20万首付我买了一栋100万的楼，10套公寓，每年能挣多少钱？
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作者：Tim Chen
毕业于南加州大学(USC)会计和工商管理双学士。他早先在著名的商业地产公司--CBRE(世邦魏理仕)工作。
主要负责大洛杉矶地区多单位公寓(5个单位以上)买卖,并获取了国际注册商业房地产投资师证B (CCIM, Certified Commercia Investment Member)。
目前专注于多单位公寓投资,其个人参与买卖和投资的多单位公寓项目,超过一亿美元。
很多地产投资人刚刚接触商业地产的时候，不知道从哪里下手。
最经常问的一个问题就是：怎么知道这个是个好deal。而且商业地产数据复杂，看deal费时费力，如何才能快速筛选？
每个人的标准和投资策略不同，但是有一个简单的方法可以在5分钟内初步快速地筛选我们看到的deal，决定是否需要继续看下去。
很多人都知道在住宅地产中1%法则的运用。简单来说，就是每月租金如果超过1%的购买价格，就是一个好deal。这个法则在商业地产中同样适用。
我们举个例子。假设今天有一个10单位公寓，地点不错，要价为100万。我们来算笔帐:
假设每个月租金可以达到1万，大部分多单位公寓的运营成本在35%-50%左右，我们保守点，按50%来算，
10,000-50%*10,000=5,000
那每个月的净收入就有5,000，每年净收入为
5,000×12=60,000
这种现金流一般银行可以贷款8成 1,000,000*80%=800,000。
现在的市场，贷款条款一般为3.75%利息，按30年还，最低1.25DSCR，贷款80万，每个月月供为3,705，每年为44,460，每年净现金流为
60,000-44,460=15,540
那么每年除去所有成本后的净现金回报为
15,540÷20万(首付)=7.7%
这个是稳定的可持续增长的现金流，一买过来就能达到7.77%，在现在的市场已经很难得了。
在东西两岸地区比如洛杉矶和西雅图，因为租金比较高的原因，运营成本比较低，有可能达到35%。
按此计算，净现金回报可以达到16.77%!
现在的deal不好找，需要多看deal。
所以如何快速过滤deal就成了必备的技能。虽然每个市场每个地区都不一样，1%法则不一定都适用，却可以起到很好的参考作用。
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