重磅 | 广州市城市更新实施细则已审议通过，一文读懂最新政策动向

【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

【城市更新法律服务】——广东广悦律师事务所长年专注于城市更新法律服务，是城市更新领域服务项目最多、经验最丰富的律师事务所。曾参与广州市天河区：石牌村、潭村、员村、岑村、程界东村、程界西村、金融城、智慧城；荔湾区：河沙村、西郊村、坦尾村；海珠区：沥滘村、琶洲村；黄埔区：火村、刘村、燕塘村；增城区：简村；从化区：元洲岗村等城中村改造项目，均以专业、精准的法律服务，实现项目的和谐改造，获得客户的一致好评。

彭鹏

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 研究员

12月26日，广州市城市更新局提交的《关于深入推进城市更新工作的实施细则》（以下简称“《实施细则》”）已经市政府常务会议审议并原则通过

《实施细则》共计二十八个条文，内容主要包括：“三旧”改造地块数据库动态调整、推进旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂改造收益支持、推进成片连片改造、加大城市更新项目支持力度、加快完善历史用地手续，对广州市现行城市更新政策（“1+3+N”政策体系）进行补充和完善。

出台背景

自《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施细则》（穗府规〔2017〕6号）、《关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则》（粤国土资规字〔2018〕3号）实施以来，加快盘活利用各类低效城镇建设用地、促进经济转型升级、传承岭南文脉、改善人居环境等方面取得明显成效。

2018年7月17日，马兴瑞省长在全省土地管理专题工作会议上指出，要抓紧推动“三旧”改造取得新突破，通过用好协议出让政策、加大财政奖补力度、创新规划管理制度、适当放宽容积率限制、妥善解决征拆难题等举措，进一步增强各级政府的工作积极性，推进“三旧”改造工作取得突破性进展。

一、“三旧”改造地块数据库动态调整

《实施细则》第（一）条明确规定:“三旧”改造标图建库实行动态调整：

每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整

纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为：

2009年12月31日前

二、创新旧村庄全面改造的补偿方式：按人核算，先收购后回购

《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条规定了按“户、栋或现状基地面积”进行补偿安置，《实施细则》增加了按人核算补偿安置面积的方式，先收购房屋后回购来实施改造。具体方式为：

1、征收主体按照市场评估价收购村民房屋

2、村民按照人（户籍人口）均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房

3、在规定时间完成签约的，可按人均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购（即人均最多可获得70平方米的面积补偿）

此种方式对于妥善解决旧村改造项目中出现的“人多屋少”的矛盾提供了切实可行的解决方法。

三、选择自主改造、合作改造的旧村可参照上述办法实施收购补偿

自主改造、合作改造模式下实施收购补充的主体为：农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体成立的合作公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体约定作为开发建设单位的一方。

农村集体经济组织需按规定将改造范围内集体建设用地全部申请转为国有建设用地

四、进一步优化旧村改造成本核算，将改造中实际发生的费用纳入改造成本范围

《实施细则》第（五）条对《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》第三条规定的旧村全面改造成本（包括：前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费）进行进一步优化：

将土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、土地出让金、拆迁奖励等实际发生的费用增加纳入改造成本

此外，还明确规定：

拆迁奖励原则上不能超过改造成本的3%

五、以容积率区分改造模式及审批主体

《实施细则》第（七）条规定：

《实施细则》第（八）条规定：

六、城市更新计划（项目库）实时调整

《实施细则》第（九）条对《广州市城市更新年度计划规划编制指引》作出调整，规定了允许实时申请纳入城市更新计划（项目库）的条件：

改造条件成熟、改造需求迫切的旧村全面改造项目

七、进一步规范旧村改造引入合作企业招商工作

增加对旧村改造引入合作企业《招商文件》的审查工作，由“广州市城市更新土地整备保障中心”负责具体的审查工作。明确了招商平台为“广州公共资源交易中心”或“区三资平台”。

八、加大国有土地上旧厂房改造收益支持

1、降低用地成本，引导旧厂房改造向实体经济和新型产业倾斜。

不改变用途（工改工除外）协议出让的，按照办理用地手续时市场评估地价的40％。“工改工”项目无需缴交土地出让金。“科研、教育、医疗、体育机构等更新改造”符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用；需办理有偿使用手续的，可按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。“工改科技企业孵化器”保留工业用地，且房屋不分割转让的，可不增收土地出让金；房屋可分割转让的，按相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。改变用途（商品住宅除外）协议出让的，按照办理用地手续时新规划用途市场评估价的60％计收。

2、提高政府收储项目补偿标准，提高改造主体积极性。

旧厂原土地权属人可根据具体的适用条件，在以下两种方式中选取其中一种进行补偿：

（1）旧厂改造交由政府收回、改为经营性用地的，居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款；对居住用地毛容积率2.0商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分，按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估地价的10％计算补偿款。

（2）旧厂原土地权属人申请由政府收回整宗土地一次性补偿的，可按同地段毛容积率2.5商业市场评估价的50％计算补偿款，12个月内交地的可按上述商业市场评估价的10％增加奖励。

九、对“330政策”进行调整，城市更新项目建成的商服类物业，可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。

12月19日，广州市住建委印发《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》允许在2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。《实施细则》再次为城市更新项目松绑，并且对土地出让成交的时间不再加以限制。

十、多种方式加大对城市更新项目的支持力度

1、土地出让金折扣：国有企业利用自有存量用地建设租赁住房，按城市更新政策可协议出让的：

不改变土地用途以协议出让方式供地的（商品住宅除外），土地出让金的补缴按市场评估地价的40%计收；

改变土地用途以协议出让方式供地的（商品住宅除外），土地出让金的补缴按市场评估地价的60%计收。

2、村集体经济组织可利用集体建设用地（含村留用地）、集体物业附件用地建设租赁住房。

3、土地出让金可分期缴纳：城市更新项目涉及缴交土地出让金，首次缴交的比例不低于30%，余款1年内缴清。

广悦律师事务所房地产与建筑工程部作为专注于为城市更新项目提供专业法律服务的团队，长期关注“城市更新”政策，本次《实施细则》的审议原则通过，将对广州市城市更新工作的开展产生巨大的推动作用，广州市城市更新将掀开新的一页。本文深入细致的对《实施细则》的条文进行全方位的解读，希望对城市更新的实施主体和合作企业用活政策有所助益。

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