老破小到底怎么操作?
因为后台询问老破小的小伙伴太多啦
而且很多问题也都是重复的
猴子没有办法全部回复过来
所以小助理专门整理了一期猴子微博和小密圈上关于老破小的问答
也欢迎继续留言提问哈~
说不定就有机会上墙啦
先聊聊老破小~
老破小玩法很多,优点一大堆,加上内含的学区价值、动迁以及流动性,就不多啰嗦了。
这里就讲老破小的本质!
房票,贷款年限什么的,到后来都是“术”层面的东西,买一两套无所谓,信用卡也可以解决。
经历多了,你考虑的问题就是“滚”起来的问题,房产投资真正的核心问题是“现金流”本身。
短期你可以用各种手段解决,但你没有办法真正解决你没钱,你穷人本尊的客观现实。
你要阶级跨越一定是硬核上位,真材实料的资金流入。
真理很朴素:你下个月的钱从来哪里来?
不要又告诉我,刷信用卡透支?
老破小是楼市最好的生息资产,他能够帮你“滚起来”,给你后期的支撑,真实的增厚你的购房实力,越买越多。
比如
@得之我幸--不得我命:选择老破小也是一门技术活
觉得老破小涨的慢,是另一个错觉,老破小通常都是每轮行情后段发力的,而且涨的匀速。
这点很像指数基金,咋看涨幅不大,整个行情过后才发现这是最牛的回报。
如果楼市观察期足够长,会发现老破小是跨越周期的恒涨品种,20年翻20倍的老破小举不胜举,而次新房会有周期级别的板块轮动和冷却,若你2005年前买在安亭,起码错过两个轮次的楼市行情。
现在回头再看,前面被各种错误观点鄙视不涨的老破小现在价格都非常高。
另外,老破小比其他类型存在明显的安全边际,代表了上海最低的生存价格门槛。
以前也写过上海楼市的置换链条,老破小是金字塔的底部。这样的价格支撑大家进行想象。
京沪永远涨指的不是其他房子,就是老破小。
一套大平层相当于4套老破小,买错大平层,你在漫长熊市里,你会很惨,但买四套老破小,日子爽一笔。
一款产品,牛市涨幅不低于平均涨幅,熊市跌幅比其他品种少,自带现金流回血,流动性没有季节。。。
这是bug。
猴子曾经在徐汇XX新村邂逅两套老破小,房东刚买了亚都,就在东方曼哈顿隔壁,这个盘定位比东曼要低,但在当时也是非常牛的个盘。
房东整个人都飘起来了,顺毛狠狠的夸了下亚都,房东一爽就直接同意卖了。
那两套房子加起来40万,用了贷款,首付几万就全部拿下了,转手就凤变冰租给在隔壁枫林路留学的棒子了。
真怀念纯真的年代,大地上流淌的牛奶和蜜。
老破小是传家宝,可进可退,可租可售,相当多的还有学区房属性。
tips:学区房属性实际上也有升级空间,只从2015年来看,3年前互助上很多老破小虽然写着XX学校附属分校,没人当成学区房。
现在这些学校都被市场认为是学区房了。🙃
以上插入语,学区房不是我的投资重点。
重点在下面👇
只要上海出现二抵,老破小就会被一扫而空。
(二抵的事情,猴子已经上次在群里说过了,公众号里面不会涉及此类话题。大家要懂,实际上,上海的二抵已经出现了,有些产品的利率低到含笑九泉。)
每天都在市场一线,会发现市场一点不奥派,充满着不劳而获的取巧机缘。
2015年买的新房,呵呵,到现在大部分翻翻,或者70%大涨,这部分哪怕放在互助粉丝中也是绝对多数。
互助粉丝在上一轮是第一批上车的。
那批第一批上车的人!???
大家想想看!
400万买的房子,首付80万,贷款320万,每个月月供2万。
现在涨到了700-800万。
原本只是账面浮盈,但现在情况变了。
300-400万的账面浮盈可以通过昨天的方式解决,抵押出长达20年,250万上下的资金,一次性付款,月供形式。
呵呵,别忘了老破小还能房租支持月供。
上一轮成千上万上车的人莫名其妙都有了再扫一套老破小的能力。这才是市场的真相。
至于房票,公司?
这不是很好解决吗!(不要问怎么解决,所有的限制都是针对纸上谈兵的小白,市场上的老司机从来不当回事)
所以的江湖套路是相互串联,结果有轻而易举的形成闭环。有时候,只有当事者才不可思议的觉得,tmd,如此轻易,如此简单。
人啊......
需要向前冲的!
扯闲篇结束,然后开始排好小板凳回答问题了👇
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Q:杨浦老破小搬好板凳了。。。
A:杨浦老破小三分天下,长白延吉安图一带,其中延吉是电梯小高层,晚上可以到上理工跑跑步;一个是五角场加复旦同济一代的政X路国X路一代,尤其政立路580弄,国定路600弄,政通路280弄,黑山路x弄,新东方门口的铁路新村这种;还有就是早年轮次中不该入的中原长海。
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Q:猴子,曹杨七村晓得伐?
在兰溪路梅岭北路这里的老破小,连卫生厨房都是合用的,家里有套一楼带天井的,长期租给隔壁的人安顿老人。20年前老爸单位里分配的,说拆迁说到现在,估计是没戏。
A:普陀老破小绕不开曹杨新村的,不过普陀的地铁通车太晚,那时候商品房市场也很发达了,老破小就不很突出。
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Q:宝山的讲讲?
A:宝山老破小特地是房龄新,杠杆足。一号线完全建成但因为站台问题延迟通车近一年,明明地铁已经造好了,房价就是丝毫不涨,那时候沿着通河新村呼玛新村共富新村共康新村一路找,遍地是20-30万的房子,不限贷不限购。
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Q:兰花新村呢猴子?入手以后跌了10%,心痛
A:兰花梅花,还有翔鹰大楼和后面的翔鹰新秀,这个地方算半个死角。全靠对面部队干部硬撑。
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Q:杨浦区中原的工农三村猴子了解吗?
A:如数家珍。不过这个区域老破小不在市中心,早几轮的行情中不应该在那个区域买的。反而应该入东方名城、城市名园(动迁)之类的大一点的房子
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Q:静教院
A:只有你看懂了,海防路这边是静教院的学区房,以前不值钱的
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Q:日晖新村?
A:反正徐汇也就宛南东安天平天钥日晖上缝乐山秀山龙山新村
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Q:北蔡是不是排不上名号?
A:排不上,北蔡要买地杰万科或者远些的康桥老街,老破小不适合。
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Q:猴子猴子,鞍山新村老破小怎么样,准备给孩子买那里的学区
A:挺好的
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Q:凉城、江湾镇的老破小,没有地铁,每条路都堵。。。。。猴子怎么看?
A:不喜欢,尤其三门路这里的
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Q:可以概括讲讲老破小的操作嘛?
A:等我空,专门讲讲上海的老破小分布。
昨天在微博刚立了个flag,就有猴粉催催了
不懂的人可能看不起老破小,老破小简直传家宝,玩法太多了。
徐汇的老破小群落、黄浦的、杨浦的、虹口的、宝山的、普陀的。。。
最大的遗恨就是没有入手老静安海防路一带的老破小,那时候有好几次送上来的机会。
你们不知道,每次看到互助卖房平台出现老破小,就像久违不见的老朋友。
青春啊岁月啊什么的一鼻子的扑过来。
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猴子也“在看”