疾风知劲草，房企生存战谁将出局？
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2021年下半年，随着国家监管持续加码，房企流动性危机频发，房地产行业一夜入冬。面临前所未有的行业大变局，房企的综合能力受到了严峻考验，百强房企分化趋势日益显著，对房企综合能力的及时评估迫在眉睫。只有“慧眼识金”，方能未雨绸缪，先人一步精准投资，为企业未来发展抢占先机。
我们依托克而瑞大数据及咨询优势，研发而成“克而瑞企业顾问”数智系统，通过对房企经营情况进行深入剖析，全面评估企业经营延续性，预判房企潜在风险，为企业穿越风暴，可持续发展保驾护航。
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本次研究，我们选取了100家典型上市房企，按2021年实际销售金额排行分成四大类型：Top10、Top11-30、Top31-50、 Top51-100及Top100以外，利用克而瑞企业顾问系统中房企债券发行情况，结合其销售、拿地及土储数据，综合评估各房企组未来发展格局。
研究成果分为上、下两篇，分别剖析债务压力大的房企组Top11-100（上篇）和抗风险能力较强的房企组Top10（下篇）。
我们通过综合对比各房企组的发债情况与偿还压力，初步判断Top11-100房企组未来抗风险能力最弱，Top10房企组未来抗风险能力最强。
从融资结构来看，各房企组融资结构较为类似，债券融资占比集中在22%-33%。对比2019年与2020年债券融资占比，Top11-30房企组对债券融资依赖度有所上升，从2019年的24.3%上升到31.8%；Top51-100则有所下降，从31%降为22.9%；Top10、Top31-50、Top100以外房企组基本两年持平。
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：图表中的债券类融资方式包含优先票据、中期票据、企业债券、公司债券等
从各季度发债利率走势来看，Top51-100房企组持续高于样本平均值；Top10房企组发债利率走势较稳，平均利率最低。2021年Q4，Top11-30房企组和Top31-50房企组内发债企业数量大幅下降，且以人民币债为主，导致这两组企业的平均发债利率大幅下滑；Top100以外房企中，只有粤港湾控股一家房企发行了美元债，发行利率为13.85%，拉高了该房企组平均的发行利率。
数据来源：克而瑞企业顾问
从短期偿债能力来看，TOP10房企抗压能力较强，未来一年销售收入达21046.4亿元，远超未来一年到期债务规模（688亿元）；TOP11-50房企短期偿债能力较差，未来一年净利润水平与未来一年到期债券规模较为接近；TOP50以外企业未来一年净利润水平甚至无法覆盖其未来一年到期债券。
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：其中未来一年销售收入由克而瑞企业顾问预测未来一年各单项目的销售建面*销售均价所得
整体来看，Top50以内房企组都以境内融资为主，Top51-100以境外融资为主，受境外融资渠道收紧的影响，Top100以外房企组2021年人民币发债金额上升较为明显，且成为主力融资方式。
对比2021年各房企组发债利率，Top10房企组主要以境内融资为主，平均利率为3.8%，为各房企组最低；Top11-50发行利率集中在6%-7%；Top51-100房企组以美元债发行为主，在各组中利率最高为10.2%，融资成本较高。
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：全文的人民币与美元的换算汇率依据当年全年平均值——2020年美元转人民币汇率1美元= 6.899642元；2021年美元转人民币汇率1美元= 6.4515元
拿地对比：Top11-30房企组拿地势头弱，拓展谨慎
Top11-30房企组近两年拿地占比情况逐步下滑，2021下半年近乎腰斩，拿地金额从2020上半年的37%降至18%，拿地势头弱，拓展谨慎。
数据来源：克而瑞企业顾问
近两年，Top11-50房企组拿地金额降幅较为明显。Top11-30拿地金额同环比降幅最为显著，环比降幅高达74%，同比降68%；Top31-50拿地金额从2020下半年开始一路下滑，同比下滑64%，环比下滑48%；Top100以外房企组拿地较为平稳。
数据来源：克而瑞企业顾问
土储对比：各房企组土储质量两极分化，Top10尤为明显
近两年土储主要集中在Top10房企中，Top50以外房企储备量少且同比有下滑。结合去化周期看,各房企组去化周期两极分化明显：一部分集中在半年以内（Top50以外），另一部分去化需3年以上（Top50以内），各房企组在急需补充土储的同时，也面临周转慢的现状，陷入两难境地，对各房企来说，是非常严峻的考验。
数据来源：克而瑞企业顾问
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：1、各单项目去化周期=（项目可售建面-项目整体销售量）/项目单盘月均去化量，2、将计算周期分类：半年、一年、一至两、两-三年、三年以上，3、分别统计各区间内，可售项目的个数
— 总结 —
综上所述，Top11-100房企组面临的风险程度不一，短期来看，未来一年净利润水平无法覆盖未来一年到期债务的企业将逐步走向价值湮灭，被资本市场所抛弃；同时Top11-50房企由于去化周期三年以上项目占比较高、周转较慢，加之融资渠道相对单一、融资成本较高，加重了企业的资金压力，因此Top11-100房企未来扩张的预期呈普遍悲观状态，陷入进退维谷的两难境地。
未来随着这些房企拿地量的减少、利润空间的压缩和资本市场的抛弃，躺平也是不得已而为之。保交楼、变卖资产或重组、亏损消耗资本本金将是主要自救方式。
百舸争流，奋楫者先。面对当前的严峻形式，Top11-100房企要有归零的勇气，以行稳致远的心态采取积极的应对措施，全力奔跑，逐梦十强，这也是适者生存法则的必然要求。
以上就是本期的房企研究，下期我们将聚焦于对抗风险能力较强的房企组Top10（下篇）进行深度剖析，敬请期待~
— END —
企业顾问
克而瑞企业顾问借助克而瑞大数据基础沉淀，是国内首家做到打通土地（项目）等市场数据、股权图谱到企业经营能力、财务风险的全链路风险传导监控。为房企上下游公司（金融机构、供应商等）以及房企提供全面、细致颗粒度的前瞻性数据库系统。
其一：依托多年的土地（项目）数据层面沉淀，能够做到高精度，实时性、更全面的的监测，更精准的还原房企的表内外主体及对应项目。
其二：基于项目公司层面向上监测的全链路监控风险传导，实时股权变更动态跟踪，提升风险监控效率和精度。
其三：建立前瞻性的高阶评估指标，分析房企偿债能力、债务负担、融资能力、营运能力及销售收入、存货质量等，综合评估和预警潜在风险。
房企高阶分析指标重磅上线
企业顾问上线“房企高阶分析指标”，从企业拿地销售、融资能力、债务偿还等层面，前瞻性综合评估房企未来发展前景。
其中，房企不受限现金流的计算和预估是一大亮点。企业顾问将在一定假设前提下，计算房企销售物业和持有物业产生的现金流量，同时考虑预售资金监管资金，计算经营性净现金流量。指标预计3月上线。
Top系房企组：
Top10：万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、绿地控股、龙湖集团、碧桂园9家房企
Top11-30：金地集团、世茂集团、绿城中国、旭辉集团、中国金茂、新城控股、中南置地、金科集团、中梁控股、建发房产、滨江集团等16家房企
Top31-50：卓越集团、华发股份、富力地产、祥生集团、佳兆业、越秀地产、首开股份、新希望地产、中骏集团、合景泰富、宝龙地产等12家房企
Top51-100：路劲集团、正商集团、大发地产、大悦城控股、光明地产
荣安地产、信达地产、力高集团、银城国际、东原地产等21家房企
Top100以外：新鸿基、建业地产、华南城、亿达中国、明发集团、北京城建朗诗绿色地产、黑牡丹集团、张江高科等42家房企