韩国楼市，天雷滚滚进行时
在硅谷银行爆出大雷之际，全球经济的“金丝雀”韩国爆出史上最大经常账户赤字。根据韩国政府公布的统计数据，2月韩国对外出口同比减少7.5%，与此同时进口同比增加3.6%，韩国国际贸易收支连续12个月出现赤字。这是韩国自1995年1月至1997年5月连续贸易赤字后，时隔25年首次出现长达1年的贸易赤字。韩国现在最难搞的问题，可能还不是经济，而是全球之“妖”的韩国楼市。
有“妖”气的韩国楼市
韩国总人口5100多万，其中950万居住在首尔，占比约18.6%。如果算上流动人口，起码要翻个倍。首尔呢面积不大，不到北京昌平区的一半，只占韩国全国面积的0.6%。如果再上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”却汇集着韩国50%以上的人口，人多地少是韩国的基本“国情”。
土地被富人大量垄断，买不起房子的人只能租房子住。韩国有两种租房制度，一种类似中国的月租房，支付房主一定押金后，每月交租金生活，合同到期拿回保证金。另外一种制度叫传贳房，是韩国独创的全租房制度。不收你一分钱租金，房子可以“免费”住两年，但你要给缴纳一笔押金，到期后退房我再退给你。
房子可以免费住，是韩国房东都宅心仁厚吗？并不是，韩国房东愿意做这种“亏本买卖”，主要有两个原因：1、租客需要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%-80%。2、房东拿过这笔钱存起来或投资，收入可能比月租收入更高。
南朝鲜的全租房制度早在19世纪就有了雏形，1876年日本开始殖民朝鲜半岛，并且迫使他们开放釜山和仁川等港口。被殖民的朝鲜族人背井离乡，买不起房只能靠租房在城市里扎根，靠做一些小生意糊口。小商人保证资金链运转比买房更重要，于是全租房制度就应运而生了。再加上韩国地方小，老百姓求学或工作搬家也是常有的事，因此租房需求旺盛。最后房屋买卖要课税，而传贳收入则可享受不课税的优惠政策。
那么租客既然付得起高昂的押金，为什么不拿这笔钱首付买套房子呢？一来按揭买房每月还贷影响生活和消费水平，对于一些追求生活质量的韩国年轻人，更倾向于选择传贳房（免费租房）。“省下来”的房贷可以用来改善生活，或者攒够钱了再买房。不过，随着房价快速上涨，越来越多的韩国年轻人连传贳房的押金也付不起，也需要父母支援或者靠银行贷款，才能住上房。
房东拿到钱，会怎样安排？
房东持有的传贳房收入，相当于是获得一笔低息贷款，免去经常催租的烦恼。在银行高息的年代，房东存钱进银行吃利息就很划算，或者转而去买更多的房子。等两年后，把房子一卖，押金退给房客，又能大赚一笔，继续去投资更多的房子。结果是，有房的人手里房子越来越多。而租客拿回押金才发现，打工的速度远远跟不上房价上涨的速度，越来越买不起房。
1997年韩国金融危机、2008年金融危机，韩国银行利率一路下调，房东为维持高收益，不断提高传贳的金额。所以在首尔等大城市，求包租越来越难，而没有包租能力的人只好采用月租的方式。2008年金融危机之后，韩国楼市进入修复期。期间，为提振低迷经济，朴槿惠出台多项楼市刺激政策。
到2017年文在寅上台时，韩国楼市已经涨价惊人。文在寅大刀阔斧颁布了包括房地产税在内25项政策，但在住房供不应求的恐慌之中，这点税无法阻拦韩国的楼市。即便调控吓退了国内炒房者，但对外国游资却是无计可施。而这些外国购房者中，中国人买得最多，美国人次之。2021年年底，文在寅在电视直播中给民众道歉，“任期中最遗憾的事情是房地产问题”。
过去5年韩国房价整体上涨了80%，领涨全球。2020年和2021年这两年（为应对疫情、刺激经济，韩国采取了较为宽松的货币政策），韩国房价的最大涨幅超过40%，首尔的房价涨幅更是超过50%。首尔中心区域的平均房价超过15万元人民币/平方米，位居全球第2（第一的是香港，楼市也是个大坑）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。
一荣俱荣，一损俱损
进入2022年后，随着美国进入加息周期，韩国跟进大幅加息。首先浇灭的是股市泡沫，韩国股市最大跌幅超过了30%。去年11月，韩国乐高乐园的开发商有一笔2000多亿韩元的债务违约。韩国当地地方政府原本是对债务负有担保责任，地方政府放手不管，投资者不敢再买入企业债券，导致韩国的债券价格暴跌，企业融资成本激增。韩国政府不得不紧急注入50万亿韩元，避免流动性危机升级。
乐高乐园违约事件后，韩国人看到了房地产引发金融危机的可能，楼市一夜之间从沸腾转向了冰封。今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。首尔的公寓成交量下降超过7成，价格也是连跌10多个月，创下10年来的最大跌幅。
随着利率走高，韩国房价下跌，租客选择从传贳房转向普通的月租房。韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌 10%，大约25%的房东将无力偿传贳房的押金。如果房价下跌20%，那么数字将上升到40%。韩国经济研究所估算，光韩国传贳贷的规模就高达1058万亿韩元。
投资还是投机
韩国虽然是发达国家，但是贫富差距非常明显。韩国非常流行“汤匙阶级论”，按照父母的资产和收入，将中青年划分为金汤匙、银汤匙、铜汤匙和泥汤匙。如果父母的资产达到20亿韩元或者年收入 2亿韩元就是金汤匙，资产和收入分别达到10亿韩元和1亿韩元就是银汤匙，5亿韩元资产和5500万韩元收入就是铜汤匙，资产不足5000万韩元和收入不足2000万韩元就是泥汤匙。（1韩元=0.0055元人民币）
年轻人靠自身努力很难实现阶层跃升，很多人就干脆躺平拼爹。无法拼爹的年轻人只能寄希望于投资来改变命运，产生“奇迹”。所以，韩国人极其热衷投资，小学生都可以在股市开户，虚拟货币韩国人买的最疯。对于本国飙涨的房地产，韩国人自然也是不容错过，很多人都大举借债买房，希望借助楼市一夜暴富。在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。韩国经济、金融，还是韩国国民的财富，都已经和房地产市场深度绑定了。
如果房东从新租户那得不到足够的押金，那么全租房的危机就会触发，缺现金的房东一定会卖出多余的房子变现，浮亏就变成了真亏。房价下跌，卖出房产获取的现金就更少，出现一个死亡螺旋。如果只是几个炒房客出现资金困难还好说，但别忘了房价上涨的时候，大家都是贷款全租房、再贷款买房，银行也被绑了进来，所以到时候利益相关者一个都跑不掉。房价暴跌最惨会有什么后果？参考一下隔壁好邻居日本上世纪九十年代的经验就可以了。
韩国开发商急了，为了回笼资金打出广告：买房送奔驰；还有开发商更实惠，只要到访看样板间，就送Chanel手袋和苹果Air Pods；更有土豪开发商，打出买房返金条的口号。开发商急，二手房主更急。楼市的天雷滚滚，每个人都想着比别人早一步跑出去。
在就业、房价的双重折磨下，消极悲观、躺平摆烂的心态在韩国年轻人迅速人传人，出现了大量的“三抛”群体（抛弃恋爱、结婚以及生育）。2005年，韩国出生了43.87万人。到2022年，韩国只出生了24.9万。尽管韩国政府出台了大量的鼓励生育措施，依旧拯救不了雪崩的生育率，年轻人不愿生也不敢生，甚至连婚都不敢结了。
过去两年韩国出口繁荣的景象不再，受新一轮经济紧缩周期影响，韩国出口商品从抢手转为过剩（连芯片都不敢卖给中国了）。输入性通胀，汇率贬值，楼市触雷等问题困扰着韩国，高昂的生活成本和负债压力促使更多买房无望、生存被挤压的年轻人“逃离首尔”。问题是韩国大量的经济产值依旧集中在首尔经济圈，韩国人就是想逃，又能逃到哪里去呢？
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