楼上漏水，楼下业主该向谁索赔？

有不少朋友都会遇到房屋漏水的问题，

例如说住了几年的房子，

如果突然发现自己家里的屋顶

发生渗水、漏水等情况了。

那么这种情况下，

应该找楼上的住户，

还是找物业或者开发商解决呢？

所以今天就来给大家科普一下，

简单厘清一下责任。

房屋漏水的常见情况

1、外墙、屋顶漏水

一般是因开发商在修建房屋时埋下的隐患，导致建筑物存在质量问题。

2、室内漏水

（1）房屋年限较久、防水材料老旧造成的漏水；

（2）楼上的住户在进行房屋装修、使用过程中，因装修破坏或操作不当致漏水；

（3）因防水工程施工不到位引起漏水。

房屋漏水的案例

案例一：

• 过了保修期仍漏水——质量问题开发商担责

刘先生与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行维修，但漏水问题始终存在。刘先生向法院提出诉讼，要求开发商对其房屋内的次卧墙体漏水、窗户渗漏进行修复；开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的损失30万元。

庭审中，开发商称，涉案房屋一直在出租，说明刘先生主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。收房验收表中只记载了次卧有水印，没有确认漏水原因。涉案房屋收房已经超过5年，即使现在出现漏水问题，也已超过保修期，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。

分析：鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，刘先生家中的漏水是由房屋质量不达标造成的，尽管已经过了5年保修期，开发商仍要担责。根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋漏水部位进行修复。

案例二：

• 楼上住户使用不当致使室内漏水——楼下漏水楼上担责
  

2014年，白先生发现家中厨房烟道及周边顶板出现漏水现象，且漏水情况多出现在楼上洗衣服时。经与楼上业主沟通后，白先生了解到，楼上的住户曾于2012年对房屋进行了装修，在卫生间与厨房夹道处安装了洗脸池，在厨房靠近夹道处安装了洗衣机，穿透烟道处安装了洗衣机上下水管道。

为弄清渗漏原因，双方共同请物业人员排查，物业人员排查后认为楼上地面防水有问题。随后，楼上业主采取了一些补救措施。然而，一段时间后，白先生的家中又出现了漏水。白先生要求楼上继续修复并赔偿其家中装修损失，但楼上业主称已前后修了三次，楼下漏水与自家并无关系。双方由此闹上了法庭。

分析：鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，尽管楼上业主将洗手池和洗衣机的原排水管截断不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水还是会从原排水管回流至夹道处，并进而渗漏到楼下。此系楼上业主在对房屋进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，与房屋本身质量无关。

《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿。法院最终判定，白先生家中的漏水应由楼上业主担责。

房屋漏水问题的法条规定

1.关于保修期，所要了解的

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保险期限、保修责任等内容作出约定。

保修期从交付之日起计算。在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

2.关于业主的建筑物区分所有权，所要知晓的

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案件中外墙面属于共有部分，对于外墙面的维修，可动用维修资金。

3.关于维修资金的使用程序，所要遵守的

过去《物权法》第七十六条第二款规定，公共维修基金的使用表决时，须业主人数占总人数三分之二以上同意，且专有部分占建筑物总面积达到三分之二以上的业主同意。

《民法典》降低了这个比例。新的规定要求出席业主大会的人数达到双三分之二，即人数占比过三分之二，专有部分面积占比过三分之二。表决的时候，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。

4.关于业主的权利义务，所要清楚的

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。虽然房屋漏水系外墙面老化所致，但在维修时需要其他业主配合的话，其他业主是有义务配合的。

律师寄语

从渗漏原因分析，通常有几种情况：

1、开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏；

2、业主自身使用不当或随意改造等，造成自家或邻居家漏水；

3、装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏；

4、物业对共用设施设备管理不善造成的漏水；

5、房屋年代久远，防水材料老化失效。

不同的情况，漏水责任由谁承担？

通常情况下，对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水，根据《建筑工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。如果开发商不履行维修义务，业主可以找第三人进行维修，由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外，若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期，开发商仍要担责。

对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

对于因物业疏于管理所造成的渗漏，比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家；对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水；物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层，造成顶层住户家漏水；或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。

至于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由自己承担。

主编：江雨

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