番禺区旧村改造∣《广州市番禺区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的指导意见》解读

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【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

彭鹏

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 研究员

为了更好的衔接上级政策文件，推进旧村更新改造项目，广州市番禺区政府印发了《广州市番禺区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的指导意见》（番府〔2018〕45号）（下文称“45号文”）。45号文共计六个部分，二十六个条文，包括：总体要求、规范旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的程序、强化旧村庄自主改造类项目公开引入合作企业的管理、推进村级工业园更新改造项目公开引入合作企业、建立监管与投诉机制、附则。内容细致，具体措施详尽到位，具有极强的指导性，将会推进番禺区旧村改造引入合作企业工作，进一步推进番禺区旧改工作。

广悦律师事务所房地产与建筑工程部作为专注于为城市更新项目提供专业法律服务的团队，长期关注“三旧”政策，希望广大实施主体和想要进入城市更新领域的企业（特别是番禺区域内的）能够结合自身实践用活政策。

制作背景

2017年9月8日，番禺区政府印发了《广州市番禺区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的指导意见》（番府〔2017〕144号，下称“144号文”）。2018年1月19日，广州市城市更新局正式印发了《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号，下文称“1号文”）。为了充分做好与上级政策的有机衔接，根据区委、区政府的工作部署，结合实际情况，需要对144号文做出修订，遂印发了45号文。

进一步明确引入合作企业的平台：广州公共资源交易中心、区集体建设用地使用权流转交易中心，公告时限不少于45日

144号文规定：“村集体经济组织应当通过广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心发布就村庄更新改造项目公开引入合作企业的公告信息并进行资格审核，然后按相应程序进行表决，择优确定合作企业”。在征求各相关职能部门和镇街意见后，45号文进一步明确“政府交易平台”具体是指：广州公共资源交易中心、区集体建设用地使用权流转交易中心。

进一步明确引入合作企业的时间点：基础数据经区政府审核公布后

2017年印发的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）对引入合作企业的时间点做出了新的规定，在第二十五条中，明确引入合作企业时间点由项目实施方案批复后变更为基础数据经区政府审核公布后。45号文删除了144号文第（五）点，不再允许旧村庄更新改造项目在基础数据经区政府审核公布之前签署合作意向企业，进一步明确仅适用于村集体经济组织选择的合作企业，合作意向单位不再适用该内容。规范了番禺区旧村改造引入合作企业的实施要求。

合作企业条件更趋严格

45号文第（六）条规定了合作企业应当具备的条件，相较于1号文而言，条件更趋严格，主要体现在：

• 1、要求合作企业具有房地产二级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）；

• 2、实缴注册则本不低于5亿元人民币，比《意见》规定的1亿元要求更高；

• 3、总资产不低于200亿元人民币，自有资金不得低于项目总投资的30%；

• 4、近5年房屋建筑面积累计竣工验收300万平方米；

• 5、最近5年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录，不存在烂尾等其他违法情况。

明确招商文件的内容

45号文第（七）条招商文件的内容应当包括：基础数据成果、合作企业资格要求、公开引入合作企业的方式及程序（包括资格审核确认租的成员构成）、合作框架协议等实质性内容及保证金的额度、评审办法及标准。

招商文件应报区城市更新工作领导小组审核，后召开成员大会进行表决。表决通过后，公告时间不少于10日，同时由区政府抄报市城市更新局。

规定了资格审核确认组的人员组成

45号文规定“资格审核确认组”由7人组成，区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村民代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他村民代表组成，由村两委会议确定）、专家成员2人（从广州市城市更新专家库中抽取）。

通过资格审核的企业，只要不少于1个（含1个），本次公开引入合作企业活动有效。

进一步明确对候选企业的表决程序

45号文第（十三）条规定：“村集体经济组织按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员代表大会，对候选合作企业进行表决，确定合作企业”。如候选企业只有1个，并经到会代表2/3以上表决通过的，确定为合作企业；如超过1个候选企业，则选取得票数最高且票数超过到会代表2/3的企业为合作企业。

表决结果自表决之日起5日内，需在“广州市公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转中心+项目属地镇（街）三资交易平台+村务公开栏、项目所在地”同步公示，公示期不少于5日。公示期满后5日内向竞得企业发出合作改造通知书，并抄报区城市更新部门和属地镇（街）。

明确自合作改造通知书发出之日起30日内签订《合作协议》，且应在番禺区成立项目公司

合作协议应当抄送区城市更新部门和属地镇（街），并于30日内将招商结果在番禺区政府、市城市更新局官网公布。《合作协议》应当约定：未经集体经济组织同意，项目公司不得变更股东、转让股权。

进一步强化旧村自主改造项目公开引入合作企业的管理

45号文第（十六）条再次明确村集体经济组织自主改造的，可以通过协议出让的方式取得融资地块土地使用权，再进行转让的，应当完成房屋建设工程的开发投资总额的25%以上。第（十七）条规定：选择自主改造的旧村改造项目原则上不得转让股份，转让股份的，视为合作改造，应当按45号文的规定公开引入合作企业的规定执行。

特别规定了村级工业园更新改造项目公开引入合作企业的条件和程序

45号文第（十八）—第（二十三）条，共6个条文规定了村级工业园更新改造项目公开引入合作企业的条件、程序等，村级工业园更新改造类似于旧厂改造，其合作企业的条件设定相较于旧村改造而言，放宽很多。

明确了51号文、144号文、1号文、45号文的适用效力问题

51号文是指《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办〔2011〕51号），总得来说，适用“不溯及既往，老项目老办法，新项目新办法”的原则。

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