临深2019上半报告来了！东莞新房涨了13.42%， 惠州新房量价齐跌，热度骤降
2019已经过半，在“房住不炒”的基调下市场开始趋于持续的冷静。冷静的外表之下，深圳市场给出了降温的成绩单，东莞稳步微涨，惠州则不似往昔疯狂。
东莞一手住宅：半年上涨13.42%
乐有家研究中心数据显示，与往年同期相比，东莞上半年一手住宅成交量微涨，成交约2.11万套，涨幅4.32%，二手商品房成交约1.51万套，同比环比均呈微跌。价格方面，上半年一二手成交月度价格整体缓慢上涨，这也使得一手住宅上半年成交均价突破1.9万元/㎡，二手商品房上半年成交均价也首破1.6万元/㎡。
与此前四个半年度相比，2019年上半年东莞一手住宅成交量表现平平，但成交价格持续上涨。2019年上半年东莞一手住宅成交21071套，环比下跌16.19%，同比微涨4.32%；成交均价19371元/㎡，环比上涨7.59%，同比上涨13.99%。
2019年上半年里6月份是当之无愧的成交月，量价均为上半年度最高峰。2019年6月东莞一手住宅成交4975套，成交均价20808元/㎡。6月与1月相比，东莞成交均价上涨了13.42%。
注：因网签后期撤销等原因，半年报中的月度成交数据与此前乐有家月报数据有略微的偏差，以半年报数据为准。
片区成交方面，城区片区成为2019年上半年度最大赢家，成交量4778套，同比上涨11.61%，成交均价为20556元/㎡，同比上涨13.18%。
滨海片区今年成交有如此涨势，主要来源于政策上的支持。滨海湾新区规划的出台，粤港澳大湾区大学选址滨海湾新区的初步确定，均为滨海片区带来购房利好。
东莞东南临深二手房涨幅6.54%
自2018年上半年东莞二手商品房（含非住宅）成交量跌破2万套后，跌势便延续至今。乐有家研究中心数据显示，2019年上半年东莞二手商品房成交量仅15055套，环比下跌11.74%，同比下跌13.23%。
成交均价与成交量相反，持续上扬至16146元/㎡，环比上涨2.72%，同比上涨4.29%。
3月开始，东莞二手商品房交易税费中的个人所得税实施二选一方案：差额20%或者全额2%缴纳。若选择全额2%缴纳，可以省下一大笔税费。这也导致上半年东莞二手商品房成交量从3月开始大涨，二季度每月成交均在3300套左右，较为稳定。成交价格也从3月开始持续上涨，最终停在6月的16776元/㎡，与1月相比上涨了7.61%，同比上涨了11.83%。
2018年上半年时，城区片区为全市成交最高片区，如今被东南临深片区“抢走”了冠军宝座。
乐有家研究中心数据显示，2019年上半年东南临深片区二手商品房成交4775套，同比下跌0.79%，成交均价20097元/㎡，同比上涨6.54%，同时临深也是全市二手商品房成交价格最高的片区。城区片区成交4527套，同比下跌14%，成交均价16944元/㎡，同比上涨1.21%。
惠州新房量价齐跌，热度骤降
一手住宅成交60646套，成交面积621.76万平，这是2019年上半年惠州楼市交出的答卷。这个数据其实不差，但相比去年就略显得逊色了，同比下降29%，去年的5/6月正是全年的高峰期，单月卖房达到1.8万套，2019年的前半年显然没有遭遇这样的高峰，显得平淡无奇。
且令人焦虑的是，不仅仅成交量降了，成交均价同比也降了，2019年上半年成交均价11219元/平米，同比下滑2.43%。所幸，降幅不大。
从各个区县的表现来看，大亚湾虽同比下滑近40%，但在惠州7区县中仍是一枝独秀，半年成交15990套，成交均价13868元/平米，以绝地优势力压惠城。
往年与大亚湾惠城并肩的惠阳成交量大幅下滑，仅成交8834套，成交面积89.54万平，同比下滑52.4%，排到了博罗之后，但成交均价12649元/平米，仍占据全市第二的位置。
7区县中，成交量同比唯一上涨的区县是惠东，成交量5954套，成交面积56.96万平米，同比上涨2.21%。
回眸上半年，惠州新房市场延续去年降温的态势低位开局。春节过后，随着粤港澳大湾区纲要的出台，利好快速释放。加之去年底积蓄的一波购买力，以及信贷利率下调的带动，在3月份这个传统旺季节点，今年也出现了年内的第一个成交高位。
但进入4月下旬，受宏观环境影响，经济下行压力上升，市场观望氛围逐渐浓厚，购房需求更加理性和谨慎，市场行情降温明显。据惠州中原地产统计数据显示，今年上半年我市新房月成交仅为103万平方米，同比去年上半年，明显下降近3成。
在这波下行态势中，惠州市场明显呈现新房市场面临调整，去库存压力攀升，市场形势趋于严峻；区域梯队分化，大亚湾、博罗县上升为第一梯队；市场僵局待破，主动营销抢得先机等特点。
据统计，截至6月16日，今年上半年惠州新房网签成交55167套，成交面积为567.16万平方米，年内成交规模与去年相比呈现萎缩趋势，市场成交上升乏力，整体市场趋于下行。
而在成交下滑的同时，上半年新房市场的供应也呈现回落态势。据统计，截至6月16日，上半年惠州全年新批预售607.41万平方米，同比下滑15.63%。
临深市场敏感性增强，惠湾区波动明显
从区域表现来说，上半年惠州市场受规划带动、地域特点等影响，市场分化现象凸显。在供应方面，大亚湾、博罗县的新增供应占比较重，上升为第一梯队。其中，博罗片区因为高铁北站新城的建设，抬高了地产行业的市场预期，众多房企纷纷进驻拿地，新增供应也快速攀升，上半年新增139.81万平方米。新增供应的第二梯队为惠城、惠阳和惠东。其中，惠城的主城区优势依然明显，尤其是金山新天地的规划出台，强化了三栋、马安的前景预期，各大项目相继进驻，区域价值得到进一步提升。供应的第三梯队为仲恺、龙门。其中仲恺受粤港澳大湾区规划纲要、轨道交通的带动，关注度越来越高。
在成交方面，在市场下行压力下，除惠东县以外，各县区均有不同程度的回落。其中，惠湾区域区因毗邻深圳，市场的敏感性增强，市场变化波动更为显著，惠阳、大亚湾新房网签成交分别为83.91万平方米、144.17万平方米，同比分别下降50.45%、37.63%；仲恺、龙门成交有明显的下滑，分别为21.97%、26.1%；博罗受新增供应大量入市的刺激，需求进一步释放，成交量下降幅度较小，同比下滑了10.48%。此外，惠城区供求面基本平衡，成交量也略有下滑，为9.55%。
业内人士认为，由于“小阳春”大量消化了前期的购房需求，造成下半年的购房需求不足，市场难以形成热销的局面。预计下半年市场会回到横盘震荡格局，房价方面也会出现明显的分化状态，部分区域价格上调，同时部分区域价格下跌，“对购房者来说，下半年的可选择性增多，而且会出现部分楼盘以优惠价格重出江湖，所以对于消费者来说，在第三季度，即下半年是一个比较好的购房时机。”
惠州中原地产研究中心总监叶晓燕则结合数据分析，下半年仍然有近1500万平方米的新品需要入市，加之当下存量处于高位，市场的去化压力不小，预计下半年的楼市仍将在承压中前行，“我们预判，有些货量的供应节点会有所延后，甚至会押后至明年，但这种阶段性的显性库存和隐形库存压力是不容小觑的，未来仍有大量的潜在供应考验需求的承接力。”
来源：综合整理自乐有家研究中心、惠州新闻、惠州特价房、深圳中原研究中心、深圳乐居
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