周燕珉丨我国养老项目的创新理念及案例分析
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本文整理自周燕珉教授在2019年6月28日清华会讲“老龄社会与养老产业发展”论坛中的演讲，主题为“我国养老项目的创新理念及案例分析”，内容有所增删减。
今天演讲的题目是“我国养老项目的创新理念及案例分析”。讲这个题目的原因是，大家在社会上看到很多老人院、养老社区，却分不清什么样的机构有什么样的功能、针对哪种老人，以及每种机构的优缺点。如果今后我们为自己家的老年人选择老年人照料设施以及养老社区，到底应该选择哪种？大家也不知道。希望通过我今天的演讲，大家能够有所了解。
政府对养老项目的建设非常重视，出台了很多相关的政策文件。各级政府也在努力建设养老项目，并制定发展目标。比如按照“十三五”（到2020年）的发展目标，北京要建成1000个社区养老服务驿站，上海要建成200个社区综合为老服务中心等等。政府也在积极调动社会力量来完成养老项目的建设，目前市场十分火热。
上述养老项目的类型可以用一张图来表示。这张图横轴方向是老年人的自理程度，从比较活跃自理一直到半失能甚至是失能失智的状态，老年人所需要照顾的程度越来越高。纵轴方向是建筑规模，也就是建筑的类型——是一栋建筑还是几栋建筑，抑或是一个类似住宅区的建筑群。这是对养老项目两个维度的衡量。
今天我举三个例子，第一个是比较大型的CCRC老年社区，也就是持续照顾退休老年社区，指的是从比较健康一直到最后躺在床上，都能保证提供服务的社区。第二个例子讲专业护理机构，是我们做的一个设计。第三个是一个社区养老服务设施。
项目类型一：CCRC老年社区
第一个例子是万科在杭州市余杭区做的良渚文化村，叫随园嘉树。从鸟瞰图可以看到，这里有16栋老人公寓、1栋护理院。老年公寓为健康老人服务，护理院为需要照顾的老年人服务。社区里还有一家医院，服务于公寓、护理院。中间有一个“金十字”配套，里面有老年大学、食堂餐厅等活动空间，是老人活动中心。“金十字”配套位于社区中央，方便各个楼栋的老年人到达。
通过多次调研，我们收集了关于这个项目运营状况的一些基本信息。随园嘉树开业4年，老年公寓入住率为100%，护理院入住率为95%。由于可能随时有老年人去世，所以入住率95%基本代表住满。
老年公寓共有615套，平均住户年龄是78岁。我们通常认为健康自理老人入住年龄偏低，事实并非如此。如果老人不是特别高龄，就会选择在家生活，因此入住老年公寓的老年人都是高龄自理老人，而非普通的年轻健康老人。
养老公寓的租金按时间分为15年和5年两种，按照不同的房型和平米数收费，一般是两室一厅或一室一厅。除了房租每月还有2500-3500元的服务费，还需要自己负担餐饮费，每个人可以根据自己的需求灵活选择缴费模式。刚开始两年该项目的入住率并不高，但最近几年大家认识到养老的需求，逐渐开始接受这种形式，现在入住率达到百分之百。
随园嘉树的第一个特点是位于成熟配套区，规模适中。这块地在杭州市余杭区，处于一个非常成熟的社区中。该地区并不是全是老人院，老人院只是社区中间的一部分，所以很受欢迎。而另一个例子拿地虽然多却不成功，比如拿到一块3000亩的地，准备做一万多老人的社区，做完以后也没有公共配套，这样的社区必然入住率低。
现在很多机构入住率不到50%，空置率达50%以上。入住率没有提升，很重要的一个原因是建设的时候没有考虑清楚，地理位置选择不当，相关配套不完善，服务质量低。一般来说，城区里的机构相对会好一点，郊外的空置率非常高。
随园嘉树第二个特点是有丰富的配套服务。配套设施并不是做得多就好，而是要做得对。在调研随园嘉树的过程中，我们发现有一个茶吧没有人使用。我们通常认为茶吧是一个适合老年人的配套，但事实使用的人并不多，为什么？空间太正式，形式感强烈。而棋牌室就很受欢迎，老年人愿意在里面打牌。工作人员反映如果两者之间的墙体灵活处理会更好，因为方便后期拆除，使内部空间流动起来。所以建筑设计对于老年人照料设施的运营特别重要，一旦做错，即便拥有足够的面积，也难以利用。
图片展示了不同活动室进行的活动。女性老人偏爱缝纫比如织毛衣、改衣服，男性老人比较爱下棋、打台球，这些活动就很聚人气，是有效的活动形式。但是也有一些活动房间人相对少一些。比如图书室就不见得有人去，因为老人们学习有各种方法，不一定非要在图书室里看书。
从我们建筑学的角度来看，对这种空间的建议是最好可分可合，实现灵活使用。配套服务不是要配很多房间，设施里也没有那么多空间。配套空间也会让公摊面积变得更大，老年人也会为此花费更多的钱。所以空间应该灵活限定，可以根据需要进行拆分。比如大家都喜欢下棋，这个空间就作为棋牌室，空闲的时候可以变成画画折纸的地方。
第三个特点是我们观察到的一些问题，这也是很多开发商、运营方以及设计方的共性问题，在空间设计和使用时展示大于实用。比如运营方觉得应该宣传，就会选择很多照片，老年人的摄影、绘画作品，放在走廊里展示。但这种做法效果并不好，走廊只是一个走道，路过看一眼就过去了，无法停留。我们更希望把观察、欣赏的活动和休闲空间放在一起。比如这些展示板的旁边放置两把椅子就很好，老年人除了在走廊里走来走去，还可以坐下来歇一会儿欣赏这些画。所以设计中有很多技巧，能够配合提升老年人的生活质量和管理运营水平。如果做得不好，不仅浪费空间，也达不到相应效果。
比如左边这张图片展示的院子里整齐摆放的桌椅，老年人并不爱坐，而且使用率也取决于天气。如果这里有一个雨棚效果就会变好，座位的利用率也会提高。另外，很多空间喜欢把四个椅子整齐摆放，但是老年人也不是每次都有四个人来坐，所以可以把它做得灵活一点，凳子稍微轻一点，方便老人搬动。没有必要刻意追求整齐，而是非常自然、自由的，营造像家一样的感觉。要做到这种感觉，需要我们在设计时注意人群的使用状态而非设计状态。
小结一下，CCRC这一类项目多位于郊外，养老社区拥有更好的风景；主要面向活力老人，因为生病的老年人倾向于选择离城里近、离医院近的设施；这类社区规模应该适当，老人行动能力有限，太大的社区不方便活动，而且需要相对成熟的配套；另外设计时要满足老年人真正的生活需求，而不是随意设置一些诸如图书室、影音室之类的空间。应该观察老人到底需要什么，不同地域的老年人要求也可能不一样，我们要针对性地选择配套。
项目类型二：护理型养老设施
下面讲第二个例子，是我们做的一个设计——泰颐春养老中心，位于北京市丰台区，总面积1.5万㎡，190个床位。一般来说，养老设施比较合适的规模应该是200~300床，床位数太少时，工作人员配比较多，不经济。
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北京泰颐春养老中心——三年时间打造走心、细致的养老设计（上）
北京泰颐春养老中心——三年时间打造走心、细致的养老设计（下）
上面的图片展示了这个设施的建筑外观，还有受老年人欢迎的餐厅、咖啡厅和阳光房，这些多元的活动空间，能够给老年人带来持续的新鲜感，老年人每天可以选择停留在不同的空间，从而保持精神振奋、心情愉悦。
上面这张图是建筑的首层平面图，我们把它做成了“口”字形，中间是一个天井，这样就形成了一条回游动线：一方面，工作人员可以在里面方便地到达任何一个空间，提高工作效率；另一方面，老年人可以围绕着中庭转圈走而不致迷路或走失，在天气不好的时候这条回游动线更是能够满足他们基本的活动需求。
这张图是建筑标准层的功能分布，可以看到每一层既有公共部分又有居室部分，并且划分成两个组团。这样划分的原因是，在老年人患有认知症时，一个组团里人数太多（超过十几人二十人）会让老年人因为不认识人而神经紧张，不利于保持良好的心理状态。因此，我们希望把空间分隔得小一些，可以分成小组来吃饭、活动，这样更容易营造出一种家的氛围。
上面这张图片展示的是多人护理套间的形式，针对的是需要重度护理的老年人。因为这些老年人需要护工进行24小时的监护，所以把中间（红色的部分）做成了护理员的工作室，向两边开窗。这样一来，一个护理人员就可以同时照顾到八张床，有效地节约了人力，提高了护理效率。所以，设计者要积极与管理人员进行沟通，尽量能够在空间层面上实现人力的节约，而又可以同时满足正常的护理服务需求，减轻设施的运营压力。
这是老人房间入口处的照片，其中包含了很多细节的设计。例如报警灯、房间号、老人信息牌、置物台等等，这些小细节能够让老年人更容易地分辨出自己的房间，不至于因为出现认知症症状而找不到房间，以至出现一些安全隐患。
从上面的图表里我们可以看到，由于刚开业不久，设施的入住率并不是特别高，入住老人的年龄以七八十岁为主，而特别年轻的老年人由于一般在家看孙子，所以不会入住这些养老设施，因此，我们做的老年人照料设施其实是面向高龄的。目前，这里的收费是单人间9800元/月/套，双人间12000—13000元/月/套。实际上，这个价格对于普通老人来说有些偏高，因为泰颐春定位比较高端，这个价格和其他的高端设施定价相近。
通过几次回访我们发现，老年人偏爱单人间和南向的居室，并且这个现象越来越明显。以前的老人院都是四人间、六人间，人数多条件差，但现在老年人更愿意选择单人间，而且要求朝南。从上面这张图片我们可以看到，这个设施3到5层的南向居室已经基本全部住满。
这说明老人对生活品质的要求越来越高，特别是定位高端的设施，它的老年客群更是对朝向和房型有要求。这样一来，最好的房间都被选择之后，服务人员的工作难度加大，每一层的南向房间都住了老人，而同层的其他房间空置率极高，无法实现集中服务的需求，致使服务效率低下，带来运营压力的增加。因此，建筑师在未来设计时要充分考虑到房间的朝向和单人间数量的配比，尽可能地顺应当前老年人居室市场的发展趋势。
另外回访时还发现，很多老人喜欢打开房门、装上门帘，增强通风的同时来保证隐私。实际上，我们在设计时已经注意到通风的问题——房间都是单走廊的布局，并且还有中央空调，应该来说能够满足老人的通风需求。但是，老人还是希望打开房门来获得更多的自然通风，并且挂上各种门帘保证隐私，这种自发的行为，一方面是提醒设计者和运营者老年人的实际需求，另一方面也在为老年设施增加更多的生活气息和亲和感，对于老人的生活实际上是十分有利的。
总的来说，养老设施需要结合运营需求来进行空间组织和设计，需要探寻老年人对真实生活的需求，根据这些需求来打磨设计细节，比如房间类型，房间的视线还有通风，都需我们给予充分的重视，努力为老年人创造出更好的生活服务环境。
项目类型三：社区养老服务设施
最后一类案例，跟大家分享一些有关社区养老服务设施的建设情况。“十三五”以来，社区养老设施类型逐渐多元化，就餐、娱乐、上课、短期入住等越来越多的服务和功能出现在社区机构中，而这些社区养老设施的建设也成了国家积极推动的重要发展方向。
左边照片展示的是上海一家老年人活动中心，主要是为老年人提供健身活动的场所。实际上，不光年轻人喜欢去健身房，老年人也希望减肥，希望调整自己的血压血脂，所以，这间老年人活动中心就配备了很多适老化的健身设备。不同于一般场所常见的机械，这家活动中心根据老年人的身体状态和活动特点进行了改造，并且在空间中设置了很多休息座位，方便老年人疲惫后及时休息，或者用于单纯地休闲聊天，这种跟老年人活动需求相匹配的场所受到了很多老年人的喜爱。
右边的照片是我们调研过的一家老年人日间照料中心，主要用于就餐。实际上，调研发现，对于很多日间照料中心来说，就餐是最重要的服务。因为老人自己买菜做饭十分麻烦，而吃饭又是人们的刚需，所以很多社区都有老人的小饭桌，满足附近老人的就餐需求。
这些社区养老服务设施有两个明显的特点，第一就是小规模、多功能。社区养老设施如果只做某一种功能，必然无法吸引到足够量的老人，所以要尽可能地包含更多样的服务类型——打牌、下棋、吃饭、短期入住、临时看护等。功能丰富的社区养老设施更容易受到社区老人的喜爱，充足的人流量再加上政府的补贴，这些设施就更容易实现盈利。除此之外，这些设施最好能够规模小一些、实现连锁，规模化之后就能够把一些前期成本摊薄，服务更有效率、更有体系也更专业化，从而更容易盈利。
第二个特点，这些社区养老设施多是改造类项目。因为有社区养老设施需求的小区大多是城市中建设年代较早的小区，在这些小区中找到新房子来建设的可能性极小，所以基本都是改造类，而改造类项目又面临着很多的改造难题。
我们在参与制定、修改一些相关法规过程中发现，目前我们国家的部分涉老法规较为僵化和严格，导致很多旧建筑不满足改造的条件，所以有些老龄化严重的小区没法找到地方改造出这种老年设施，跟老年人需要近距离服务需求相悖。因此我们希望未来的法规修订可以更加宽松灵活，不要因为严苛的规定导致很多老年人的迫切需求无法得到满足。
养老服务未来的发展方向非常明确，就是要走向社区——不需要大量地建设养老设施、养老社区，而是要将养老服务社区化，将养老服务的意识融入到更多的普通社区之中，这种观念也是现在国际上比较认可和推崇的思路。
德国的养老设施就经历了一代一代的发展。第一代的老年设施比较像“监狱”，类似于我们以前福利院那种大院锁起来的模式；第二代特别像“医院”，在温饱问题上，加强了对卫生护理的重视，但整体而言仍旧缺乏生活化的空间氛围营造，对老年人的生活依然不是特别友好；第三代比较像“宿舍”，增加了一些公共活动空间，老年人更加自由，但人数较多生活状态依然不够理想；第四代开始营造“家”的氛围，组团化的居住模式给老年人带来了更多的安全感、亲和感，生活逐步正常化、日常化；最后第五代走向了社区，在原来的居住环境里增加老年服务，社区的养老服务能力逐步提升，越来越多的老年人可以在原来的社区里实现养老照护，而这也将是我们未来的发展方向。
总结
总的来说，我国现在的养老项目类型多、发展速度快，各种设施齐头并进，而政府也在积极推动养老设施的社区化。对于目前的各种养老设施而言，我们希望它能够更像家一点，更加组团化，更加定制化，以此来更好地满足老年人的养老照护需求。
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