///在此前的文章中我们曾对房企的土储规模进行研究，分析表明，房企土储规模将影响房企的开发及库存压力，除此之外房企土储质量对房企实力评估也同样至关重要，千里之堤溃于蚁穴，土储质量不但会影响房企周转效率，也会影响房企的现金流动性。从土储去化周期来看，各房企两级分化明显，在急需补充土储的同时，也面临周转慢的现状：按土地建面计算，土储去化周期在一年以内的土储量占百强房企总土储规模的8.9%；而土储周期在三年以上的土储量占总规模的69.4%，其中滨江集团39.4%土储量预计均在一年以内去化，若没有及时新增土储，开发及销售将较为紧张；百强房企中共18家房企土储去化周期在三年以上，占比超80%，其中规模最大的为绿地控股，去化周期在三年以上的占比达86%，存在较大的周转压力。以滨江集团为例，截至2022年一季度末土储规模达511.8万㎡，主要布局在华东地区及三线城市，去化周期一年内的规模占比为39.4%，主要集中在杭州；而去化周期三年以上的占比则为24%，则主要集中在华东地区的三线城市，整体库存压力较小，但需补充库存以备后续的开发和销售。

///2021年底，房地产调控政策有所缓解，金融信贷政策逐步放宽，房企融资环境正逐步改善。虽然当前政策持续利好，但是整体房企债市仍处于逐渐修复过程中，市场的担忧及观望情绪使得整体债券融资仍未呈现大幅回暖。克而瑞企业顾问2022年一季度房企债券情况监测数据显示：一季度房企整体融资规模同比降幅较大，其中超5成发行主体为国央企；一季度房企平均发债利率较2021年同期有所微升，民企平均发债利率最高约为国央企发债利率的2倍。克而瑞企业顾问监测的近170家房企中：2022年一季度发债的房企共有40家，债券总规模达906亿元，同比下降57%；其中民企发债规模最大，占比44%，总金额为398亿元；其次为国企发债规模占比33%，发债总金额为302亿元；央企发债规模占比最小为23%，总发债金额为206亿元。发债规模前十的企业中，万科、绿城、中国海外发展和华润置地，增长幅度较大均超90%，其中排名前三的房企为万科、绿城中国和首开股份，较去年同期分别增长100%、96%和3%。2022年一季度发债的40家企业平均票息为5.7%，同比上升6%，其中民企平均票息最高达8%，其次国企4%，央企的平均票息最低为3.3%。票息最低的前十家企业均以国央企为主，其中张江高科与招商蛇口同比分别上涨10%与2%，排名前三的房企为绿景控股、南京高科和苏州高新，票息分别为2.4%、2.8%和2.9%。反之，发债利率最高的为三家民企：祥生控股集团、上坤地产和国瑞置业票息分别为13%、13.5%和14.3%，其中上坤地产与去年同期相比票息提高6%。往期

///随着政策、市场环境的变化，面对行业寒冬的各大房企纷纷开始寻找自身发展的“第二曲线”。而在此过程中，如何正确认识划分市场客户、挖掘潜在客户价值、抓住客户产品敏感点，成为了各大房企的必修课。因此，我们就来聊聊如何研究、认识并划分市场客户，让企业能够更准确地抓准客户脉络，提供更具竞争力的产品及品牌策略。01

///2021年行业经历了历史性的流动性危机，多家房企纷纷出现债务违约或展期，虽然大部分房企已暂停或减少拿地，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少，融资渠道依然狭窄，原本依靠“借旧换新”的路径已走不通，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。从各房企未来一年到期债券规模来看，克而瑞企业顾问监测近170家房企中，未来一年有到期债券的房企共有96家，债券规模达5539亿元，54家房企到期债券规模同比有所增加，12家房企未来一年到期债券规模超100亿元；其中华润置地对比去年同期债券规模增长940%，偿债压力较大；而未来一年到期债券超百亿的房企中，约7成已出现债券违约情况。未来一年到期债券规模排名前三的房企为中国恒大、富力地产和佳兆业，较去年同期同比增长28.7%、113.1%、126.7%。在到期债券规模前十且未出现违约或展期的房企中，绿地控股及世茂集团到期债券规模同比增长超80%，增长幅度较大；金地集团及新城发展到期债券规模分别同比增长33.9%及3.4%，增长幅度相对平稳；而碧桂园到期债券规模同比下降33.2%，债务负担有所减小。往期

///2022年1季度，全国监测城市招拍挂涉宅用地共成交13193.94万㎡，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，环比跌幅高达79%，同比降幅高达62%。各能级城市表现基本一致，成交规模和成交金额同环比均大幅缩减。一季度有集中供地城市较少，目前仅9城完成首批次集中供地。从一季度各房企拿地情况看，克而瑞核心监测的1200家集团房企中，仅82家房企拿地，其中百强房企仅27家有新增拿地，百强房企拿地总量同比下滑90%；伟星置业拿地量居百强之首，同比去年上涨了9%，2022年1季度新增土储主要布局在二线城市，其中在合肥拿地建面最多；相比之下华发股份拿地规模上升最高，上升59%，龙湖集团拿地规模下滑最少，下滑11%，相对来说，百强房企中央企拿地同比下滑幅度低于民企。2022年1季度拿地建面排名前三为伟星置业、华润置地和保利发展；其中华润置地较2021年同期拿地规模下滑70%，2022年1季度华润置地在嘉兴拿地建面最大，超32万㎡，在宁波一举拿下3宗地块，总建面达21万㎡；保利发展较2021年同期拿地规模下滑80%，2022年1季度新增土储主要布局在新一线城市，其中在合肥拿地建面最多。去年一季度拿地三甲为碧桂园、融创中国和保利发展，2022年1季度的拿地建面同比去年分别下滑了99%、100%和80%。往期

///随着政策、市场环境的变化，面对行业寒冬的各大房企纷纷开始寻找自身发展的“第二曲线”。而在此过程中，如何正确认识划分市场客户、挖掘潜在客户价值、抓住客户产品敏感点，成为了各大房企的必修课。因此，我们就来聊聊如何研究、认识并划分市场客户，让企业能够更准确地抓准客户脉络，提供更具竞争力的产品及品牌策略。01

2021年多家千亿房企暴雷频发，行业风声鹤唳，高周转扩规模被按下暂停键，部分房企为降负债及增加资产流动性已暂停拿地，人人自危。进入2022年，对于那些依然在坚持拿地开发的房企来说，当规模不再代表能力，当排名不再成为保证，如何选择优质房企合作开发，已然成为难题。如何清晰的了解合作房企实力？如何评估意向合作房企潜在风险？开发商总会遇到以下难点：1人工分析费时费力市面上没有相应的工具能够帮助房企快捷、低成本地分析合作房企的能力及风险，只能依赖于人工分析。2无法了解房企真实风险市面上分析房企风险主要基于年报数据，无法反映其当下及真实情况。3数据覆盖不全面在分析房企项目及土地层面时，无法覆盖房企全部布局城市及项目，部分城市能级较弱城市无法监测，会对结果产生偏差。企业顾问基于克而瑞多年沉淀的大数据基础，运用科学算法，结合前瞻性指标，从房企布局，房企竞争力及房企风险三个维度评估房企真实情况，帮助企业低成本、高效、全面地进行分析。

在过去地产的白金时代，各大房企为追求规模疯狂扩张，因此并不注重城市的选择，尽快布局、达成销售目标是企业的核心追求。然而，随着政策、市场环境的改变，房企试错成本上升，如何精打细算选择进入城市变成了各家房企的必修功课。在此过程中，了解一个城市综合发展状况，尤其是城市的综合购买能力就显得至关重要。接下来，本文将围绕城市购买能力建立评估模型，判断不同城市的发展潜力。

2021年房企暴雷频发，流动性危机加剧，行业面临重大变革，把握行业动态，紧跟行业“优等生”步伐，知己知彼百战不殆，提高自身竞争力是开发商的核心诉求。那么，如何实时追踪行业动态？如何了解标杆房企动态？如何从房企优等生中借鉴经验？以上问题，对房企战略部而言是重中之重，但在实际研究中总会遇到以下问题：1信息跟踪不及时，未进行分类行业及企业信息动态变化，市场上新闻及信息繁杂，无法从中快速得到重点信息，费时费力。2数据覆盖不全面在分析房企项目及土地层面时，无法覆盖房企全部布局城市及项目，部分城市能级较弱城市无法监测，会对结果产生偏差。3年报数据滞后年报数据滞后。在进行房企经营能力及债务等方面时，年报数据存在滞后性且部分债务指标真实呈现，影响企业分析结果。企业顾问基于克而瑞沉淀多年的大数据优势，实现企业/项目/土地数据的全覆盖，结合前瞻性指标，帮助企业进行全维度、系统性的分析。从行业及企业动态及房企能力评估两个维度，全方位追踪房企动态及能力评估。

序言不管是早前三道红线政策的出台，还是两集中土地新政，政策调控都指向抑制房企高杠杆和激进拿地。调控新政更是如雨点般落下，楼市调控已经从房价调控扩展到金融监管、指导土地竞拍规则、市场秩序整治等领域。房地产行业进入了一个无黑马时代。尽管如此，2021年上半年中海地产逆势奋进，实现高质量发展，销售合约额2072亿元，同比增长20.5%，其中24个城市的市占率进入当地市场前三；实现净利润207.8亿元，净利润率19.3%，盈利能力继续保持行业领先。“工科中海”不仅财务指标行业第一，而且还是“精工大师”，对产品打磨非常有心得，精准的把握产品定位。中海一直追求自我创新能力和创新精神，推动中海地产独立研发不断深化，历经五代产品更迭，迎来第六代产品系全新探索。曾经的“壹号”系、“府”系、“寰宇”系筑就了时代的高端经典。随着城市快速向着国际化、全球化发展，中海就如何塑造城市特色风貌不断思考，深挖城市人文内涵，参与城市更新与城市共生长。因此中海各地区域公司根据不同城市文化内涵和基因，精工打磨了不同特色的产品系，如上海的“里”系，南京的“印”系，北京的“院”系产品。◆

行业面临至暗时刻，房企融资受限，市场持续下行，流动性危机不断加剧，房企将从急速扩张模式转变，战略布局更为理性，对企业投资能力要求更加严格。在此环境下，房企如何布局进入新的城市？如何选择具备发展潜力的板块？如何分析城市房企竞争格局？房企在做城市研究过程中往往会遇到以下问题：

2021年房地产行业迈入黑铁时代，房企暴雷频发，行业流动性危机加剧，房企陆续出现债务违约、在建项目停工甚至破产重组的情况。上下游供应商作为房企及项目合作方，若出现资金风险时回款将难以得到保障，如何预判房企潜在风险？如何评估项目回款能力？对专业能力较弱且合作房企较广的供应商来说，直观清晰的风险评估结论是关键。但供应商在以往风险评估中，总会遇到以下问题：·

强监管、难融资的背景下，房地产行业正进行一场优胜劣汰的筛选，土地则是房企的硬资产，土储优质的房企即使短期内面临现金流压力，也可通过转让优质项目或股权得以缓解。为此，本篇选取了“克而瑞企业顾问”系统的相关数据，针对105家典型上市房企，按2021年实际销售金额排行分成四大类型：Top10、Top11-30、Top31-50、Top51-100及Top100以外，从土储现状、布局、城市特征三个维度展现Top系中各房企组的土储特征，进行数据呈现。01房企土储规模下降，楼板价上升截至2021年末，各房企组中，Top10房企的土储量占比最大为44%，土储优势明显；Top100以外房企组土储规模占比最小仅为9%。2021年各梯队房企总土储量纷纷下滑，其中Top31-50房企土储量同比下降最大为7%，Top51-100房企同比下降相对最小仅为2%。数据来源：克而瑞企业顾问对Top50房企土储量和拿地积极性进一步划分，越靠近右上角意味着房企拿地越积极，土储存量越大，这部分房企以Top30为主，其中碧桂园和保利发展土储量最大，土储量排名分别位于第一和第二，且拿地积极性较强，头部房企中分别排名第六和第二，都高于样本平均值。与之相反的是左下角的房企，这部分企业土储量小，同时拿地积极性较低，平均积极性的值为15%，远小于样本平均值，未来可供开发产生现金流的资源较少但投资力度又小，进入恶性循环，未来可能存在一定的风险。数据来源：克而瑞企业顾问备注：拿地积极性=2021年拿地建面/2021年销售建面作为横坐标；2021年末房企土储量为纵坐标2021年，除Top11-50房企组楼板价有所下滑外，其余各房企组近五年楼板价整体呈上升趋势。各房企组中，Top10房企连续四年楼板价最低，2021年升至9173元/㎡，年复合增长率为5%；此外，Top100以外房企历年楼板价最高，2021年上升至13194元/㎡，年复合增长率为4%。数据来源：克而瑞企业顾问02房企聚焦新一线，华东地区为主力投资方向对比各房企组新增拿地建面的布局结构来看，2021年所有房企组拿地集中在新一线和华东大区。对Top50房企的布局进一步划分，大部分房企城市及大区布局相对比较均衡；越靠近下表右上角意味着房企2021年新增拿地中一线、新一线及华中、华东大区的土地建面占比越高，其中，招商蛇口、远洋等房企2021年布局集中在一线、新一线和华中、华东等热门区域。

序言自1980年中国房地产元年伊始，房地产行业的发展始终如近期国际形势一般风谲云诡、瞬息万变，经历了“黄金时代”、“白银时代”后，又进入“青铜”乃至“黑铁时代”。有一支产品线随行业浮沉十余载，历经大浪淘沙而又始终走在时代发展前列，铸就了中国豪宅市场的一段传奇佳话，这就是融创壹号院产品线。自2010年首座“壹号院”落成以来，融创壹号院产品线是如何做到在中国豪宅市场中始终一马当先？又将如何在已经到来的“房地产下半场”中一往无前、再创佳绩？让我们一起深入解读，走进这条传奇产品线。◆

2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速滑向负增长，房价整体下行。2022年开年以来，房地产市场销售表现可谓是创造了最差开年。其中，销售与投资增速均已降至近7年次低，土地购置面积同比下降42%，并创历史最大跌幅，房地产业进入新常态，行业信心亟待重塑。在此背景下，政策和融资环境回暖，对行业信心恢复极为重要，也非常及时，对于接下来激活市场也值得期许，对于民营房企的边际改善也是重大利好，金融机构也存在弱市抄底可能。3月16号，多部委表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。政策不断加码，引导金融机构提供兼并收购金融服务，通过收并购加快市场出清。尽管当前房地产市场信心仍较弱，不确定性风险甚大，对于金融机构来说，在股权投资合作、项目选择评估等方面都面临挑战、叠加信托市场自身的动荡不安，短期内，金融机构对于房地产股权投资仍保持谨慎，以机会型投资为主，但是，从长期来看，金融机构和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋，部分民企房企边际改善，而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战，借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口，这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。金融机构对房企的股权投资及项目投资，主要聚焦在以下问题：1、如何快速评判房企的业务能力，寻找逆市发展的优质房企进行融资合作。2、对于这轮受灾严重的房企有哪些正在边际改善？具有投资机会。3、对于已投资的房企，如何实时掌握业务动态，评估项目的现金流及房企的支付能力？在实际分析过程中，也往往会碰到诸多难点，例如：1、分析往往基于年报数据，具有一定滞后性，无法契合企业客观经营情况，准确评估房企信用。2、对于底层项目盘点和数据收集的高人工成本，付出与回报不成正比。3、市场变动快，分析数据具有一定的滞后性，无法实时跟踪监测。克而瑞企业顾问构建全面系统的企业分析Saas平台，赋能金融机构，打通土地（项目）底层到集团层面；致力于为房企上下游公司（金融机构、供应商等）以及房企提供高效精准全面的房企经营情况分析，分析现金流及房企支付能力，帮助金融机构，低成本、高效、精准的洞察具有投资价值的房企。01追本溯源，从项目底层细窥房企现金流穿透识别隐性负债对于房企投资价值的评估，现金流是关键，克而瑞企业顾问打通从项目底层到企业层面全链路监测，以项目（土地）为精细颗粒度，发挥克而瑞市场数据优势，以房企现时点以后不拿地（投资）假设前提下，对房企存货（项目）逐一分析测算，评估房企的未来现金流和支付能力，帮助金融机构寻找和跟踪具有现金流正边际改善或表现充裕的房企。从项目出发，逐一跟踪项目动态和市场情况，对未来一年项目进行动态预测，结合假设参数的调整，力求科学、细致颗粒度的测算房企未来可能产生的经营活动现金流量净额。经营活动现金流量净额分为销售物业和持有物业部分，销售物业为销售回款扣除土地支出、建安支出、期间费用、税费等必要现金流出。销售回款在结合克而瑞跟踪一房一价的市场成交数据预估销售收入的基础上，综合考虑银行放贷时间、首付款比例、首付款选择比例、预售资金监管、不同房企的开发节点和城市的预售条件，期间费用、建安成本等参数测算；参数假设根据不同城市、政策、房企的变化进行月度跟踪调整。根据监管要求，同时计算受限资金和非受限部分的资金。持有物业为经营收入扣除必要的土地支出、建安支出、运营费用和相应的税费等必要现金流出。02全方位评估经营能力，寻找“价值”房企对于房企的经营业务能力的分析，克而瑞企业顾问打通从项目底层到企业层面全链路监测，以项目（土地）为精细颗粒度，发挥克而瑞市场数据优势，建立销售收入、土储质量、盈利能力、偿债能力、产品力及营销力六大评价体系，借助克而瑞大数据基础以及成熟行业分析方法论，对比行业平均，结合专业的多维度分析体系，全面高效精准评估企业业务能力。表：克而瑞企业顾问经营能力指标说明政策、融资面触底放松，但市场预期仍偏弱，行业修复需要时间，金融机构存在弱市抄底可能。短期来看，仍以机会性投资为主，长期来看，房企与信托等金融机构合作进一步加强。小结克而瑞企业顾问是国内首家做到打通土地（项目）底层到集团层面；赋能金融机构，致力于为金融机构降本、高效、精准的分析各房企的业务能力。规避风险，寻找具有投资价值和边际改善房企。其一：依托多年的土地（项目）数据层面沉淀，更精准的还原房企的表内外主体及对应项目，精准、实时分析房企的存货质量及现金流等。其二：建立前瞻性的高阶评估指标，通过房企融资能力、盈利能力、营运能力及销售收入、存货质量、成长性等多维评判房企业务能力。END推荐阅读·

2021年，在去杠杆、资金监管、信贷紧缩等调控收紧背景下，市场预期普遍悲观，房企迎来“现金流”大考年。一些房企诸如花样年，三道红线全面达标，账面上手握217.8亿充足的货币资金，却突发无法偿还约2亿元美元境外债，这背后被监管账户冻结的受限资金影响不容忽视。对于现金流的分析是房企流动性风险的关键，这部分往往很难从报表窥探一二。克而瑞企业顾问打通从项目底层到企业层面全链路监测，以项目（土地）为精细颗粒度，发挥克而瑞市场数据优势，以房企现时点以后不拿地（投资）假设前提下，对房企存货（项目）逐一分析测算，充分考虑预售资金监管、银行放贷周期等参数影响，测算房企未来的经营活动净现金流量（含监管的受限资金），更前瞻、真实性的评估房企的经营能力、未来的投资能力和财务风险。通过分析我们发现，当项目的去化率低于二到四成时，资金受到监管，房企往往没有现金入账，以年为单位，房企资金监管一般占销售回款25%-50%。预售资金监管在一定程度挤占现金流。对于高杠杆，规模激进扩张的房企，由于近一年拿地急刹车，可能导致其土储量过低或土储质量低，现金流得到边际改善的可能性不高，而承受较大流动性风险上升压力。01追本溯源，从项目底层细窥真实现金流以项目的颗粒度，逐一跟踪项目动态和市场情况，对未来一年项目进行动态预测，结合假设参数的调整，力求科学、细致颗粒度的测算房企未来可能产生的经营活动现金流量净额。经营活动现金流量净额分为销售物业和持有物业部分，销售物业为销售回款扣除土地支出、建安支出、期间费用、税费等必要现金流出。销售回款在结合克而瑞跟踪一房一价的市场成交数据预估销售收入的基础上，综合考虑银行放贷时间、首付款比例、首付款选择比例、预售资金监管、不同房企的开发节点和城市的预售条件，期间费用、建安成本等参数测算，参数假设根据不同城市、政策、房企的变化进行月度跟踪调整。根据监管要求，同时计算受限资金和非受限部分的资金。持有物业为经营收入扣除必要的土地支出、建安支出、运营费用和相应的税费等必要现金流出。02去化率低于二到四成，现金流将受限！不同的假设参数中，预售资金监管是影响房企有效现金流的重要因素。从城市监管政策梳理来看，预售资金监管包括定金、首付款、按揭贷款等在内的全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管，严禁与企业其他账户混用。其中：重点监管资金主要用于工程建设，其有两种计量方法：其一，预售资金比重，一般在10%-40%区间；其二，设定工程造价，或是固定的工程造价4200-5000元/平方米，或是基准工程造价的1.1-1.3倍。依据项目不同的施工进度，房企分批次提取重点监管资金。我们以施工进度达到取得预售条件为节点，计算取得预售时，达到监管额度要求的去化率，根据不同城市的要求取上下限进行测试压力，来衡量预售监管资金对企业现金流的影响。当去化率低于20-43%，未达到监管留存比例的要求，产生的预售资金不可自由挪用。表：施工进度达到取得预售条件的监管额度所需去化率计算核心假设条件：建安工程造价取：5500元/㎡（含地上地下，含建设期资本化利息）销售价格取：百强房企披露平均价格：1.5万元/㎡没有区分按揭贷款比例对于不同的工程节点，资金监管的比例不同，我们以年为单位看房企资金监管对于销售回款的占用情况，一般集中在25%-50%。长期来看，房企将强化预期管理，全面管控各城市项目销售回款节奏，尽早让项目预售款达到相应的监管额度，企业便有据可依正常提取超额资金，尽快实现项目现金流回正。03规模激进扩张到急刹车，警惕现金流风险！对于高周转、规模激进扩张的房企，在宏观调控的背景下拿地急刹车，容易造成土储不足，未来一年的销售回款现金流入的非受限部分可能不足以覆盖短期到期债务、建安支出、税费等必要现金流出，会造成短期流动性风险上升。对于土储量相对比较充足的房企而言，有可能竞争优势较弱，经营效率较低，城市更新项目转化困难，无法实现持续较快速的销售回款；也可能是因为土储覆盖区域相对集中，拿地价格过高，或者在三四线及以下城市占比较高，面临一定的区域政策限制、低利润水平或市场需求不足的问题。如何将这些低质量存货转换为现金流，也是房企面临的重点考验。以TOP100的房企Z为例：克而瑞通过分析2022年全部在售/待售项目，测算2022年在售/待售的各项目经营性现金流量（不含未来土地支出），然后进行合并，结合偿债指标分析认为：鉴于土储质量不高，预估2022年经营性现金净额非受监管部分仅约195亿元左右（假设未来不拿地），无法覆盖短期负债，未来一年的收入债务比处于27.8%的疲弱水平，流动性大幅改善前景微弱。一、鉴于土储质量恶化，预计2022年确认的销售回款同比腰斩从土储质量来看，其一：由于17-20年冲规模激进拿地，拿地溢价率在30%-40%，2019-2020拿地地楼比升至59%和74%，2020年地楼价差甚至低于单方建安成本。而这部分高价地大多在2022年在售，使得预计2022年在售中负利润的项目建面占比达59%，高价地带来的低净利率阵痛尚未完全消化；其二：土储去化周期在3年以上项目建面占比达75%，存在不少大体量，去化慢、旧改的项目，预计2022年确认的项目收入有限；其三：2021年拿销售仅1%，土储量仅处于同能级房企的40%-60%水平，鉴于土储量不足，整体土储质量不高，利润空间不断压缩，预计2022的销售回款确认弱，通过项目历史成交和板块成交数据预测，销售回款仅约367亿元，同比2021年腰斩。二、预计监管资金约110亿元，占回款30%按照项目所处的开发节点及不同城市监管要求，预计2022年的销售回款中监管资金约110亿元，占比约30%，扣除税费及期间费用，经营性活动现金流约195亿元。三、

2021下半年，地产行业逐渐入冬，多数城市房地产市场需求萎靡，需求端受大环境影响多持观望态度，低迷的购买力难以消化前期疯狂拓张释放出的大量产能，出现供需错配现象，很多房地产项目在这场房地产阵痛中难以生存，烂尾楼、延期交房等现象频发，下一个资金链断裂的项目，是谁都有可能。而严峻的房地产环境和疫情反复，也重新引起了房企上下游供应商企业对中标项目抗风险能力的重视。如何评判项目风险，挖掘优质项目合作？其中对项目所处市场风险、项目竞争优势、项目回款能力和集团/项目公司风险评判是关键，但在实操过程中，往往会碰到诸多困难。

在上篇疾风知劲草，房企生存战谁将出局？，我们利用克而瑞企业顾问系统的债券发行数据，结合销售、拿地及土储数据，综合评估得出Top10房企组未来抗风险能力最强。本文在上篇结论基础上，集中分析Top10房企未来抗风险能力。在当前这个债券违约频发的时代，对于发展稳定、盈利强、融资多元、偿债压力小的房企，是提升市场份额的好时机。短期看，在严监管大背景下，对于未来一年净利润无法覆盖未来一年到期债务的企业，或将逐步走向价值湮灭，千亿房企跌落神坛也不无可能。1“Top10拿地规模整体走弱，中海地产、龙湖集团、华润置地、保利发展表现平稳在2021年下半年开始的房地产寒冬中，Top10房企的发展出现了较为明显的分化。对比Top10房企近两年新增拿地占比变动情况，房企拿地意愿呈现三大阵营，拓张型、稳健型和萎靡型。保利发展、华润置地、中海地产、龙湖集团近两年新增拿地占比逆势上升，拿地意愿相对较强，属积极拓张型。其中保利发展、华润置地、中海地产，在当前融资难的大背景下，发债规模仍显著提升，充分体现房企强劲的综合实力，长期发展前景相对可观；龙湖集团则比较特殊，发债规模虽有下滑，但债券并非主要融资渠道，同时，凭借其持有型物业带来的稳定现金流，以及占比九成的银行贷款，长期来看拥有较为稳定的融资渠道，偿债压力在TOP10房企中处于较低水平，龙湖集团中长期仍可在逆境中维持其较为积极的投资意愿。招商蛇口、万科地产近两年新增拿地占比变动较为平稳，属稳健型；其中招商蛇口发债规模变动较小，在宏观面明朗前将继续保持稳健态度；万科地产发债规模则上升显著，融资渠道畅通，但拿地意愿谨慎，故短期看仍以稳健为主。绿地控股、融创中国、碧桂园近两年拿地占比下滑显著，属萎靡型，同时三者发债规模下滑明显，融资难度提升，房企未来现金流存在较大挑战，拿地规模或将进一步下滑。近两年，Top10房企中，中海地产、龙湖集团、华润置地、保利发展拿地规模占比较大，拿地势头强劲，其中中海地产拿地金额占比提升幅度显著，从2021上半年7.92%升至23.04%，在行业紧缩的环境中逆势增长。融创中国、绿地控股、碧桂园则谨慎拓展，拿地金额占比从2020上半年30.79%降至7.25%。数据来源：克而瑞企业顾问近两年，Top10拿地金额同比下滑，但中海地产、龙湖集团表现相对平稳。2021下半年，中海地产、龙湖集团拿地金额同比微降，降幅区间在1%-2%，环比逆势上升，中海地产环比上升高达27.1%。融创中国、万科地产同环比降幅显著，其中融创中国同环比降幅均超90%。数据来源：克而瑞企业顾问2“土储质量分化，华润置地、万科地产项目去化较快，表现相对亮眼2021年碧桂园土储量最大，为18759万㎡，但同比下滑也最显著，降幅达9.7%；绿地控股同比降幅次之，降9.3%；华润置地、招商蛇口、龙湖集团则逆势上涨，其中华润置地涨幅高达7.4%；保利发展、中海地产同比微涨1%左右。从去化周期看，Top10房企土储质量分化明显，在半年内或三年以上去化完成的项目居多，去化周期较长。万科地产、华润置地一年内去化完成的项目占比相对较大，去化能力相对较强。绿地控股、融创中国项目去化大多需三年以上，长期看项目去化不确定性较大。在现金为王的当下，长去化周期不利于项目销售回款，房企未来现金流或持续紧张，偿债压力或将进一步加大。数据来源：克而瑞企业顾问数据来源：克而瑞企业顾问备注：1.各单项目去化周期=（项目可售建面-项目整体销售量）/项目单盘月均去化量；2.将计算周期分类：半年、一年、一至两、两-三年、三年以上；3.分别统计各区间内，剩余可售土储货值之和/所有项目总货值3“Top10债券融资成本分化，保利发展偿债压力小从融资结构看，龙湖集团对债券的依赖最低，华润置地、万科地产债券所占比重有所下降。对比2019、2020年各企业融资结构，龙湖集团债券占比近两年均在10%左右，在样本中占比最低；华润置地、万科地产对债券依赖度有所下降，其中华润置地降幅明显，从27%降为22.4%；碧桂园、融创中国、招商蛇口对债券融资依赖度则有不同程度提升。数据来源：克而瑞企业顾问备注：由于中海地产、保利发展、绿地控股在年报中未披露债券融资明细，因此无法对其进行融资结构对比2021年，大多数房企发债规模集中在100-200亿之间。碧桂园发债总规模在近两年中最大，华润置地发债规模升幅显著，同比升225%。除绿地控股、碧桂园、融创中国外，近两年其余Top10房企发债利率走势呈倒U型，利率水平相对稳定。招商蛇口发债利率最低，远低样本平均；融创中国、绿地控股发债利率在Top10中相对较高。数据来源：克而瑞企业顾问数据来源：克而瑞企业顾问从短期偿债压力看，Top10房企抗风险能力较强。克而瑞通过各房企2021年中报披露的净利润率水平，结合大数据预测的未来一年销售收入，推算出未来一年净利润。预计未来一年，保利发展偿债压力最小，销售收入超3100亿，净利润超520亿，远超未来一年到期债务规模33亿；龙湖集团、华润置地、万科地产、融创中国、中海地产未来一年净利润超过未来一年到期债务约250-350亿，偿债压力相对较小；招商蛇口、碧桂园未来一年净利润覆盖未来一年到期债务程度处于相对低位，相比其余企业有较大偿债压力；绿地控股销售收入为1253亿元，净利润为49亿未能覆盖未来一年到期债务规模202亿。在严监管大背景下，房企未来一年净利润或将进一步下滑，短期看房企未来偿债压力或将持续加大。数据来源：克而瑞企业顾问备注：未来一年销售收入由克而瑞企业顾问预测未来一年各单项目的销售建面*销售均价所得；未来一年净利润=净利润率*未来一年销售收入END企业顾问克而瑞企业顾问基于克而瑞大数据基础，从企业层面综合打通房企投资销售及各项经营指标数据，深入分析房企经营情况，全面评估企业经营延续性，预估未来投资策略；结合房企融资、偿债、营运能力及销售收入水平，预警潜在风险；全链路监控风险传导，提升风险监控效率。为房企上下游公司（金融机构、供应商等）以及房企提供全面、细致颗粒度的前瞻性数据库系统。附：Top系房企组：Top10：万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、绿地控股、龙湖集团、碧桂园9家房企Top11-30：金地集团、世茂集团、绿城中国、旭辉集团、中国金茂、新城控股、中南置地、金科集团、中梁控股、建发房产、滨江集团等16家房企Top31-50：卓越集团、华发股份、富力地产、祥生集团、佳兆业、越秀地产、首开股份、新希望地产、中骏集团、合景泰富、宝龙地产等12家房企Top51-100：路劲集团、正商集团、大发地产、大悦城控股、光明地产荣安地产、信达地产、力高集团、银城国际、东原地产等21家房企Top100以外：新鸿基、建业地产、华南城、亿达中国、明发集团、北京城建、朗诗绿色地产、黑牡丹集团、张江高科等42家房企。推荐阅读·

近期房地产项目并购融资落地、商品房预售资金监督管理政策纠偏、多地下调首付比例等利好消息不断，束缚房企流动性压力的“紧箍咒”似乎正在逐一松绑，房企发债量虽有所恢复，但相较于历史同期仍下滑较大，加之二季度房企的债务到期高峰即将到来的情况下，流动性困难房企仍需自救。危机仍在蔓延，对于金融机构来说则是机遇和挑战并存。那么，如何寻找优质房企寻求融资合作（帮助房企的发债配股等），实时掌握风险动态？这其中对于房企业务能力和财务风险是评判的关键，这往往很难从报表真实窥探一二。在实际分析过程中，也往往会碰到诸多难点，例如：1、分析往往基于年报数据，具有一定滞后性，无法契合企业客观经营情况，准确评估房企的信用；2、对于底层项目盘点和数据收集的高人工成本，付出与回报不成正比；3、房企股权层层嵌套，无法完全跟踪到项目，以及相关的风险传导。克而瑞企业顾问助前沿AI技术及大数据算力，结合克而瑞沉淀多年的数据资产，进行深度的数据挖掘，构建一个全面系统的企业分析SaaS平台，赋能金融机构，帮助金融机构，将本、高效、精准的分析各房企的业务能力，预警真实财务风险。·

在严监管环境下，房企高杠杆高周转的时代已成为历史，融资难、回款慢或是房企未来普遍面临的难题，一旦现金流紧张房企将面临各种债务违约风险，更甚者或直接走向破产。如此严峻的房地产环境，重新唤起了房企合作方对房企经营可持续性的重视，无数以供应商为代表的房地产上下游企业，开始关注房企经营状况。但作为供应商，一方面受限于自身专业能力，一方面受限于数据收集的高人工成本，往往花费了高成本却难以得到理想的分析结果，公开渠道获取的多为年报数据，滞后性强，无法契合企业真实经营情况，如何高效评估房企经营风险，成为当下供应商面临的一大难题。在此背景下，房地产行业数字化服务者也在不断推陈出新，分析功能、指标和维度等越来越细化，可以满足的需求也更加多样化，究竟什么样的产品和服务，才能满足广大供应商的需求？如今，克而瑞已经推出了一款企业顾问产品，它借助前沿AI技术及大数据算力，准确、高效、迅速地整合有用信息，并结合克而瑞沉淀多年的数据资产，进行深度的数据挖掘，构建一个全面系统的企业分析SaaS平台，从经营能力、偿债能力到企业风险全方位剖析企业经营状况，助力广大供应商用户，低成本、高效、精准、全面评估房企经营风险，挖掘优质房企。01多维交叉，全方位评估经营能力企业顾问在经营能力层面，建立销售收入、土储质量、盈利能力、偿债能力、产品力及营销力六大评价体系，借助克而瑞大数据基础以及成熟行业分析方法论，对比行业平均，结合专业的多维度分析体系，全面高效精准评估企业经营情况。在数据方面，企业顾问具备前瞻性、颗粒度细、关联度强等优势。·

END企业顾问克而瑞企业顾问借助克而瑞大数据基础沉淀，是国内首家做到打通土地（项目）等市场数据、股权图谱到企业经营能力、财务风险的全链路风险传导监控。为房企上下游公司（金融机构、供应商等）以及房企提供全面、细致颗粒度的前瞻性数据库系统。其一：依托多年的土地（项目）数据层面沉淀，能够做到高精度，实时性、更全面的的监测，更精准的还原房企的表内外主体及对应项目。其二：基于项目公司层面向上监测的全链路监控风险传导，实时股权变更动态跟踪，提升风险监控效率和精度。其三：建立前瞻性的高阶评估指标，分析房企偿债能力、债务负担、融资能力、营运能力及销售收入、存货质量等，综合评估和预警潜在风险。·

2022年开年至今，房企面临的困境要比想象中严峻很多。多家头部房企的股债出现暴跌，债券、非标、商票等逾期事件也一直未能间断。房企爆雷潮继续扩大的背景下，我们认为2022年将是行业的收并购大年。从金融机构提供兼并收购金融服务，出险项目收并购贷终落实不再计入三道红线来看，政策面和资金面都释放了积极的信号，但对于出资方来说则是风险和机遇并存。一方面可以增加业务机会，一方面对于并购的项目价值，市场尽调、风控能力的高要求也让很多机构都望而却步。当前业务操作中，金融机构对项目层面的收并购投资，主要聚焦在以下问题：1、如何快速分析项目经营和情况，评估哪些底层项目具有交易的价值？2、如何实时监测市场，把握项目经营动向，评估项目现金流及房企支付能力？3、对于公司的风控，往往只聚焦在项目公司层面而忽略集团，如何实现整体风险评价？在实操中，往往会碰到诸多难点，如：1、对于项目层面市场调研存在数据误差，数据整合工作低效，耗人工；2、市场变动快，分析数据具有一定的滞后性，无法实时跟踪监测；3、对于集团层面的风险分析，以年报数据为基础，无法契合企业真实经营情况和风险分析，对于房企的财报迷雾往往让人迷失在其中。克而瑞企业顾问构建全面系统的企业分析Saas平台，赋能金融机构，做到高效精准全面打通项目到房企的经营情况分析，评估项目投资价值，预警潜在风险，帮助金融机构，低成本、高效、精准的洞察优质项目标的。01实时监测市场，多维价值评估，洞察优质标的基于克而瑞数据沉淀，能够综合监测项目自身和周边竞品的市场动态，建立项目现金流、利润率、产品力和营销力等项目经营能力评价，形成项目价值评估体系。在数据方面，克而瑞企业顾问具备覆盖度更广、颗粒度细致、实时监测等特点。·

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“诸多千亿规模的闽系房企，进入“地产行业下半场”都多少遭遇了爱拼也难赢的窘境，此处省略千亿字。房地产行业的凛冬，房企该不该拼？该怎么拼？拼什么？同样作为千亿级规模的闽系房企旭辉，我们试着从产品线的塑造能力上来解析旭辉是怎么“拼”的。”本

“2021年下半年，随着国家监管持续加码，房企流动性危机频发，房地产行业一夜入冬。面临前所未有的行业大变局，房企的综合能力受到了严峻考验，百强房企分化趋势日益显著，对房企综合能力的及时评估迫在眉睫。只有“慧眼识金”，方能未雨绸缪，先人一步精准投资，为企业未来发展抢占先机。我们依托克而瑞大数据及咨询优势，研发而成“克而瑞企业顾问”数智系统，通过对房企经营情况进行深入剖析，全面评估企业经营延续性，预判房企潜在风险，为企业穿越风暴，可持续发展保驾护航。”本

“随着时代的发展，90后、95后逐步走向了社会舞台的中央；另一方面，研究如何提高个人效能，让自己解放双手，是人类社会亘古不变的论题。因此，本期将研究当90后年轻人遇上了智能化，究竟会擦出怎样的火花。”本

“近年来，不少房企选择了高杠杆、高周转的运营模式，这些房企利用多路径的表外融资或债务出表美化财务指标，达到降杠杆、满足监管要求的目的，合作开发的现象日益增多的背景也为表外融资提供了发展便利。这部分“隐性负债”使得市场可能高估房企偿债能力，由于存在较大的刚性，在实际偿还时将直接影响房企现金流，造成一定的流动性压力，这已成为目前市场着重关注的房企“潜在风险”。克而瑞企业顾问通过房企下各个项目公司层面的股权的全链路风险监测，力求更为合理、实时、准确的预估“隐性负债”，透过还原的表内外总负债规模，更精准、前瞻的评估财务风险。”本