丧偶老人唯一住房被出售，新房主要求搬离 法院判决：不用搬！
第一法商观察
6.22 2021
导读
爷爷去世后，遗赠给孙子一套产权房屋，孙子又将房屋卖给了其同学。爷爷的遗孀（后妻）别无房产，就一直居住在这套房子里，后来被产权人告上法庭，要求腾房。
基本案情
2021年4月，江苏省南通市中级人民法院对这起排除妨碍纠纷案作出终审判决，确认老人汪秋菊对案涉房屋享有居住权。2021年5月，在民法典颁布一周年之际，本案承办法官到汪秋菊家回访时，老人对法官说，经历了漫长诉讼，现在终于有了可以安身的家，感谢两级法院作出的温暖判决。本案的判决从保护弱势群体及老年人的权益出发，充分发挥了居住权扶弱、施惠的社会保障功能，也体现了平等、公正、尊老的价值理念。
爷爷把房屋遗赠给孙子 遗孀被诉搬迁
邢婓的前妻1992年去世。1993年，邢婓购得南通市区一处70平方米的房产。2005年，开有一家小杂货店的汪秋菊在为邢婓送货时两人相识。2006年11月，汪秋菊和时年已经81岁的邢婓登记结婚。
2008年7月，邢婓立下遗嘱，载明将房产遗赠给孙子邢健，并进行了公证。2013年6月，邢婓去世。汪秋菊因名下没有其他住房，一直住在该房屋中，并靠每月800元的低保维持生活。
但根据邢婓立下的遗嘱，其名下的那套房已经留给了孙子。因该房屋产权纠纷，2013年8月，江苏省南通市崇川区人民法院判决案涉房屋产权归邢健所有。判决生效后，邢健领取了案涉房屋产权证。
随后，邢健多次要求汪秋菊搬出，但汪秋菊都置之不理，邢健一气之下给房屋断了水，双方矛盾愈积愈深。
“房子已经属于我了，她凭什么在里面居住？”2014年春天，邢健再次将汪秋菊告到法院，要求排除妨害，请求法院判决汪秋菊限期搬离。但汪秋菊却反诉邢健给房屋断水，影响了她的基本生活。
崇川区法院审理后认为，邢健从其祖父处继承案涉房屋，已实际领取产权证，邢健为该房屋的产权人。汪秋菊称邢健祖父生前为其保留居住权，但并未提供证据予以证实。物权法第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”邢健作为案涉房屋的所有人，应当对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，汪秋菊占用邢健房屋的行为，已经妨害了邢健物权行为的行使。
法院遂作出一审判决，判令汪秋菊搬出案涉房屋。汪秋菊不服，向二审法院提起上诉。
房屋所有权系继受取得 不能排斥原居住权
南通中院经审理查明，汪秋菊与邢健的祖父于2006年11月登记结婚后共同生活居住在案涉房屋内。汪秋菊悉心照顾邢健祖父，履行了夫妻之间相互扶助义务。在邢健祖父去世后，汪秋菊作为其配偶，居住于案涉房屋内的现状应当得到尊重。在夫妻一方死亡，另一方又无其他居住条件的情况下，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。
根据法院向汪秋菊及邢健祖父生前的邻居和好友调查，邢健的祖父生前曾在不同场合多次表示其虽将案涉房屋所有权赠与邢健，但汪秋菊对案涉房屋享有居住权。邢健质疑证人身份但未能举证证明。邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。
在汪秋菊无其他住房，又无固定生活来源，且对案涉房屋享有合法居住权的情况下，邢健要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，有违公序良俗。同时，邢健作为案涉房屋的合法所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。若汪秋菊此后另有居所或者生活条件有较大改善，双方对案涉房屋的居住权可另行协商，若协商不成，邢健可另行主张。
综上，二审法院遂改判驳回邢健的诉讼请求，同时判决邢健办理恢复房屋供水的手续。
转卖他人再诉要求搬迁 法院依法维持原判
然而，事情并没有就此结束。2019年4月12日，邢健与他的同学章维签订存量房买卖合同一份，将房屋卖给了章维。该买卖合同第八条违约责任条款约定，甲方邢健应保证上述房产权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2019年4月16日，不动产登记部门颁发了上述房屋的不动产权证书。
由于汪秋菊一直在房屋里居住，章维面临着“买了房却拿不到房”的尴尬。于是，章维再次将汪秋菊告到崇川区法院，要求她立即搬离，并从2019年4月13日起计算至其实际迁出为止按照每月2000元支付房屋使用费。
本案审理过程中，承办法官曾征求邢健和汪秋菊的意见，邢健表示无法为汪秋菊另行提供住房或者支付相应的住房补贴，汪秋菊则要求继续维持现有的住房状况。
崇川区法院审理后认为，已生效的南通中院终审民事判决书确认了汪秋菊依据案涉房屋的原所有权人邢婓的意愿依法取得案涉房屋的居住权，邢健取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，故对汪秋菊享有居住权的现状应予尊重，其对物权的行使不得损害汪秋菊的合法权益。汪秋菊依据上述民事判决书确定的居住权一直合法居住在案涉房屋内，应受到法律保护。
邢健在未取得汪秋菊的同意并妥善安排汪秋菊居住的情形下，未保证案涉房屋产权清楚擅自出售给章维。章维未能提供证据证明汪秋菊另有居所或者生活条件有较大改善，且生效判决书确定汪秋菊对案涉房屋享有合法居住权的情况下，章维要求汪秋菊立即迁出该房屋的诉请，于法无据，法院依法不予支持。
同时，法院还认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。章维若认为因案涉房屋存在汪秋菊的居住权而造成相应损失，可另行向邢健主张违约责任。
综上，法院判决驳回章维的诉讼请求。章维不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理，依法维持了原判。
（文中涉案当事人均为化名）
法官说法
居住权与所有权冲突时的裁判思路
本案名为排除妨碍纠纷，实则是居住权与所有权冲突引发的纠纷。问题在于，在我国物权法对于居住权未予规定的情况下，如何界定居住权的性质及司法适用，避免违背物权法定原则。在审判实践中，本案基于以下两条思路进行了裁判：
一是类推适用。类推适用是法律漏洞补充方法之一，其法理基础在于“相类似之案件，应为相同之处理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”根据该条规定，离婚后，生活困难的一方对另一方的房屋有居住权，尽管对于该居住权是否为物权意义上的居住权存在争议。即使该居住权的表述实质为承租权，但从立法目的上来考察，该条主要维护离婚后弱势一方利益，保障其基本的生活权益。同样，对于因配偶身亡后既无生活来源亦无住所的老人，其较离婚后生活困难一方处境更差，且本案中的汪秋菊与邢健祖父为婚姻关系，尽管与邢健无血缘关系，但对于邢健祖父尽了主要照顾义务，从目的性扩张的角度解释，属于家庭成员范畴，对于生活、居所均无所依的老人的居住权应当予以保障。
二是依据公序良俗原则裁判。公序良俗原则是公共秩序和善良风俗的合称，包含两层含义：一是从国家的角度定义公共秩序；二是从社会的角度定义善良风俗。违反公序良俗一般包括违反正义观念之行为，违反性道德、家庭秩序、个人尊严等人伦基本要求，极度限制个人自由之事项等三种类型。善良风俗则是社会上一般的道德观念。本案中，汪秋菊作为邢健祖父的妻子，在邢健祖父生前尽了夫妻间的照顾、扶助义务，其作为家庭成员的身份并不因为邢健祖父的去世而消失。根据老年人权益保障法第十三条的规定：“老年人养老以居家为基础，家庭成员应当尊重、关心和照料老年人。”从通常意义上的善良风俗来考量，亦不能将老无所依的老人排除在法律的保障之外，邢健要求汪秋菊搬出唯一住所显然有违社会公德。
关于邢健与汪秋菊排除妨碍纠纷案中，二审法院经多方调查，已经证实邢健祖父生前确曾表示汪秋菊对案涉房屋享有居住权，但该证据并非认定居住权的前提条件，对于履行相互扶养义务的家庭成员，其居住权并不需要所有权人的明确赋予，而是弱者基于其身份获取的生活上的基本保障。
《民法典》于2021年1月1日正式实施，其中对于“居住权”作了明确规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。
（顾建兵 徐振宇 花袭衣）
专家点评：
一份充满人文关怀的判决
南京财经大学法学院教授 储 敏
本案能否诉求汪秋菊搬离，是法院裁判案件过程中的疑难问题。法官如何在所有权和居住权之间进行利益平衡，选择正确的裁判路径，避免机械裁判导致社会不公，则为本案的典型价值所在。
2004年宪法第四次修正案中增加了“国家尊重和保障人权”的规定。本案中，如以所有权享有的排除妨碍请求权剥夺年逾六旬老人的居住权，显然有违社会之常情，是对老人人权和民事权益的侵犯。在民事案件的裁判过程中，有法律依法律，无法律依习惯，无习惯依法理。而法理的运用需符合社会公众对公平正义的普遍认知，亦不得与基本的人伦情理相违背。
本案在我国法律对于居住权并未明确的前提下，以公序良俗确立居住权对于所有权的优位，具有现实必要性，但应当慎重。故而2014年南通中院在二审判决中，明确汪秋菊对案涉房屋行使居住权的同时，应当尽到合理的使用、维护义务，不能排斥邢健对该房屋享有的使用权等相关权利。若汪秋菊此后另有居所或者生活条件有较大改善，双方对于案涉房屋的居住权可另行协商或由邢健另行主张，有效平衡双方的利益。
在社会关系、利益纠葛日趋复杂的当下，对民事案件尤其是涉及老人、儿童等社会弱势群体利益以及婚姻家庭关系的诉讼时，法官在裁判案件的过程中，对于公序良俗等高度抽象性的法律原则的适用，应当对其内涵、判断标准，通过比较和类型化分析，在法理情的权衡间做好中立的裁判者。
纵观本案的判决，一方面依法保护了房屋产权人的所有权，另一方面也保障了老人最基本的居住权，是一份充满人文关怀的有温度的判决。
此外，2021年1月1日起《民法典》正式施行，其中创新之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”因此，对于再婚老人而言，如果想把房产留给子女，但又担心另一半在自己去世后居无定所，这时就可以在遗嘱中明确另一半的居住权。当然，这对购房人而言，今后买二手房不仅要调查所购房屋有没有被抵押或查封，还要查询有没有设立居住权。因为一旦设立了居住权的房子，即便买了也可能赶不走居住权人。
END
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来源：人民法院报、法律图书馆
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