原深圳市副市长撰文：深圳房价10年涨超10倍 高房价是双刃剑
高房价是把“双刃剑” 从九方面影响深圳
张思平 原深圳市委常委、副市长
从2005年开始，深圳房价虽然在短期有过回调和下降，但总体处于不断上升的趋势，十年左右的时间，深圳房价几乎上涨了10倍以上，成为深圳发展过程中具有重要的历史意义和深远影响的大事。房价快速上涨对经济社会发展来说，是个“双刃剑”。
深圳在短时期内房价的跳跃上涨，虽然对深圳近期的经济增长、财政收入、城市建设以及部分居民生活水平的改善发挥了重要作用，但是从深圳经济社会的发展全局、长远利益以及2000万深圳人的根本利益来看，畸高的房价将会对深圳产生负面影响，这些影响大体上表现为以下九个基本方面：
一是高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房。
即使按2016年政府管控的商品房价格每平方米53455元计算，深圳市的工薪阶层基本上都买不起商品房。2016年深圳市在岗职工月平均工资7480元，年平均工资为89760元，每年工资总收入只能买1.68平方米的房子。据有关方面计算，2016年上半年深圳房价收入比为38倍，位居全国第一，远远高于通常被认为5~7倍的国际通用的标准和水平。
在上千万深圳工薪阶层中，除金融行业中少数高收入群体，以及其他行业少数高级管理岗位、少数高学历人才、少数高级职称、高级技师外，按现在的市场商品房价格，绝大多数工薪群体靠自己的收入水平根本没有能力购买市场商品房。对于几百万、上千万中低收入的工薪阶层来说，不仅无力购买商品房，而且随着近期深圳租房市场价格的波动，租房的压力也会越来越大。
长期以来，由于政府住房保障的缺失，深圳大量的城中村原居民的廉价出租屋成为中低收入和外来深圳创业的青年人的栖身之地，城中村的农民房实际上充当了政府廉租房的功能。但这些年来，随着原特区内城中村更新改造速度的加快，城中村的廉价出租屋日益减少，不仅迫使大量的中低收入群体搬迁到更远的地方租房，而且租金也越来越高，这些群体的生活压力越来越大，不少人已经因住房问题而离开深圳，去内地二、三线城市寻找生存和发展机会。
二是高房价带来的高租金，拉动了深圳的消费品和服务价格的全面提高，降低了中低收入居民的实际生活水平。
根据深圳市政府每年公布的居民消费价格总水平（CPI），深圳这些年的物价水平持续稳定，2017年政府公布的CPI是1.7%。但是实际上，长期以来，政府采用的CPI指数所包含的项目，以人们日常生活最基本的生活资料的价格为主，尤其是农副产品价格占有相当大的比例。
这些年来，随着居民消费水平的提高和多元化生活方式的变化，居民的消费结构、消费方式已经发生了很大变化，这样构成的CPI指数已经不能真实反映城市的物价水平和居民的消费水平。房租作为城市居民消费的基础价格，对城市的商业、服务业、文化娱乐、旅游、餐饮业等都有直接的影响。
这些年来，随着深圳商品房包括商业地产的价格飞涨，带动了商业服务业、餐饮业、文化娱乐业等价格的快速全面上涨，虽然这些项目的消费并非中低收入家庭的必需消费项目，但实际上是绝大多数中等收入群体日常生活所不可缺少的。因此，因城市房租的大幅度提升带动的这些领域价格的上涨，对中低收入居民的实际生活带来很大影响和压力。
同时，由于商业房地产租金的提高，给相当多的中小服务业的经营带来很大压力，这几年已经有相当多的服务业关闭停业，与前几年相比，原特区内一些地区的商业、服务业已经出现萧条现象。深圳市社会消费零售总额增长速度也在不断放慢，从2011年的17.3%下跌到2016年的8.1%，赶不上同期GDP增速。
三是恶化了经商环境，对深圳制造业、物流业产生了巨大的挤出效应，使深圳的产业面临空心化的风险。
改革开放以来，以深圳、东莞为主要基地的珠三角，凭借土地、劳动力便宜，经营成本低，配套服务强的优势，吸引了全球制造业聚集珠三角，成为“世界工厂”，为深圳工业化、现代化的发展作出了重要贡献。
自从2007年以来，因经商环境的变化，深圳出现两次制造业大规模外迁的情况，第一次是2007年前后，随着国家劳动合同法的出台和最低工资标准的提高，劳动力成本上升，一些劳动密集的低端制造业开始外迁。这些外迁，虽然对深圳的制造业产生了一定的影响，但由于大多是低端的劳动密集型产业，如家具、服装、自行车、印刷、家用电器等传统产业，对深圳的制造业并没有产生伤筋动骨的影响，从一定意义上讲促进了深圳产业升级，结构调整，实现腾笼换鸟，发展总部经济。
第二次是2015年前后深圳高端制造业发生大规模的外迁。2008年全球金融危机爆发后，出于对生产成本压力加大的考虑，深圳的最低工资标准增长速度放慢，劳资矛盾得到了缓和，因此与2007年相比，2015年前后的外迁主要原因不是劳动力成本快速增长，而是2015~2016年深圳的土地、房地产价格暴涨，并由此带来厂房租金快速增长。随着制造业的大批外迁，深圳的物流供应链企业也面临着极大困难，外资进出口增长速度大幅下降，这些都对深圳的经济发展带来深刻变化和长远影响。
从深圳发展的历史过程来看，随着结构调整、产业升级、劳动力成本增加，劳动密集型中小制造业的外迁是个必然趋势，对深圳长远发展有着合理、有利的一面。但是，主要由于房地产价格飞涨带来的大量大中型先进制造业的外迁对深圳发展的作用是负面的，它加重了深圳产业空心化的风险，给未来深圳产业结构的优化和长远发展带来重大隐患。
新加坡始终坚持制造业在经济总额的比重占30%左右，这使新加坡的经济发展能够保持几十年的活力，成为全球经济发展成功的范例。深圳在2014~2016年期间，以制造业为主的第二产业占GDP的比重每年降低一个百分点，到2017年第二产业增加值占GDP的比重已下降到41%。深圳离开了制造业的支撑，所谓创新型城市的发展就可能成为无本之木、无源之水。
四是高房价使年轻人终身为房所累，降低了深圳对各种人才的吸引力，对继续保持深圳的活力、创新力产生了负面影响。
从不同群体的影响程度来看，畸高的房价除了对中低收入群体及困难家庭带来极大伤害外，伤害最大的群体应该是年轻人。按照国际通常的房价收入比5~7倍来看，大多数年轻人可以通过个人的奋斗，通过一段时间的努力，实现“居者有其屋”“安居乐业”的人生目标。而在房价收入比达到38倍的深圳，高昂的房价使他们依靠正常的工薪收入买房的期待成为泡影。近几年不少大学毕业生就业时选择了远离高房价的深圳，已在深圳工作的一些年轻人因对购房的失望而远离深圳。
虽然这几年深圳出台了人才房补的有关政策，但面对如此高的房价，数量有限的房补也只是杯水车薪。政府从2010年后启动的人才住房计划，大部分房屋还在建设之中，若干年后才能发挥作用。一套70平方米的房子动辄数百万元，毕业不久的大学生、硕士研究生难以企及，绝大多数只能住在由城中村提供的廉价出租屋内，并且随着原特区内中心区城中村的不断拆迁更新，原特区内房租越来越高，迫使这些年轻人不断地向原特区外搬家漂流，每天上下班承受着几小时的交通拥挤之苦。
处于各行业工资收入低位值的几百万青年劳务工群体，其住房和生活条件更为困难。根据深圳市政府有关部门提供的2017年工资指导价位，在深圳14个行业大类中，月收入的低位值，绝大多数在4000元以下，超过4000元的不足8个行业，这几百万青年劳务工除了部分住在企业提供的职工宿舍外，相当部分住在条件更差的城中村原居民提供的廉价出租屋内。他们没有深圳户籍，无法享受到深圳市任何住房保障政策，在深圳购房对他们来讲是不可想象的事情。
几十年来一代又一代、一批又一批优秀年轻人才来深圳寻求发展，支撑着深圳高科技、金融、物流、文化等支柱产业的形成和发展，使深圳成为全国第一批创新型城市，被誉为“中国的硅谷”。但这种趋势被2015年前后深圳突飞猛进的高房价所打断，不少年轻人对深圳高房价望而生畏。虽然近两年深圳市出台了一些吸引人才的有关政策和措施，但仅房价畸高一项，就使深圳在全国吸引争夺人才的城市竞争中处于不利地位。
五是高房价挤占了市民的正常合理的消费，降低了中产阶层和中低收入家庭的实际生活水平。
根据现行的深圳住房保障的覆盖范围，除少数有深圳户籍并享受最低生活保障的家庭，可以住进政府提供的廉价保障性住房外，绝大多数中产阶层和中低收入的家庭难以享受政府的住房保障，而高房价挤占了他们本应享受的其他合理消费，降低了他们的生活水平。根据深圳2016年的平均房价，购买70平方米市场商品房按首付30%，二十年分期付款，基准利率4.9%计算，每月承担的房贷需要17500元，每年需要21万元还贷资金。
根据统计数据，2017年深圳全市人均可支配收入52938元，人均消费支出38320元，14个行业工资指导价位中，只有占员工人数10%的高位值的高收入高层管理人员的年收入超过20万元。因此对绝大多数已经购房的工薪阶层来说，将不得不将薪酬收入的相当部分支付房贷。
对尚未购房的工薪阶层来说，为了实现“购房梦”，不得不省吃俭用，也大大挤占了其他领域的消费空间。对于租房的中低收入的群体来讲，随着深圳房价和房租的不断上涨，微薄的收入相当部分用于支付住房支出，日常的正常消费自然受到极大的压制。
六是房地产快速发展和房价的畸高，绑架了银行体系，增加了深圳金融系统性风险，为深圳长期可持续发展埋下了隐患。
在银行贷款中，与房地产相关的贷款占相当大的比例，据有关方面预测，与房地产相关的贷款占全国银行系统贷款的40%左右。深圳作为房地产发达、房价畸高的城市，与房地产有关的贷款在银行贷款中的比例更高。除了房地产企业和个人贷款外，非地产企业的贷款大多数也是以房产抵押的，这更进一步加大了金融系统的风险。深圳市银行贷款余额从2014年的28114亿元增加到2017年的46329亿元，即仅用三年时间深圳市银行金融贷款余额增长了65%。随着未来深圳房地产价格可能的下行调整，银行的不良资产率可能上升，银行体系潜在风险增加。
七是高房价大幅度提高了市民的个人负债率和住房信贷杠杆率，增加了家庭的金融风险。
高房价不仅绑架了银行等金融机构，也绑架了中等收入及以上的买房市民群体。居民的负债率大大提高，除了极少数人把买房作为投资工具外，绝大多数为改善居住条件居民的房贷的比重和压力不断加大。2016年深圳个人购房贷款余额比2015年增长了38.67%，净增加近5000亿元，达到15022亿元。2017年在政府价格管制的情况下，居民个人购房贷款仍增长17.48%，达到17647.27亿元，占深圳市银行贷款余额总量的38%。据有关方面统计，2016年深圳住房信贷杠杆率居全国之首，高达144%，大大提高了居民的负债率和杠杆率，加大了居民的负债压力，形成居民和银行的金融风险。
八是深圳畸高的房价加大了社会的收入差距，成为不同群体财富悬殊的重要因素，对深圳的共同富裕、和谐社会的建设带来深刻的影响。
近十多年尤其是2015年房价的暴涨，加大了社会贫富差距，也拉大了一般市民中有房群体与无房群体在财富拥有和实际生活水平上的差距。两大群体通常分隔居住，在公共政策制定中意见相左，这种格局和现象，为深圳经济社会文化的发展繁荣带来相当多的矛盾和问题，对深圳实现共同富裕，建设和谐社会带来严重挑战。
九是高房价助长了城市违章建筑规模的扩大。
深圳是全国违章建筑最严重、规模最大的城市，在城市建筑总量中有一半左右的违章、违法或者是法外建筑。这些违章建筑既为1000多万低收入或外来人口提供了廉价的住房，承担了本来应该由政府承担的为中低收入群体提供廉租房的特殊功能，为深圳的发展作出了历史贡献，但同时也为深圳的城市建设、管理、发展带来了一系列严重的问题。
以上对深圳经济社会发展的九个方面影响有大有小、程度不一，但都到了必须加以重视的程度。
来源：第一财经 作者系原深圳市委常委、副市长
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