万科养老实践丨围绕产品设计构建的投资、开发与运营模型（附：万科研究成果）

王垚养老门户 2023-03-08

作者/王垚（原北京万科医养管理公司董事长）

摘自作者在北京清华养老产业高端论坛上的演讲

做养老的有三角形，有投资、开发、运营的人。作为万科来讲，我们是三位一体的，我们既是投资，也做开发，而且我们也是做运营的。所以今天跟大家介绍一下基于我们的实践，对其中的一种产品我们是如何做，包括对于投资和运营的模型。

万科养老的经历

还是跟大家简单说一下，万科养老的经历。清华养老论坛已经有很多年了，其实万科进入养老，研究养老也差不多有１０年的时间了。我们第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目，CCRC的项目，从2013年的5月，我们陆续有社区嵌入式，城市的全托中心，以及CCRC，在北京、上海、杭州、成都、广州、青岛城市都至少有一个开业和运营。万科的养老是一线驱动。我们现在在集团内已经完成了3+N的产品标准，在6个城市有布局，另外在10个城市有积极的准备。

其实我们接触养老的客户群体时间更早，因为我们做住宅，住宅小区里面有很多很多的客户，研究一下我们的客户，对于老人来说他们到底需要什么样的生活方式，需要什么样的服务。我们知道人在60岁之后逐渐进入老年，从我们的策略上来讲，我们希望能够服务更刚需的老年人的客户，也就是我们说聚焦在70+的客户。

而且从我们实际的经验上来说，我们现在机构里住的都是80+的客户，70岁在我们机构里都是年轻的。我们老人当然有活跃的，有各种各样生活的照顾，但是其实我们更关注的是半自理，甚至是不能自理的老人，我觉得这部分老人对我们来说是更关键的，而且也是我们一个养老机构能够把这部分老人照顾好最核心的一个能力。

刚才说到我们的产品，其实也提到我们的客户，我们的客户和产品在万科的体系内是对应起来的。我们针对客户把它分为四类客户，根据阶段，比如活跃长者，自理长者，半自理长者和全护理长者，分成四类客户。作为万科的产品线上来讲，我们有3+N的产品线，三个产品线在全国各地都陆续有开业，在北京有嵌入式和全托中心的产品开业，也在布局全周期的产品线，我们也在准备CCRC的产品线。

第一类就是城市护理型全托中心，主要针对80+全护理或者半护理的老人。这也是我今天下面马上要讲到的产品和运营的模式。

第二类是社区式，刚才唐老师讲到的社区嵌入中心。

第三类CCRC的项目。

我们在每一个城市做养老是一线驱动，但是在集团层面，我们有养老事业合伙人的平台，在集团的层面会有一个平台，一个能力中心。能力中心主要是针对运营，针对我们的培训，以及针对我们的产品标准化。平台包括资本的平台，有一个事业合伙人的平台，以及在养老产业链相关资源，比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展。

养老机构投资开发和运营的九个核心指标

下面我就进入到今天要跟大家聚焦的第一类的产品，就是城市全托中心。我给大家介绍一下产品标准，投资标准，后面运营服务的一个标准。万科既是投资商，又是开发商，又是运营商，我们如何思考这类产品的。今天在座的可能设计师比较多，我从产品入手。

这个产品有一个1.0版的标准，这个是基于我们已经在集团内运营的两家养老机构，青岛的怡园和北京的幸福家，也是基于跟行业伙伴的对标，基于跟日本同行的对标。

我们总结了九项核心指标和九个产品模块，九项核心指标是我们从一个投资开发和运营的的养老机构到底应该用哪些项目控制，我们提炼九项最核心的。

第一，建筑规模，总面积应该是在5000-10000平米。

第二，公共区域占比的面积，应该是小于55%。

第三，床均的建筑面积是40平米。

第四，我们老人的构成比例应该是有活跃，半护理和全护理型的，比例是各占1/3。

第五，因为我们老人的结构，我们计算出来我们的护理能力应该是总护理角度来看，应该是1：4-1：5左右，我们还把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。

第六，我们的单方成本的控制。假设我们新建这样一个养老机构，单方成本控制在8000块钱左右/平米。

第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构大概入住率达到75%左右达到收支平衡。

第八，EBIDTA是基于建立投资标准，我们希望控制在5%以上。

第九，对于客户来说，我们养老机构的定位还是服务于普通大众，所以我们的人均月床位收费基本是6000-10000左右的标准，并不是很高端的。这些收费可以保证我们的服务品质，这个包括床位费和护理费。

养老机构投资开发和运营的九个服务模块

我刚才提到产品需要有一个8000块钱以内的标准，还要有功能分区。产品我们是要有九个模块，包括户外标准、建筑的立面、公共区域，医疗康复和公共活动、日间照料等。

公共区域就是养老机构一个核心的部分，开始建造的时候，其实跟住宅比起来，公共区域占比是非常大的，所以我们花了很多精力研究，如何把占比将近50%的区域内能够做好。比如分成几大部分，门斗要实现哪些功能，说得具体一点，穿鞋机，换鞋凳、消毒机、门厅、伞架，还有储藏间、走道和楼梯的标准，电梯是什么样的标准，服务岛是什么标准，护理员每层都应该游服务岛，应该配备档案柜、服务人员座位、直饮水等等这些。

康复医疗也非常重要，我们有多一半的老人是不能自理的老人，我们医疗区会预留，我们不能取代医院，也不能取代社区卫生中心，我们差不多200左右的面积，在医疗区里面，虽然小，但是我们希望这是一个小而全的设置，作为药房、便利店，针对老人经常有的病，比如牙科，针灸理疗，诊视、治疗室，输液观察室、康复室等等。比如我们一个项目跟999、急救站有联合。

除此以外还有公共活动区域。这个是针对相对健康老人的，我们机构里面的公共活动区的也会有一些包括图书室和棋牌室最受欢迎，还有多功能室、老年大学，活动室。另外公共活动区还有一个目的，在我们的机构里可以用公共活动区对整个外部的社区开放的，我们通过公共活动区域可以组织更大范围的老人的社区的活动。

日间照料模块也是基于刚才说的北京是9064，日间照料相当于托老所，对90%左右的老人日间的照料功能。

后期智能化也非常重要，大家往往会忽视掉。刚才也提到，养老是一个服务行业，服务行业品质体现在我们每一个员工身上，包括保安、打扫卫生的保洁，办公和设置标准要有一定的标准，我们的员工要有很好的生活环境，包括他们的更衣室，宿舍、卫生间。

弱电系统在养老里面也非常重要。弱电跟我一会儿会介绍到管理动作，呼叫系统，还有我们的管理人员的手册，跟我们智能化系统都有联动。

养老机构的核心——服务

其实有产品，有投资是远远不够的，我们知道养老机构的核心其实是服务。这里面我简单介绍一下，刚才提到老人入住的时候我们会有一个初步的评估，一二三四五，五个等级，也是大部分养老机构的标准动作。针对护理等级我服务的明细以及计划。老人住来我们有医师和康复师、护理师、餐饮、生活照料五个维度对老人进行全面的评估。

我们有的三类老人，自理型的长者主要是提升生活品质，老有所养，老有所乐，是以活动的日常的生活照料和活动为主的。对于我们半自理的，当然加入更多的生活上的一些细节的照料，特别是对于康复保健方面的一些服务，我们会把它更扩展一些。

基本上对于我们老人会有七个模块，有生活照料模块，日常护理模块，康复管理模块和健康管理的模块，以及心理服务，饮食服务和娱乐服务。对于完全不能自理的长者，我们会更加注重日常的护理，康复保健和健康管理。娱乐方面其实因为基本不能下床的，所以主要是以音乐理疗，或者小的游戏为主。

对于一个机构的标准的架构是院长负责制，院长下面会下属六个部门，医疗健康、照护部分、销售部、客服、财务管理和综合管理，对每个部门有标准管理的要求。这个我们说到管理体系，如何针对客户的体系，包括接待入住，收费的管理，服务的管理，如何做照料，如何做文化，如何管理餐厅，以及后台的管理和流程支持。

说到定价，一般养老机构都会有三部分定价，房间费，综合服务费和餐费，房间费是基于位置、标准，综合服务费就是对于从第一级到第五级的评估标准，基于评估标准我们的人员成本。餐费是一日三餐包括下午茶。除此以外我们会有增量的收费，比如康复活动，旅游活动。但目前来讲，这些都不是我们机构主要内容。

从实际运营的怡园来讲，我给大家分享一下我们整个运营费用的占比。人工费用基本占到35%，甚至有可能更高。我们预计怡园的老人会慢慢的越来越老，越来越不能自理，对于这样一个养老机构，人工费占到50%甚至更高都不是很奇怪的数字。

除此以外，包括外包，因为我们有部分餐饮是外包的，物业可能是外包的，包括能耗占到11%，还有一部分营业的成本，大头就是前四项。

其实这就是我今天想跟大家分享的，对于我们全托中心，作为一个机构，既要对投资人负责，也要对建造产品负责，更要服务好客户，标准化的这些模块。比如我们产品的标准，刚才介绍了，服务的标准，风险管控的标准，投资分析的标准和成本分析的标准，基于这些标准，保证这样一个机构能够让它成立，而且能够不断复制、生长，能够做出一定的规模。因为我们知道在养老行业不是一个单店模式，一定是一个有规模的连锁的模式。

今天我也愿意拿这些企业内部的标准跟大家分享。周老师跟我沟通的时候，其实这个涉及到很多企业内部的标准，对于养老来讲，目前这个产业在国内还是一个很初级的阶段。就像今天的清华养老论坛，我很惊喜的发现，居然是不收费的，任何人进来可以看。

我希望把万科目前，我们只能说刚刚做到1.0的版本，企业内部的一个如何做好的这个版本拿出来跟大家分享。我希望能够在行业内能够有更多更好的全托中心，大家能够一起把养老服务做好，我们的产品标准和服务标准也会与时俱进，会做2.0、3.0，每年会有迭代的更新。

最终我希望给我们的老人是提供云服务的一个解决方案，这里面有大型的CCRC的项目，也有刚才我介绍的全托中心，这里是基于我们努力强护理的，还有社区嵌入式照料中心，还有3+N体系，N也包括医疗，我们现在在北京也收购一家二级的医院，我们有医疗团队。还有居家养老的服务，我们希望能够在一个城市，万科的养老服务可以深入到客户需求的每一个末端，谢谢大家。

附：万科全套养老地产研究成果

养老地产建筑设计的特点
空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

1.养老地产公共空间的设计要点

住宅的坡道无障碍设计要点

在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

2.单元入口公共空间设计

•设置斜坡

引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

•设置扶手

楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

•设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐

•铺设防滑地面材料

地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm

3.楼厅和电梯的设计要点

•电梯内部设置

轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

•设置信箱和留言板

设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

•设置电梯

超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)

•设置休息椅

可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

•方便的出入口

宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。

•地面铺设防滑材料

地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

•留足轮椅可转身的空间

4.公用走廊设计要点

•走廊宽度设置

考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。

•设置连续扶手

在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。

•窗门不应妨碍通行

门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。

•防滑地面

使用浸水后也能防滑的地面材料。

•无突出的墙壁

灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。

•无台阶地面

取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。

5.公用楼梯设计要点

•易识别的台阶面

为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。

•踏步的防滑措施

台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。

•楼梯的宽度充足

考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。

•设置扶手

楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。

•坡度平缓的楼梯

为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。

6.院落设计要点

•设置对讲话筒

•充足的照明

门廊要保持充足的照明，

为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。

•设置扶手

台阶边应设置连续式扶手。

•坡度平缓的台阶

存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。

•防滑地面材料的铺设

引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。

注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。

路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。

•设置车库

车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。

•房檐的设置

在户门处可设置宽大的房檐。

7.细部空间设计要点

1）墙壁

墙壁转角部分作圆角处理

除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。

扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。

2）地面

选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损

8.住宅室内空间的设计要点

门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；

门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；

门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；

居室窗台的高度在750～800mm左右；

窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm；

矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的安全栏杆

9.门厅的设计要点

•易开闭的户门

当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。

•适当照明和易操作的开关

考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。

采用醒目的开关。

•户门门槛高度处理

户门门槛高度应控制在50px左右。

•扶手的设置

为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。

扶手的断面采用易抓握的半圆形。

•台阶的处理

台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。

•防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料。

地砖接缝不要太宽。

1.考虑轮椅老人使用情况，门厅宜有轮椅暂存的位置

2.可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档放置常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。

3.门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm，兼有供老人撑扶的功能。

4.穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，宜选用不易碎的镜面材质。

5.设置伞立存放淋湿的雨伞

6.门厅处常设防尘地垫，避免厚度过厚或卷边，且不影响门户的开启和轮椅的行动。

7.鞋凳旁150mm～200mm处应有竖向扶手，老人起立及坐落是借力

8.老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳

除满足换鞋等基本功能外，还需考虑护理人员、担架出入、轮椅的通行及回转空间

10.室内走廊的设计要点

•连续扶手

使用近圆形的扶手。

扶手端部向下方或墙壁方向弯曲

•光线充足的照明设计

不应和其他房间产生亮度差。

洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。

•使用方便的开光装置

应设置带指示功能的大面板开关。

走廊长的房间，应在多处设置控制开关。

•无阶差地面

地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。

•便于使用的扶手高度和材料

设置扶手高度约700～800mm，

注意材料的手感和耐久性。

•宽敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。

进房间的入口的宽度不得小于800mm。

•防滑地面

地面使用防滑材料。

考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。

11.楼梯的设计要点

楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；

平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区；

扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙；

扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）

•楼梯形状

楼梯坡度平缓，宜带休息平台。

避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。

•宽敞楼梯

楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。

•台阶面和台阶高度

台阶面使用防滑材料。

设置防滑条时和台阶在一个平面上。

台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。

•充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具

•方便的开关

除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。

•扶手的设置

安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。

扶手端部向下或墙壁弯曲。

12.浴室设计要点

•设置扶手

浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。

•设置紧急告警装置

为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。

•操作性好的水龙头喷头

安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。

•高度适当的浴缸

浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为750px～1250px。

•尽量少设置台阶

不得以设置台阶时，应设置扶手

•防滑地面材料

应选用防水防滑地面铺设材料。

•看护用空间

浴室应保证看护时必要的空间。

•开关方便且安全的门

最好采用拉门或折叠门。

门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更应使用坐便器，重心较稳定。注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。

2.宜设置智能便座，解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。

3.老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。

4.紧急呼叫器距离不小于100mm ，高度距地400～1000mm左右。其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成碰伤。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。

5.手纸盒通常宜设置在坐便器前侧方，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大。可设能存放两个卷纸的手纸盒，便于提醒老人及时补充手纸。

13.厨房设计要点

•使用方便的操作台设计

合理的操作流线设计。

操作台高度适合老人坐着操作。

•安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线

•光线充足的照明

在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。

•厨房面积要求

使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。

•使用方便的杂物柜

杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。

•安全操作装置

煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。

尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。

•操作性好的水龙头

应操作简单并且容易调节。

•防滑防污地面

使用浸水后仍能够防滑的地面材料。

1.老人厨房应有合理的空间尺度，使各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，形成理想的“冰箱-水池-炉灶工作三角形”，省时省力安全。

2.老人厨房应保证能够坐姿操作，操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作台面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗涤池上方中部高度可设置沥水托架，便于洗涤后顺手放置餐具；炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。

4.炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于轮椅老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时依靠，减轻体力消耗。

5.柜门拉手选型及安装合理。拉手造型圆润，尺寸合理，便于抓握，安装位置合理，处于老人舒适操作高度范围之内。

6.选用大容量冰箱，解决老人爱囤积食品，存放营养品和药品等需求；冰箱旁应有接手台面，便于取放物品。

7.厨房可布置至少两人用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。可兼做接受台，注意摆放位置不影响老人出入。

8.炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。

14.居室设计要点

•冷暖空调的设置

为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。

避免使用燃油、燃气式取暖器。

•安全并且使用方便的窗饰框

窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。

•光线充足的亮度

充分获取自然光，注意适当的亮度设计。

•开关方便的门

最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。

•与各房间的连接处的台阶设置

尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。

•使用方便的开关、电源插座

大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。

•防滑地面材料地面应铺设防滑材料

1.老人起居室南向布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照方便老人种花植草。

2.空调不宜直接吹向老人常坐的位置。

3.老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背宜较高，对头部颈部有良好的支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。

4.除沙发之外，起居室应设置老人专座。转作位置应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。

5.坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。

阳台尽量争取1.5m以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动

1.阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要求，并保证通行顺畅。

2.需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。

3.老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台上。减少老人多次、反复的走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒。

4.洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。附近宜有操作台面供老人放置物品，分拣衣物。旁边设有插座，方便老人使用小件电器。

5.老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。

6.在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、放置储物柜等，进行分类储藏。

7.可设置侧边晾衣杆。晾晒衣物较少时，可只用侧边晾衣杆，减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。

餐厅老年住宅中，由于餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮

1.餐厅宜靠近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。

2.在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。

3.餐桌灯应有足够的亮度，显色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。

5.餐具应具备适当的“延伸”的灵活性（可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法），以适应6.节假日亲友来用餐时人数突变的情况餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。

7.若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。

卧室加大进深,预留活动空间,同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰

1.老年人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线能尽量照到床上。

2.空调不宜直接吹向床铺及座位。

3.床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题相互干扰。

5.老人床旁应设较高的台面供老人撑扶，兼具储藏功能（如书桌、床头柜等），最好有较大的台面，放置水杯、眼镜、药品、台灯等物品；宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部物品。

6.老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。

7.老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡(摆放两张床的需求)，还能在卧室内流出一块完整的活动区域。

回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义

回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位置进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线”

缩短交通距离，降低老人发生意外机率；

便于老人发生意外时，紧急救助

加强视线联系，了解老人需求

促进声音通达

利于通风采光

户型设计一居室：面积约60平米，主功能空间全南向景观面，双开间阳台设计，且考虑户型拼合

设计要点：

u为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足；u服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处；u设置较大的衣帽储藏间，必要时可改为保姆间，满足不同阶段老年人对储藏或照护的需求；u卧室空间大小、家具布置满足老人各自生活需求；

户型设计两居室：主卧室南向景观面，建议南向阳台设计，小房间可做弹性空间使用

设计要点：

主卧室南向布局，同时考虑南向的阳台设计，保证南向景观面，小房间弹性空间，可做正常卧室、书房、保姆房以及小孩房等多样空间；

主卧室面积较大，保证转的空间需求，适合乘坐轮椅的老人居住，两卧室之间设置卫生间；

厨房、餐厅、起居室形成开敞、连贯的空间，中部交通空间开放，使老人在室内的动线更加便捷

产品设计户型适老化设计提升：为老人提供更适合自己的舒适空间

万科老年住宅尝试

设计举措

规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。

小区入口的无障碍设计

小区道路的无障碍设计

组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间