城市更新是大房企的游戏？论合作企业资质的正确姿势
作者：黄晓旭，广东广悦律师事务所律师助理。本文由作者授权约法编辑发布，欢迎分享到朋友圈。如需转载，请与我们联系并获得作者本人的许可，任何未获得约法及作者授权的转载均为侵权。联系方式：yuefatg@163.com。
近年来广州市供地量缩紧，据有关研究机构统计，2017年1-6月广州累计供应商住商服用地108.4万㎡，当中包括商住地83.7万㎡，商服地24.7万㎡，总体较去年同期回落3.9%，仅为2014年同期的一半。
2014-2017年同期商住商服用地供应对比表
而其中，充当供地主力军的是增城、番禺、黄埔、白云等广州市周边地区，而中心城区如天河越秀等基本无供应。广州市的老城区中基本已无可用的土地，只能通过旧村改造的方式获取土地资源。因此，从长远趋势来看，未来广州的房地产市场将以旧村改造为主。在广州市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧村改造等背景下，旧村改造已然成为房地产开发商在广州市拿地的战略性选择，是企业未来的利润增长点，也是未来房地产市场发展的重要趋势。
但旧村改造的主体是村集体经济组织，因此对于房地产开发商而言，如何能成为合作企业参与改造非常重要。而近期广州市城市更新局公布的关于公开征求《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见（征求意见稿）》意见的公告中，首次对村集体经济组织选择合作企业的资质提出了要求，值得各房地产开发商高度关注。
笔者收集整理了近年来广州市出台的三旧改造政策文件，从上述有关政策中可以看出政府对房地产开发商参与三旧改造的态度变化。从2009年明确规定房地产开发商可以以合作企业形式参与三旧改造，到2011年、2012年陆续出台有关政策对合作企业的进入方式、进入时间节点进行规范，现今更是对合作企业的资质提出要求，整个旧村改造流程越来越规范。在2017年8月22日广州市城市更新局公布的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（征求意见稿）中，对于合作企业的资质进行规范，主要为两点硬性要求及一些倾向性标准。
1.近三年内无不良诚信记录；
2.企业注册资本不少于一亿元。
1.完成改造或完成回迁安置的旧村改造项目一个以上；
2.具备国内的旧村更新改造经验，累计开发量达到30万平方米以上。
资本雄厚，充足的现金储备——参加竞选的合作企业应一次性缴纳相应数额的履约金：
1.用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金）；
2.用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金（现金）。
对政府而言
旧城改造有利于节约用地、整改市容市貌，是政府持续关注的重点所在。为保证旧改项目的顺利进行，政府自然希望资金雄厚、实力强劲、有改造经验的房地产开发商作为合作企业。未取得《建筑工程施工许可证》，擅自组织施工单位进场施工、项目停工，不能按期履行合同义务、违规预售、开发项目未履行相应社区配套义务、长期不按相关文件规定填报企业信用信息等多种不规范行为，都有可能被列入不良诚信记录。而规定注册资本不少于1亿元，则限制了一些小型房地产开发商的参与资格。规定房企在竞选合作企业时最少缴纳2亿元现金作为履约保证金，一方面保证有足够的资金用于旧改项目，另一方面也从侧面限制了房企同时投标多个项目。
对村集体而言
旧村改造是周期长而复杂的项目，曾经有发生过项目改造到一半时合作企业资金储备不足无法继续改造，进而导致项目烂尾的事件出现。因此《征求意见稿》提高了房地产开发商成为合作企业的门槛，能更好地保障旧村改造项目的顺利进行。
对房企而言
虽然《征求意见稿》对房地产开发商成为合作企业提出了两点硬性要求，但其实该要求并非难以达成。在《征求意见稿》中，未规定合作企业的成立年限，因此一些暂时不符合投标要求的房地产开发商可以通过新设立子公司参与的方式使自己符合要求。根据我国《公司法》有关规定，目前公司的注册资本实行认缴制，因此可以注册1亿元以上的注册资本，然后再在章程中约定分期缴足（如20年缴足）。新设立的子公司干净清洁，无不良记录，只要注册资本符合要求，即可参与旧村改造的投标。该专用于承做某个项目而设立的子公司，退出时也较为方便快捷。根据《公司法》、《公司登记管理条例》的有关规定，仅规定了公司应在何种情形下予以注销，而未规定未缴纳全部出资的公司不能注销。由此可见，公司有无缴足全部注册资本，与公司能否申请注销并无关联，即公司是否缴足注册资本，不影响公司依法申请注销登记的权利。只要该特设子公司在解散时未负有债务，就不会被债权人主张股东应在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任，即股东无须补足认缴资金。
目前，广州市城市更新局对于合作企业的要求仅是征求意见稿，正式生效的文稿尚未出台，听取反馈意见后的定稿是否会改变仍是未知。但参考9月1日正式实施的《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发实施<广州市旧村庄更新实施办法>意见的通知》，对于合作企业的资质提出了更高的要求：
注册资金不低于5亿元人民币的法人企业；
两年内没有不良诚信记录；
有完成三旧改造成功案例；
不能在荔湾区有未完成补偿安置的旧改项目。
由此可见政府对于参与合作开发的企业要求愈发严格，建议房产开发商提早布局进入城市更新项目，日后的参与门槛将会越来越高。