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作者：Ivans
2016年开始研究房产投资，2020年陆续在北美地产学堂上了多单元公寓投资、旧房翻新等课程，现在专注于公寓楼投资。没有名校文凭，没有高薪厚职，只有一颗热爱学习房产投资的心，通过房产投资，逐步靠近财务自由。
很难想象四年前，我还是个投资小白。
这巨大的转变缘于我勇敢迈出了多单元公寓投资的第一步，买下了一个四单元公寓。
那时还我住在DUPLEX（双拼屋）里其中的一套房子，另一套出租了。很偶然的机会在下班途中的公交上看到了这个刚刚上市才半小时的四单元的物业（quadplex)。
虽然这个是1901年的老房子，砖屋看起来还是不错的，当时就觉得挺心动的。
再和家人商量后，我最终鼓足勇气，拍板买下了这套四家庭。
虽然这对当时的我来说，远超出了我的投资预算，但是事后证明，这是个正确的投资决定，因为这个物业成了我投资组合里财务表现最好的一个。
我在2011年买了一套condo（公寓），但是当时完全没有什么投资意识的，直到2016年才真正从0开始学习房产投资知识，当年年底蠢蠢欲动地入了市。
2017年我买入了一个2家庭(duplex)，价格在62万左右。
2018年我买一个4家庭(quadplex)，价格93万。
2019年底我卖掉了之前的condo，赚了17万左右，之后2020年初，马上买了另一个60万2家庭，剩下的一些钱在去年买了第一个商业地产，6家庭的公寓楼，价格70万左右， 现在正在close一个5家庭的公寓楼，100万。
这个过程从买房、翻修到出租，实际操作起来的难度还是不低的，幸亏遇到了北美地产学堂，上了多单元公寓课，旧房翻新和房屋管理课，每一步都有资深老师辅导，减少了很多犯错的机会。
如果不是2020年参加了第一期公寓中级课，我可能也不太有勇气涉足商业地产投资。
在美国，5套unit以上（包括5套）就属于商业地产了。
经过一段时间学习，加上自己过去投资经历的综合考虑，我确定了自己未来5-10年的投资主干线：公寓楼投资。
很多像我一样的普通个体房产投资人谈到商业地产，都觉得很高大上，遥不可及，不可触碰，其实像公寓楼的投资并没有那么高冷。
我个人特别喜欢商业地产，因为估值相对可“人为”掌握和预计，这样我就可以规划和估算往后物业规模升级后的投资路线图，有了清晰的蓝图在脑海里，剩下的就是把一个一个小目标落地执行。
定下了目标，于是从去年开始我就关注自己当地的商业地产市场，看listing，分析，有合适的就和商业地产经纪人（agent）联系，拿到更多所需的资料，再进一步调研。
真的非常感兴趣的物业，我才会去约看。
期间我参加了北美地产学堂的投研社，专门有商业板块，老师经常带着大家一起分析项目，我觉得很有帮助。
分析后，不感兴趣的，我仍然会简述该listing不适合自己的原因，回复经纪人，并请他们把我的邮箱加到他们的email list上，这样做也是希望以后他们有listing, 也可以发给我，多一些看到off market deals的可能。
虽然这样做有些多此一举，但是我正是通过这样的回复帮我慢慢捋清自己所想要找的物业标准，同时也让商业地产经纪人了解到我的需求。
这个事情我从去年到现在一直在做，到了这一两个月慢慢能看到一些未上市的商业地产房源了，虽然还没有看到心动的物业，但起码比去年进步了一些。
像Tim老师说的，要做商业地产的投资，如何与商业地产经纪人搭上线，如何和商业地产经纪人沟通很关键，deal sourcing的人脉还是要靠时间和不停地参与才能慢慢累积出来。
我还参加了好几次淘沙找房纽约俱乐部实地考察项目、分析项目的活动，和这些业内不同领域里的专业人士学了很多相关的知识，给自己商业地产知识框架继续添砖添瓦。
我还保持每周起码2-3次和商贷银行和经纪人讨论项目，可以锻炼自己把课程学到的专业知识和词汇都用到和这些专业人士的交谈中。
从一开始和经纪交谈，两三句就接不下去到现在可以用我的知识去“回怼”经纪人提供给我的数据 （当然是有礼貌的进行的），如果没有经过Tim老师的调教，可能很难达到。
2021年年中我终于过户了自己的第一个小型公寓楼，6个单元，70万，大家不要有错觉，公寓投资都是好几百万高大上的物业，其实也可以很接地气的价格的。
虽然是第一次“进场”买商业地产，但是在买卖过程中，从谈价到申请贷款，没有“怯场”或者“手足无措”的时刻，都是归功于Tim老师的系统化课程内容，让我这个新手变成“半熟”的商业地产投资人。
过户后，按部就班，把该能缩减的开销就减了，比如解雇了原来的物业管理，自己做。
前房东在疫情期间给了一些租客的房租打了折扣，我们接手后就通知所有租客，租金全部恢复到租约的水平。
只是这两个简单的动作，第一个月的整体租金就提升了700+/mo，物业价值马上可以提升14万。
原定2021起码买一个小型多单元的目标完成了，在11月底，还有另一个5单元公寓under contract。
如果可以顺利一月份过户，2021的投资目标算是超额达标，对于自己来说，之前几年都是设定每年买一个2-4单元的，在北美地产学堂系统地上了房产投资课程后，我的投资速度和规模都在加速。
2022的新目标，除了保持原有的投资节奏，我还要和1-2个新的投资合伙人共同完成1-2个商业地产项目。
如果你也像我一样，作为一个普通的个体房产投资人，想要涉足商业地产，但是不知道从哪里开始，北美地产学堂1月22日将举办公寓楼免费讲座，扩大房产投资规模，就在2022！
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