社区型购物中心备受开发商青睐， “小而美”如何出奇制胜？

未来，“一切为了人民美好生活”的商业将呈现巨大发展势能，社区商业“钱途”不可限量。

国内购物中心行业的高速发展已导致结构性失调，就目前而言，解决购物中心结构失调的趋势性办法，一是购物中心的梯度转移，即从一二线城市向三四五线城市转移；二是购物中心的结构调整，即更多规划和开发社区型购物中心。

中国的社区商业潜力巨大，而真正能做好社区商业的企业却为数不多。社区型购物中心将成为商业地产的主流，那么购物中心应该如何打造才能在激烈的商业地产竞争中脱颖而出呢？

01

为什么需要社区型购物中心？

以前，国内的购物中心总是一味的追求大体量、全覆盖，导致许多购物中心面临招商难、空置高、客流少、利润低等问题。未来，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，社区型购物中心将成为商业地产的主流。

近年来，有实力的开发商们也看准这一风向，纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们“最后一公里”的需求，打造社区服务体系。社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。

小城市消费力不够，大城市购物需求在降低

一线城市，由于交通的问题以及各地都在发展城市副中心，对于超大型购物中心的需求也在降低。而对于三四线城市而言，消费力不足，人口数量少，很难支持庞大的商业综合体。因此，商业地产更要重视体验性和便利性。

人们更需要社区活动中心

购物中心不仅进行商品交易，还具有会友、休闲、娱乐等职能，而社区型购物中心是居民娱乐和交往的主要场所。未来如何让社区商业成为对生活、情感交流最方便的一种表达，成为一个社区的活动中心，是商业地产的发展方向。

电商满足不了消费者的体验需求

实际上，在互联网时代，卖服务才是最重要的。满足消费者对舒适性和体验感的需求，是购物中心应对线上竞争的法宝。而这一点对于社区型购物中心来说，尤为重要。

02

社区型购物中心

如何将客流引到实体店？

集购物、餐饮、娱乐于一体的购物中心在体验性上的优势是电商无法模仿的，但是如何将客流引到实体店里，一直是购物中心的一大难题，面对这个问题，社区型购物中心需如何应对？

物超所值的服务理念

社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此，在引进新品牌时，必须注重其服务理念，如沃尔玛保证顾客100％满意原则：顾客永远是对的，顾客如有错误，请参看第一条。

根据消费需求确定体验业态比重

如今，购物、餐饮、休闲1：1：1组合模式盛行，以往双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的社区购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。

多元业态组合，营造社区“生活乐园”

社区型购物中心可进行多元化品牌组合，除了设置2-3家百货、超市作为主力店外，还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园，充分展现社区购物中心所营造的“生活趣味”。

线上线下结合，全渠道营销推广

面对信息技术的推动尤其是电商的冲击，除了线下市场转型，移动互联、智能货架、移动应用商店等新技术的推广，也促使着社区购物中心的线上线下业务融合步伐逐步加快，纷纷抢占“最后一公里”商机。

03

社区型购物中心的商业本质是什么？

不管形态上如何设计，立面风格如何变化，空间特色如何打造，社区商业本质都应具有如下几个特点。

小体量，风险可控

因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量是其最根本的特点。

温情、便利，风格独具

不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具备家的感觉。社区商业就是一个社区大家庭的客厅，而家庭对于社会来说，最重要的是温馨和暖人。

特业突出，深入社区生活圈

除了城市商业同质化的零售、餐饮、娱乐业态外，社区商业还应有明显不同的细分品类。如细分至菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡店、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。

值得一提的另一个社区商业的特业就是社区养老。根据市场趋势，未来社区养老的模式将逐步成型。即在一个区域内，以养老机构为中心，配备为老年人服务的场所，如优质的老年大学、专门为老年人设置的医疗机构，甚至于让老年人孙辈入住的幼儿园，儿女能够购买的房产等。届时，完全以老年人服务机构为中心将形成一个商业圈。

线上融合，升级社区模式

线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两类：

第一，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。在这一点上，值得观察的案例有如下三个：1、顺丰快递在社区开“嘿客”。2、天猫在全国137个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”。3、上海300个全家便利店，设置快件代收点。

第二，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。案例：2013年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，低调进入电商领域，社区小微商户是“开店宝”的主要使用者。拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，以“开店宝”为终端载体，连接供货源与社区。消费者可以通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。拉卡拉深耕线下近10年，积累的30万个社区网点为其带来天然的支付场景以及消费需求。

04

什么样的社区型购物中心是值得投资的？

既然社区商业具备如此特征，那什么样的社区商业才是优良的投资品种呢？

选址优秀

最好的社区商业选址应具备两类模式：一类是高密度、高容积率的规模化社区商业；另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。

主力店品牌可复制

为了形成好的管控，应在餐饮、娱乐、儿童、养老、特业、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟。

产品设计超温情

业态和选址固然重要，但温情和柔性是产品力定位的根本。

建立酒店式社区商业管理团队

酒店式社区管理模式将是社区商业运营的核心要素。

快速布局

上述几个条件具备后，下一个要素就是资源整合和执行力。社区商业领域处于正在兴起的风口，如果不能快速整合资源，抢占布局，那么再过几年，这个品类领域也基本没有机会了。

来源：每日财经

扫码关注3Fang网

获取更多商房信息