他花10年开了4种咖啡馆，总结出一套选址秘籍
阿布阿布咖啡馆创始人武钰峰，是一个开店近10年的老司机。
这10年的经验不能说不丰富，他先后在写字楼、社区、购物中心、甚至汽车4S店里，开过4种选址类型的5家咖啡馆，深谙每种类型的经营之道。
前两天，我从他那儿“偷来”一套选址秘籍。
明确定位：你想开一家什么样的咖啡馆？
每个女人都想开一个咖啡馆，每个男人都想开一个小酒馆！不能面朝大海也要春暖花开！
但当你认真地问，“你到底想开一家什么类型的咖啡馆时”，很多人就傻了眼。
按照武钰峰的划分，咖啡馆分为4个类型：专业型咖啡馆、外带型咖啡店、餐饮型咖啡馆、复合型生活馆。
独立咖啡馆的类型
不同类型的咖啡馆代表不同的经营业态，对选址的需求也完全不同。在选址之前，想清楚要做什么十分重要。
如果是要实现个人的情怀和梦想，开专业精品小馆最好不过；但从盈利角度来说，外带型咖啡馆和复合型咖啡馆存活率更高一些。
外带咖啡馆对租金和人员成本要求相对较低，对于既没有人脉背景又没有经济实力的小本经营者，这种模式更合适。
如果资金实力好一些，复合型咖啡馆时下正热，虽然面积大租金高，但是销售文创家具家居等用品，客单价也大大提高。像代字行（传送门：京东腾讯都在布局，这种开在咖啡馆里的“杂货铺”比想象中赚钱！）就属于复合型咖啡馆中，经营得很不错的。
清晰思路：咖啡馆选址分5类，你和哪种最匹配？
确定好自己要经营的咖啡馆类型后，就可以对号入座，根据类型选择合适的店址了。
“但盲目选址肯定会严重影响效率。其实任何城市也都可以划分为商业中心区（商场、步行街等）、城市中心区（机场、市民中心、广场公园等）、商务中心区（写字楼聚集区）、大学城区、大型居民区（大型社区聚集区）。” 武钰峰说。
不同选址对应不同咖啡馆类型
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按照武钰峰的分析，想要开的咖啡馆类型和城市区域该是对应的。
比如商业中心区，商场租金高人流大，适合纯外带或复合型、餐饮型的咖啡馆， 要么即买即走，要么坐下来多消费一些。
而在商务中心区，咖啡馆对于职场人士的诉求有两个，一是提神续命，二是商务会谈。所以你会发现，这两个区域是瑞幸和豪丽斯的主要布局点。
同理大学城区，学生要复习要恋爱，而这里的租金又相对较低，所以要开带空间慢节奏、文艺型的咖啡馆，雕刻时光就是典型。
社区咖啡馆在这两年越来越多，星巴克也在布局（传送门：星巴克低调布局社区店，持续加码“第三空间”），社区店就是第三空间，是客厅的延伸，是见客会友的一个最佳地方。但社区店也有雷区，尽量不要开成餐饮型咖啡馆，因为咖啡馆的餐肯定拼不过周围小饭馆，便利店+咖啡馆会是个不错的选择。
星巴克的社区店
控制预算：要和钱匹配
必须要说，喝咖啡和开个喝咖啡的馆子是两回事儿，开咖啡馆首先是个生意。不当生意做，就做不长久。
所以当你看中一个位置，到底该如何快速判断这个地方是否合适呢？第一看看兜里的钱。
蓝莲咖啡店主熊棘表示，你的钱起码要足够：转让费+押金+至少一年的房租+至少半年的人员工资+装修费用+机器设备+首批原物料+至少三个月运营杂费+一定的备用流动资金。
根据资金衡量店铺预算
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在武钰峰看来，以新一线城市郑州来说，如果没有35万以上的资金，就不要轻易考虑咖啡馆的生意。
所以在选址时，预算特别重要，有多少钱办多大的事儿。
投入行动：扫街
找到租金和预算相匹配的区域后，你会发现，街道千万条的城市，可选择的余地并不多。
这时候就需要“跑断腿”了——把和你的经营类型、租金预算相匹配的区域划分出来，这样就不用满大街瞎溜达了，而是目的性极强、效率极高的扫街运动。
每月不同时期，每天不同时段到这些不同的选址区域去观察，直至找到合适的。
前期调研必不可少
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综合评估：扫雷行动
一般进行到第5步，大部分的人都会找到2-3个目标选址。不过，千万别高兴得太早——即使找到了经营类型合适、租金不高的店铺，也不代表这中间没有雷区。
1.要看店铺结构，店铺门头是否够大、结构是否适合吧台摆放、门前有无小广场、有无仓库、空间利用率如何，都是要一一考虑的。
2.要看物业条件，转让费是否高、交通和停车是否方便，租给你房子的是房东本人、中介还是二房东，一定要搞清楚，否则后患无穷。另外签合同的时候，租金每年上调百分之几也要考虑进去。
3.一定要到市政去问问这一带有没有拆迁计划，有很多刚刚经营有起色的小馆子，遭遇拆迁后，转让费装修费都赔了进去。
以免拆迁通知下来，犹如晴天霹雳
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蹲守人流：初步确定客群数量
到这一步的时候，说明你已经找到了一个各方面都特别满意的店址，但是开店挣钱从来没那么简单。
这时你要问自己这几个问题：谁买你的咖啡？他们有什么特点？他们有多少人？他们每周喝多少杯咖啡？他们怎么知道你在卖咖啡？他们为什么要买你的咖啡？
蹲点数人流是个笨功夫，是所有成功选址都必不可少的环节。根据武钰峰的方法论，我举例来说，假设你找到的店铺80平米，租金5000元/月，你准备开一家社区咖啡馆，客单价在25左右。
这时候你要做一套经营分析，用预估的月租金+物业费+水电费+员工工资+机器装修损耗+原材料，得出一个月的运营费用。
用这个运营费用除以25元，就能测算出你一个月的出杯量，假设这个出杯量是500杯，那么你在这个地方必须有3倍以上的有效人流，才能支撑咖啡馆的基本营收。
店里大大小小的物件都要做好估算
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关于数人流也有好多雷区。
人流量不是客流量。如果周围都是老人小孩，再多也没用，有效流量指的是那些会喝咖啡的人。他们是年龄在20-45岁，职业打扮、举止谈吐商务风的白领们。
蹲点数人流一般要以月为单位，但并不是一个月从早到晚搬个小板凳坐在那里。
以商场咖啡馆为例，商场是周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。这时候你要蹲点的时间节点就在晚餐时段、周末时段，节假日的中餐、晚餐时段，下午茶时段等有效时间。
预估购买力：圈定有效人流
如果测算过客流量能达标，还要考虑很重要的一点——这个地方的购买力。
用武钰峰的话来说就是：你看楼下的高架桥，修高架桥的工人工资应该不低于80%的白领，但是他们舍得像白领们一样花30块钱喝一杯咖啡吗？
环顾四周，有备无患
图片来源：图虫创意
以社区咖啡馆为例，可以站到停车场出口，看多少车早上出去，多少车晚上回来；中午饭点多少人出来吃饭；这个区域是一家人住还是年轻人租住多。
肯定是车多、有外出吃饭习惯、独身年轻人多的社区是首选，这些人不仅购买力高，最重要的是舍得为一杯咖啡付费，懂得一杯咖啡的价值。
武钰峰的阿布阿布咖啡馆目前就开在郑州方圆经纬小区，他表示当时周围三个社区都有位置，这三个社区还是在同期销售的，但是他对比了这三个社区开盘时的售价，发现方圆经纬小区是最高的，就说明这个社区人的购买力相对高一些。
对比验证：分析竞争对手
最后一步，看隔壁老王家——周围有多少竞争对手，这些竞争对手活得怎么样，和你未来要开的店相比，有哪些优劣势，你的店铺差异化是什么？
竞争差异化打造
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分析竞争对手的时候，不要以为，这个地方一个咖啡馆都没有，就是一个完美的蓝海区域。极有可能，这个地方根本就不需要一家咖啡馆。
结语
咖啡馆选址弹性很大，很难找到一条适用于所有区域所有类型的方法论，也没有绝对的好和绝对的坏。
比如大家都喜欢门前有个小空地的，但是有空地，视野开阔了，距离路远了，可能路人就看不见你的店了。
比如大家都觉得有台阶不方便，影响生意，但是有的店把台阶设计得特别好看，做成软包 ，反而成了亮点。
一家店铺顺利开业也是不容易
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“选址中的变量很大，不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利，如果生意可以用公式套的话，谁也赚不了钱。” 武钰峰说。
关于咖啡馆的经营细节，你还有哪些困惑的迷思。留言区告诉我们，我们一起寻找答案！
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统筹:啡姐 | 编辑:政雨 | 视觉:JIRFEI
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