深圳最大城中村白石洲拆迁补偿方案曝光！(附片区4大项目进展）

京东房产深惠站深圳地产号 2021-02-21

编者按

“天堂向右，深圳向左，拐弯就进了城中村。”深圳市统计局的数据显示，深圳目前常住人口数量已经超过了1252万，其中300多万为户籍人口，剩余近千万外来人口中，近50%居住在城中村内。说起深圳的城中村，肯定绕不开白石洲。

白石洲，深圳最大的城中村，地处南山区，它不仅因为出租屋众多、住房廉价而闻名，还因为其特殊的地段，与华侨城豪宅片区比邻，旁边是益田假日广场，南北纵横深圳“主动脉”深南大道，西至沙河东路，顺接科技园，东连欢乐谷、世界之窗等标志性建筑物。

白石洲号称深圳人口最密集的城中村。村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。这个总面积7.4平方公里，居住总人口12万余人，在册村民1878人，片区内有出租屋2340栋、3.5万套(间)的地方包容着形形色色的人，生活在里面就像一个小社会，什么东西都自给自足。它的繁华不华丽，不取宠，显得很踏实。

无人飞机拍摄，白石洲现状▲

从2005年起，白石洲旧改的消息间歇性发酵。终于，它将蜕变成为现实。

白石洲片区早有多家大型开发商进驻，并已实施改造。共分为四个单元开发，包括沙河五村城市更新单元、深业世纪山谷城市更新单元、鹤塘小区-沙河商城改造项目、白石洲南区项目；虽进展不一，但是都承载着城市空间的优化作为目标。

1白石洲旧改（沙河五村项目）

该项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。根据规划草案显示：单元用地面积48万㎡，拆除用地面积45.9万㎡，开发建设用地面积30.3万㎡，计容积率建面约为347.9万㎡，容积率达11.5（一类密度分区，轨道站点200米范围之内）。

如果按上述规划建设，白石洲旧改项目也将成为深圳规模最大的城市更新项目。事实上，已有多个大型房企有意向介入白石洲旧改项目，早期绿景与白石洲投资双方有签署协议，参与该项目前期工作，但后期开发工作是否由绿景操刀，仍具不确定性。

近期，网友爆出白石洲旧改项目拆迁补偿方案，只作为参考，暂未得到官方证实。

拆迁补偿业主共分为四种类型：

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/㎡，或许这是一个多余的选择吧？！

去年流传颇为广泛的一份设计方案当中，白石洲（沙河五村城市更新单元）重建后，总建筑面积将达到550万平方米，回迁房100万平方米，含多栋超高层建筑，包括了1座600米、8座350米、10座250米。

据2012年的官方数据显示，白石洲0.6平方公里的土地上，有出租屋2477栋，约15万居住群体。无论是对白石洲有记忆的深圳人、业主或是租户，群体庞大，一举一动都牵动人心。

有人的地方，就有江湖，更何况如此大规模综合体的拆迁重建，涉及的利益更是无数。

“当时村民一穷二白，只有分到手上的宅基地，我们帮建房，按照三七或四六分成比例，我们分大头，村民拿小头。当时建筑方是出资方，建好后我们精装交付，另外一次性给10万给村民。”

陈叔1989年来深圳，留下不少类似因合作建房城中村物业，主要集中在华侨城与白石洲一带，均属于白石洲旧改范围。

陈先生表示自己属于外来业主，现有的物业都是当时与村民合作建房时留下，拥有村委盖章与当时合作建房的报建合同。

“就算是4万/平也不会卖，留给子女，他们这一代就比我们幸福多了。关于拆迁，我们是小数，听从多数，对这些方案，我们是没有什么异议，但总有钉子户，看样子没个五年十年都完不成。”

△周边二手房挂盘均价，数据来源：乐有家

据外来业主童先生分享，2014年，白石洲农民房从9000元/平方米涨到13000元/平方米，2014-2015横盘，2016-2017已经3.5万元/平，2018年3月，有业主放盘表示4万元/平方米才愿意出手。“现在一般都是去村委改名，收集买卖合同，律师见证书、股份公司的卫生收费单等。”

资深房产投资客张先生表示，“这些现在都没有用，村委一般不会承认，资料也不会轻易也给你更名，万一到时候村民赖帐想要回来，你也是只能要回当初付出的总价。”

盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为：

一、根据相关法律规定，只有取得红本产权证的商品房才能上市交易，合法报建的农民房不属于商品房，不能办理过户手续，不能上市交易，买家购买后只有一纸合同，权益无法保障；

二、深圳很多农民房都存在违法加建的情况，如购买的农民房中包含加建违法建筑，该部分权益本身不受法律保护，购买后即便将来拆迁，也不可能像合法建筑一样获得补偿；（480米红线）

三、因农民房买卖合同转让违反法律强制性规定，合同存在无效的可能，存在卖家反悔的风险，而将来旧改拆迁，开发商认的也是原村民，买家可能无法获得拆迁补偿；

四、购买农民楼还有一个潜在风险就是卖后，卖方（原村民）对外负债，因仍登记在卖家名下，债权人仍旧有权起诉查封执行，可能导致买家楼款两空；

五、信荣团队之前已经接到过购买若干年后被卖家找人强行抢回农民楼，而买家却无法打赢官司的情况，建议慎重购买。”

沙河五村城市更新单元，也就是白石洲旧改进程：

2014年，纳入深圳市城市更新单元计划第一批计划中。

2015年，白石洲股份公司获得更新主体申报的合法身份。

2016年，白石洲五村土地确权基本完成。

2017年，华润成立白石洲南区旧改办公室。

其中，白石洲北区的相关规划已于去年6月公示，彼时草案规划图显示，该旧改项目主要位于南山区沙河街道沙河五村片区，用地面积48万平方米，拆除用地面积45.9万平方米，开发建设用地面积30.3万平方米，计容积率建面约为347.9万平方米，容积率达11.5。

白石洲还需要多久？不知道。博弈的世界，盛产赌徒。但赌人性，总归是最不靠谱的。

2鹤塘小区-沙河商城改造项目

鹤塘小区、沙河商城项目位于位于南山华侨城片区，世界之窗地铁C出口，用地面积约1.33万㎡，由深业集团开发建设，未来将打造成以住宅为主，集商业、办公和公寓为一体的综合体。

是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，也是唯一完成“双100%”成功动工的旧住宅改造项目。

项目计容总建面为108900㎡，其中，住宅总建筑面积为63900㎡（含保障性住房总建筑面积5112㎡，物业管理用房建筑面积220㎡）。

据悉，鹤塘小区、沙河商城改造项目目前正处于基坑建设阶段，预计明年便可以面世。

3深业世纪山谷城市更新单元

深业世纪山谷城市更新项目位于白石洲片区新塘街与新中路交汇处，2012年被列入深圳市城市更新单元规划制定计划，其改造专项规划于2015年获批。总用地面积10万㎡，其中开发建设用地面积6.67万㎡，计容总建面33.7万㎡。规划包含有住宅、公寓、商业、办公、学校等物业类型。

项目分为北区和南区开发，目前正处于地基建设阶段。

4白石洲村（南区）项目

白石洲村南区位于石洲中路与白石路交汇处，深南大道南侧，世界之窗西侧。

事实上，并没有确切消息提及白石洲南区要拆除重建类城市更新改造，但是在今年年初，南山区公布的《南山区‘城中村’综合治理行动计划(2017-2020年)》中，明确先实行综合治理工作。创新统租模式由各街道办指导；由村股份合作公司确定合作运营企业；由运营企业以市场化的方式与股份合作公司或村民进行整村或部分房屋租赁谈判，房屋结构构鉴定、装修改造、消防设施改造等程序后，进行统一租赁经营和物业管理，并将部分改造后的房屋纳入南山区人才保障房系统，同时由运营企业作为责任主体承担城中村综合治理等责任。

其中更是明确一点，除已完成和正在开展拆除重建类城市更新的城中村外，其余南山区城中村应全部纳入综合治理，包括已列入城市更新计划的但尚未空楼、拆除的。

但是南山区政府也同样表明，城中村综合治理并不影响“旧改”，综合治理的目的只为将有年代感的房子保存下来，不是拆除。

目前华润置地已进驻白石洲南区，并设立综合整治与城市更新办公室，华润工作人员透露将争取在2020年之前完成白石洲南区整治。

来源：深圳地产号综合自深圳城市更新网、深圳新浪房产、深圳地产网

戳“阅读原文”，来参加“京东购房节”吧！