穿越寒冬，顶流房企破局极限生存
在上篇疾风知劲草，房企生存战谁将出局？，我们利用克而瑞企业顾问系统的债券发行数据，结合销售、拿地及土储数据，综合评估得出Top10房企组未来抗风险能力最强。本文在上篇结论基础上，集中分析Top10房企未来抗风险能力。
在当前这个债券违约频发的时代，对于发展稳定、盈利强、融资多元、偿债压力小的房企，是提升市场份额的好时机。短期看，在严监管大背景下，对于未来一年净利润无法覆盖未来一年到期债务的企业，或将逐步走向价值湮灭，千亿房企跌落神坛也不无可能。
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Top10拿地规模整体走弱，中海地产、龙湖集团、华润置地、保利发展表现平稳
在2021年下半年开始的房地产寒冬中，Top10房企的发展出现了较为明显的分化。对比Top10房企近两年新增拿地占比变动情况，房企拿地意愿呈现三大阵营，拓张型、稳健型和萎靡型。
保利发展、华润置地、中海地产、龙湖集团近两年新增拿地占比逆势上升，拿地意愿相对较强，属积极拓张型。其中保利发展、华润置地、中海地产，在当前融资难的大背景下，发债规模仍显著提升，充分体现房企强劲的综合实力，长期发展前景相对可观；
龙湖集团则比较特殊，发债规模虽有下滑，但债券并非主要融资渠道，同时，凭借其持有型物业带来的稳定现金流，以及占比九成的银行贷款，长期来看拥有较为稳定的融资渠道，偿债压力在TOP10房企中处于较低水平，龙湖集团中长期仍可在逆境中维持其较为积极的投资意愿。
招商蛇口、万科地产近两年新增拿地占比变动较为平稳，属稳健型；其中招商蛇口发债规模变动较小，在宏观面明朗前将继续保持稳健态度；万科地产发债规模则上升显著，融资渠道畅通，但拿地意愿谨慎，故短期看仍以稳健为主。
绿地控股、融创中国、碧桂园近两年拿地占比下滑显著，属萎靡型，同时三者发债规模下滑明显，融资难度提升，房企未来现金流存在较大挑战，拿地规模或将进一步下滑。
近两年，Top10房企中，中海地产、龙湖集团、华润置地、保利发展拿地规模占比较大，拿地势头强劲，其中中海地产拿地金额占比提升幅度显著，从2021上半年7.92%升至23.04%，在行业紧缩的环境中逆势增长。融创中国、绿地控股、碧桂园则谨慎拓展，拿地金额占比从2020上半年30.79%降至7.25%。
数据来源：克而瑞企业顾问
近两年，Top10拿地金额同比下滑，但中海地产、龙湖集团表现相对平稳。2021下半年，中海地产、龙湖集团拿地金额同比微降，降幅区间在1%-2%，环比逆势上升，中海地产环比上升高达27.1%。融创中国、万科地产同环比降幅显著，其中融创中国同环比降幅均超90%。
数据来源：克而瑞企业顾问
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土储质量分化，华润置地、万科地产项目去化较快，表现相对亮眼
2021年碧桂园土储量最大，为18759万㎡，但同比下滑也最显著，降幅达9.7%；绿地控股同比降幅次之，降9.3%；华润置地、招商蛇口、龙湖集团则逆势上涨，其中华润置地涨幅高达7.4%；保利发展、中海地产同比微涨1%左右。
从去化周期看，Top10房企土储质量分化明显，在半年内或三年以上去化完成的项目居多，去化周期较长。万科地产、华润置地一年内去化完成的项目占比相对较大，去化能力相对较强。绿地控股、融创中国项目去化大多需三年以上，长期看项目去化不确定性较大。在现金为王的当下，长去化周期不利于项目销售回款，房企未来现金流或持续紧张，偿债压力或将进一步加大。
数据来源：克而瑞企业顾问
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：
1.各单项目去化周期=（项目可售建面-项目整体销售量）/项目单盘月均去化量；
2.将计算周期分类：半年、一年、一至两、两-三年、三年以上；
3.分别统计各区间内，剩余可售土储货值之和/所有项目总货值
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Top10债券融资成本分化，保利发展偿债压力小
从融资结构看，龙湖集团对债券的依赖最低，华润置地、万科地产债券所占比重有所下降。对比2019、2020年各企业融资结构，龙湖集团债券占比近两年均在10%左右，在样本中占比最低；华润置地、万科地产对债券依赖度有所下降，其中华润置地降幅明显，从27%降为22.4%；碧桂园、融创中国、招商蛇口对债券融资依赖度则有不同程度提升。
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：
由于中海地产、保利发展、绿地控股在年报中未披露债券融资明细，因此无法对其进行融资结构对比
2021年，大多数房企发债规模集中在100-200亿之间。碧桂园发债总规模在近两年中最大，华润置地发债规模升幅显著，同比升225%。除绿地控股、碧桂园、融创中国外，近两年其余Top10房企发债利率走势呈倒U型，利率水平相对稳定。招商蛇口发债利率最低，远低样本平均；融创中国、绿地控股发债利率在Top10中相对较高。
数据来源：克而瑞企业顾问
数据来源：克而瑞企业顾问
从短期偿债压力看，Top10房企抗风险能力较强。克而瑞通过各房企2021年中报披露的净利润率水平，结合大数据预测的未来一年销售收入，推算出未来一年净利润。
预计未来一年，保利发展偿债压力最小，销售收入超3100亿，净利润超520亿，远超未来一年到期债务规模33亿；
龙湖集团、华润置地、万科地产、融创中国、中海地产未来一年净利润超过未来一年到期债务约250-350亿，偿债压力相对较小；
招商蛇口、碧桂园未来一年净利润覆盖未来一年到期债务程度处于相对低位，相比其余企业有较大偿债压力；
绿地控股销售收入为1253亿元，净利润为49亿未能覆盖未来一年到期债务规模202亿。在严监管大背景下，房企未来一年净利润或将进一步下滑，短期看房企未来偿债压力或将持续加大。
数据来源：克而瑞企业顾问
备注：
未来一年销售收入由克而瑞企业顾问预测未来一年各单项目的销售建面*销售均价所得；未来一年净利润=净利润率*未来一年销售收入
END
企业顾问
克而瑞企业顾问基于克而瑞大数据基础，从企业层面综合打通房企投资销售及各项经营指标数据，深入分析房企经营情况，全面评估企业经营延续性，预估未来投资策略；结合房企融资、偿债、营运能力及销售收入水平，预警潜在风险；全链路监控风险传导，提升风险监控效率。为房企上下游公司（金融机构、供应商等）以及房企提供全面、细致颗粒度的前瞻性数据库系统。
附：
Top系房企组：
Top10：万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、绿地控股、龙湖集团、碧桂园9家房企
Top11-30：金地集团、世茂集团、绿城中国、旭辉集团、中国金茂、新城控股、中南置地、金科集团、中梁控股、建发房产、滨江集团等16家房企
Top31-50：卓越集团、华发股份、富力地产、祥生集团、佳兆业、越秀地产、首开股份、新希望地产、中骏集团、合景泰富、宝龙地产等12家房企
Top51-100：路劲集团、正商集团、大发地产、大悦城控股、光明地产
荣安地产、信达地产、力高集团、银城国际、东原地产等21家房企
Top100以外：新鸿基、建业地产、华南城、亿达中国、明发集团、北京城建、朗诗绿色地产、黑牡丹集团、张江高科等42家房企。
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