面可选
Palermo Residence 1
3-5 Bedrooms | 3.5-4。5 Baths | 2748 Sq Ft | 2 Car Garage
售价：$1.37 million起
Palermo Residence 2
4 Bedrooms | 4.5 Baths | 3105 Sq Ft | 2 Car Garage
售价：$1.46 million起
Palermo Residence 3
4-5 Bedrooms | 4.5 Baths | 3315 Sq Ft | 2 Car Garage
售价：$1.54 million起
收益分析
这里的房子很新，多以2010年以后的新房为主。学区优质。房价集中在$150万-$400万独栋豪宅为主。目前市场在售房源低于100万美金以下的房子都很难见到。购买新房，通常订金为5k美金。
按购买户型1:总价$137万美金
1. 收入
月租金：约$4,500 /月；年租金：$54,000 /年
2. 支出，共计：$23,938 /年
房产税（1.4%）：$21,000 /年
保险：$650 /年
物业费（HOA）：$3,588 /年
3. 租金净收益：$30,062 /年
4. 房价涨幅：$9万 /年（尔湾的房价年涨幅约在据估算大约涨幅为6%）
5. 年净收益：$120,062 /年，综合收益率IRR : 9% （全年累计总收益 / 全年累计总投入）
6. 海外投资类型买家：首付50%，$750,000，综合收益率IRR可达: 17.5%
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