2018上海商铺租金指数分析 | 体验式消费、新零售模式发展迅速
2018年1-10月，上海社会消费品零售总额为10287.37亿元，同比增长8.0%。其中，批发零售业实现9373.22亿元，同比增长8.3%；住宿餐饮业实现914.15亿元，同比增长4.6%。整体来看，上海零售消费市场热度较上半年有所升温，体验类消费持续扩张，“新零售”模式发展迅速，品牌概念店、旗舰店成为购物新趋势。
商业街商铺
根据中房指数系统中国商铺租金指数对全国重点城市主要商业街商铺租赁样本的调查数据，2018下半年，根据中指院对上海重点监测的11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条下跌，3条持平。具体来看，租金环比上涨的商业街中，南翔老街涨幅最大，约为3%；田子坊和天钥桥路休闲餐饮商业街租金环比涨幅在2.0%-2.5%之间；南京东路、四川北路和新天地商业街租金涨幅均在1%以内；七宝老街和上海老街受配套设施老旧影响，租金环比出现下跌，跌幅在2%以内。城隍庙、淮海中路和南京西路商业街租金与上期持平。
从租金绝对值来看，城隍庙仍居首位，租金在100元/平米·天以上；南京西路、田子坊和南京东路租金均在40-50元/平米·天之间；天钥桥路休闲餐饮街和上海老街等6条商业街租金均在15-35元/平米·天之间；南翔老街租金相对较低，在10元/平米·天以内。
从各业态商铺占比来看，2018下半年，我们所监测的上海主要商业街商铺中，服饰鞋包和餐饮美食类商铺占比均在三成左右；其次为百货超市类，样本数量占总样本比例约一成；生活服务和休闲娱乐类商铺占比相对较小，均不足一成。随着线上流量红利边际效应的递减，网络零售商将目光转移至线下市场，寻求快速扩张，在此推动下，上海零售市场继续保持活跃，尤以体验式消费和生活精品类较为突出。
图：2018年上海商业街租金及环比涨跌
数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com
购物中心商铺
根据中房指数系统中国商铺租金指数对全国重点城市主要商圈典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2018下半年，上海重点监测的22个商圈中，17个商圈租金环比上涨，1个下跌，4个持平。具体来看，租金环比上涨的商圈中，淮海路和中山公园商圈租金涨幅均超过3%；七宝、真如等6个商圈租金涨幅均在1%（含）-2%之间；徐家汇、五角场和控江路等9个商圈租金涨幅均在1%以内，其中南京西路、静安寺和南方商城商圈租金涨幅相对较小，均在0.05%以内。曹家渡商圈租金环比下跌，豫园、川沙、四川北路和虹桥商圈租金均与上半年持平。
从租金绝对值来看，南京西路和淮海路租金相对较高，均超60元/平米·天；徐家汇、静安寺等5个商圈租金均在40-60元/平米·天之间；长寿路、大宁、南方商城等15个商圈租金均在30元/平米·天以下，其中七宝商圈租金相对较低，不足15元/平米·天。
从各业态商铺占比来看，2018下半年，我们所监测的上海商圈（购物中心）商铺中，服饰鞋包和餐饮美食类商铺占比均在30%左右；生活服务和休闲娱乐类商铺占比均为6%；电器通讯和百货超市类商铺占比较小，均在5%以内。为刺激消费热情，获得消费者持续性关注，上海购物中心相继引入品牌首店、时尚生活精品店和各类沉浸式体验店等，使得休闲娱乐类商铺占比逐渐增加。
图：2018年上海商圈（购物中心）租金及环比涨跌
数据来源：CREIS中指数据、3Fang.com
供应方面
从短期供应来看，据监测，2018下半年上海约有超100万平方米新项目入市，主要分布在浦东、徐汇、黄浦等城区，主要包括陆家嘴L+Mall、前滩太古里、南京西路818广场等10余家购物中心开业。此外，仍有超百万平方米商业物业正在建设中，预计于2019年开业，主要分布在徐汇、浦东等城区，如徐家汇国贸汇ONE ITC、徐家汇中心ITC等。
从长期供应来看，2018年1-3季度，上海新增商办用地成交面积为350.78万平方米，同比大幅上升72.37%；分城区来看，城八区新增商办用地成交面积占全市比重为67.31%，较上年同期增加17.01个百分点。整体来看，由于2018年有大量商办用地成交，未来上海将会有大量商办项目入市，且半数以上集中在城八区。
需求方面
2018年1-10月，上海实现社会消费品零售总额10287.37亿元，同比增长8.0%，增幅与去年同期持平。分行业看，批发和零售业实现零售额9373.22亿元，同比增长8.3%，较去年同期收窄0.1个百分点；住宿和餐饮业实现零售额914.15亿元，同比增长4.6%，较去年同期收窄3.0个百分点。
分商品类别来看，吃类商品零售额为2100.70亿元，较上年同期增长5.1%；穿类商品零售额为2006.66亿元，较上年同期增长16.1%；用类商品零售额为5494.90亿元，较上年同期增长5.7%；烧类商品零售额为685.11亿元，较上年同期增长13.6%。社会消费品零售总额的持续增长为商铺租赁需求的扩大提供支撑，特别是零售业态的需求。
总结
从营商环境看，政策层面，2018年11月12日召开的市政府常务会议，以加大营商环境改革力度，持续降低制度性交易成本，全面推进政务服务“一网通办”，将“放管服”改革不断深入。规划层面，2018年上海市政府、商务委发布“上海购物”品牌三年行动计划，未来三年内，上海将重塑中华商业第一街南京路、百年淮海路，旨在打造两条世界级商业街；并打造陆家嘴、豫园等10个世界级地标性商圈商业；此外，上海还将打响50个老字号和100家名店。
上海作为多元文化并存的国际化大都市和全国重要的经济、金融、贸易和航运中心，消费者对消费结构的升级和零售模式的变更都有较高的接受度；对体验式消费和品牌的创新度也有较高要求。在“物联网”飞速发展的今天，线上线下融合的“新零售”模式成为商业发展的必然趋势，品牌旗舰店、生活精品店和体验式消费将持续扩张。同时，各类“主题街区”亦在上海积极布局，例如静安大悦城的二次元主题街区八吉岛i-land、悦荟·上海购物中心的小众潮牌主题街区潮荟社、徐汇日月光的特色风情餐饮街、中信泰富广场的女性生活方式主题街区Village68等。零售模式的飞速发展将为上海商业市场注入新的生机和活力，投资者对商铺类产品的兴趣也与日俱增，未来上海零售市场将继续保持活跃。
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