【重磅】2019年度大重庆房企销售排行榜

导语 2019年大重庆房地产市场在三四月出现小阳春后略有回稳，各房企在业绩压力下不断寻求新的业绩增长点，在此情况下，区县成为各大房企的突破口；已经布局区县的房企明显走在前面，区县市场对于整体业绩的占比越来越高，区县市场成为不可忽视的重点区域。

另一方面，区县市场容量较大，拿地成本小于主城，政府对于地价的预期小于主城，房企可以以相对较低的价格在区县获取到素质较好的地块，因此成为房企的重点布局区域。今年进驻区县的房企明显增多，各房企在竞争中有的收获颇丰，但有的依然处境艰难，由此可见，区县并不是一把万能的钥匙。

那么，面对处境艰难的市场，各大房企是如何用实际行动交出这份答卷的？放眼大重庆，房企你追我赶的局面是否发生变化？本次克而瑞发布2019年房企大重庆销售排行榜TOP30，用数据论证房企。

01/市场解读

受市场大环境趋冷的影响

各区县以价换量，市场规模平稳增长

2019年大重庆各区拉通来看，江津、璧山、合川和万州市场规模跑赢主城区，得益于房企的拓展与项目推新。江津和璧山近两年由于主城的向西发展，政策优势明显，同时规划有轨道交通，吸引大批房企入驻及购房人群，同时承接大量主城外溢需求，市场不断扩容；而合川和万州自身人口基数大，内生需求明显，同时具备虹吸周边乡镇的能力，因此商品房成交体量也高位运行。因此对于房企布局来说，主城和区县的市场差距越来越小，而主城高企的地价、融资的压力均在，未来将会有更多房企进军区县。

一小时经济圈：高铁/动车、国家级高速公路均联通，同时吸引主城众多二产企业的搬迁入驻，产业人口的持续导入以及与主城不断缩短的通勤时间，近年来吸引开发商入驻。如融创今年在綦江布下区县第二子，万科首进区县选择永川。蓝光加码涪陵、永川等等，预计2020年区县市场将会更加繁荣，市场可期。

另外，南川、荣昌、长寿三个区县，虽然也位于一小时经济圈，交通通达性好，但自身人口基数不大，市场需求较小，因此成交体量较小；另一种情况就是如云阳、梁平、黔江等区县，由于距主城区较远，交通通达性不高，因此房地产市场发展缓慢，成交量处于低位。

17个重点区县城市同比来看，成交规模大部分均上涨明显，但均价受市场趋冷的影响，基本呈下降态势。

成交规模方面——

开州和綦江两个城市商品房成交量同比增长速度最快。开州主要得益于金科、昕晖等品牌开发商项目今年入市，刺激市场总量增长；而綦江今年迎来融创、恒大等龙头企业的入驻，主力在售项目数量增长明显，且各项目今年折扣力度较大，以价换量，成交面积上涨明显。

成交价格方面——

受今年整体市场下降影响，各区县价格均有不同程度下降。其中万州价格下降幅度较小，得益于今年万州主力在售项目均位于新区或高铁站附近，一方面新区正在大幅发展，未来增值潜力较大；另一方面临近高铁站，市场稳定性较高，因此各项目并未大幅降价促销，市场整体价格较稳定。

02/业绩变化

2019年整体市场热度下降，大部分房企业绩出现不同程度的下降，但仍有一些房企业绩不退反增。其中，区县项目的成交对各房企的业绩上涨起到了不小的支撑作用。在这些房企中，既包括中骏、新城这种持续深耕区县市场的房企，也包括融创、龙湖首入区县就一炮打响的TOP房企。

中骏：深挖区县，业绩爆增。作为入渝时间较短的企业，中骏在入渝的第一时间就开始积极布局，收并购、招拍挂、联合拿地等多个方法增加货储。在主城多方位布局的同时，还不忘深度挖掘热点区县市场。今年仅江津中骏云景台，中骏雍景湾双盘今年就取得了18.18亿的傲人成绩。周全的经营布局，对营销节奏精细把控，使中骏化身重庆地产界黑马，今年业绩上涨107.5%，成为2017年入渝企业第一个破百亿的房企。

新城：稳步发展，逆势上扬。2019年，新城保持较为稳定状态，虽无较多货源补充，但抓住重庆热点区县市场，深度经营，精耕细作；在今年市场进入调整期大市场行情热度减退的情况下，凭借优秀的运作能力，对市场敏锐的把控力，在市场整体下行的前提下，依然取得了大重庆超60亿的良好业绩，较去年上涨19.0%，逆势上涨。

03/排名变化

2019年大重庆整体排名变化较大，中骏业绩快速增长，排名上升至前十；龙湖依靠璧山项目，成功打响区县“第一枪”；财信、阳光城、昕晖等房企精准布局，在主城业绩上锦上添花，今年首次进入大重庆榜单。

龙湖：区县新秀，大展拳脚。在重庆一路向西以及璧山市场热度上涨的影响下，龙湖去年首次在璧山拿地。龙湖在璧山项目未面市时，曾发布一组宣传视频，结合璧山城市自身的配套进行了项目宣传，引发了璧山群众的热烈反响；同时，龙湖作为重庆本土企业，在渝品牌影响力大，客户信任度高。龙湖千山新屿在今年五月首开，业绩表现不俗，仅用7个月就登顶璧山销冠。

财信：精准布局，稳扎稳打。财信作为老牌渝派房企，进入区县时间较早，首先在大足和石柱布局区域大盘，持续不断的为集团贡献销售业绩。近两年在江津落下两子，分别位于德感和双福。在这两个板块中，双福作为江津核心发展新区，承接大量主城外溢需求，项目销量亮眼；而德感板块市场需求量大但可选择项目少，因此财信的项目直接受益。这两个项目今年贡献了超20%的业绩。对于区县市场的精准把控，是财信今年首入大重庆榜单的重要原因之一。

04/房企梯队

寡头化明显

各梯队业绩差距较大

在大重庆市场，分化表现依旧存在，规模房企优势凸显。年度TOP5入榜门槛199.01亿元，虽然同比去年下降5.7%，但与TOP10门槛相比，业绩门槛超出一倍以上，强者恒强，寡头化明显，很难跨越其阶层。

TOP10门槛同比去年下降13.1%至94亿，而TOP20中的房企的业绩差较小，各房企之间卡位竞争相当激烈，主要是因为2018年市场红火使得大多数房企对于2019年的市场预期过高，而2019年下半年的市场持续降温，使房企完成整年业绩指标的更加困难，整体的业绩下滑使得TOP10门槛降低。整体来看今年标杆房企依旧表现强势，而前30房企中段断层较为明显，下滑速度过快。

2019年大重庆房企表现中，金科首破500亿，区县对于金科的业绩贡献已超过主城，达到50.6%，连续三年保持榜首位置，且以比第二名高出183.39亿的销量遥遥领先，其大重庆的霸主地位让其他房企望其项背。

另外，业绩两级差距持续增加，头部房企深度布局区县开始显现出效果；金科、恒大、碧桂园等房企，多年深耕重庆；而中骏自2017年进入重庆以来，主城、区县共同布局，顺利弯道超车，驶入业绩增长的快车道；同时我们也看到，融创、龙湖2018年首次进军区县，其项目今年亮相，凭借其强大的产品力和品牌号召力，区县销售业绩表现亮眼；旭辉6月的时候也拍得合川地块，首次布局区县；而昕晖以区县主力支撑业绩，而财信、阳光城、中国铁建等房企的区县业务也为集团业绩做出不同贡献。

第一梯队，门槛破纪录500亿+，金科连续三年遥遥领先，独挡一面

金科：在渝深度布局，业绩领跑大重庆。近年来，金科以“四位一体，协同发展”为主要战略方向，作为渝派房企典型代表，金科近年的增长情况十分稳健。在保证主城市场货储充足的前提下大力布局区县业务，布局涵盖大重庆大半区县，深耕大重庆效果明显。截至目前区县主力在售项目较多，且多为当地成交TOP项目，共同支撑今年销售业绩达到501.49亿，在大重庆房企中遥遥领先。 

第二梯队，由融创、龙湖领跑，业绩规模达到200亿以上，差距不断拉大

融创：融创自去年在璧山落下第一子后，今年的销售表现给融创吃了一颗定心丸，布局整个大重庆的规划正在全面铺开。今年通过对各个区县、不同种类项目的考察之后，综合地理位置、市场容量、项目自身等不同因素，最终选择綦江进行扩张加仓，在今年7月收购綦江项目，希望凭借自身的品牌和规模优势，逐步将战区扩大化，以此保证销售业绩稳步上升。

第三梯队，业绩规模差距拉大，中骏提速超车，跻身百亿房企行列

万科：首进区县，谨慎落子。入渝以来，万科一直选择深耕主城，虽然从前几年开始就一直关注区县市场，但观望为主，始终持谨慎态度。今年9月终于在永川凤凰湖区域拿地宣布入驻，并于11月再次加仓，深耕永川的决心明显。明年，预计万科在区县业绩能为企业的成绩单添上一笔；

其他房企成交金额集中在52-98亿元，受各企业今年在售货源影响前后有一定业绩差距，且受今年市场热度减退，大部分企业有不同程度下滑，但凭借多年持续的深耕布局，在大重庆已形成了一定的品牌效应，仍有后来居上的机会；

05/区县份额解读

璧山、江津占较大份额，保持高度活跃

从Top30房企入驻的区县来看，璧山、江津凭借离主城较近的区位优势以及轨道交通所带来红利当仁不让的成为各大品牌房企入驻首选，合计占比接近28%；其次是以永川涪陵为首的一小时经济圈内的热点区县市场也是目前品牌房企眼中的 “香饽饽”，成交占比居于前位；金科在开州的深度开发也让其占比超过8%。

璧山、江津：轻轨利好，开启“副城时代” 。

区域内均规划有轻轨交通，提升交通能级；轨道交通接驳主城，人口吸附力增强，可激发经济活力，打动后期房地产市场发展。但现进驻房企较多，后市存在一定竞争压力，更加考验房企内功。

永川、涪陵：主城外拓重点城市，发展潜力大。

一小时经济圈城市，城市自身综合发展较好，近几年来永川涪陵供需关系较为稳定，价格稳定上涨；区域优势逐步凸显，加之品牌房企进驻量增速显著，房地产市场氛围持续升温，可布局机会较大。

开州：潜力型城市，市场契机大，可机会布局。

靠近万州区，高铁交通便利，房地产市场发展程度不高，典型开发商进驻较少，有一定市场机会。

06/后市预测

投资端：成本至上，招拍挂与收并购双管齐下

随着主城土地成本不断增加，以及供地位置不断外扩，明年预计有更多的房企将要进军区县市场进行生存抢夺战。但因为不少区县的老城基本发展完善，新城发展也已有一定时间及规模，土地资源相对来说不如前几年富足；且粥多僧少，随着进入区县市场的开发商越来越多，招拍挂市场竞争激烈。

除此之外，区县市场经历多年的野蛮生长，开发商多为本土小型开发商，操盘经验不足，会出现项目经营不善甚至烂尾的情况。因此除招拍挂外，不少企业今年针对意向区县的在建项目进行收并购，在资源整合后重新入市，基本取得不错成绩。预计未来房企也会使用这种策略进入区县市场。

市场端：百花争艳，各区县积极发展

未来重庆各区县房地产市场发展阶段相差较大。一小时经济圈中，江津、璧山由于轻轨规划利好，区域内在售项目较多，市场总量预计维持高位；永川、涪陵等区县今年成为各房企的进驻首选，明年预计市场成交量只增不减；在渝东北区域中，预计明年市场将以云开万为进驻核心，其他区县选驻；而渝东南各区县受交通及地形的形影，整体市场发展缓慢，未来随着高铁的开通，可能会有一定的改善。

营销端：形式多样，营销更具针对性

从营销形式来看，明年市场营销在即将到来的春节中，注意力多集中在返乡置业的活动上，意图吸引返乡客成交；其他时间多以暖场蓄客、到访奖励、特价折扣等形式吸引客户。

从今年的市场表现来看，明年的营销方向应该更加多元化。除了传统的专场团购，会更多地针对特定人群进行专场团购活动，精准吸引客群大城成交；此外，预计“电商+房地产”规模将会扩大，随着品牌房企越来越多地入驻区县，区县的市场营销应逐渐专业化，营销手段更加丰富，电商则是很好的一个突破口；最后，渠道营销在明年也会成为未来营销的重点方向。

2020年1月15日，《2019年西南区域房地产行业发展白皮书》将重磅发布。白皮书由克而瑞基于行业数据，以第三方视角，运用多维分析方法进行撰写，内容涵盖2019年西南市场年度综合数据分析、市场分析、企业研究、2020年楼市预判、物业行业发展趋势、重庆居住满意度、行业薪酬绩效测评等。

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