重磅调查！深圳写字楼空置率真相！这里的写字楼，竟一半都空着？！业主纷纷降价出售，有租客还收起了“回扣”…
这里的写字楼，竟一半都空着？！业主纷纷降价出售，有租客还收起了“回扣”…
近日，深圳写字楼空置率上升的话题再度升温。
自去年下半年以来，深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升，专业机构高力国际统计数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率高达23%，这是为什么呢？
曾富在深圳从事写字楼租赁业务多年，他告诉记者，今年的写字楼租赁市场是他经历过最艰难的一年，去年下半年开始，写字楼退租的情况就不断增多，手上的放盘量也一直攀升。
深圳某地产中介写字楼业务经理 曾富：现在市场有点低迷，客户量少了，成交率也比较低， 一些业主的盘放了有一些时间，半年可能还没有租出去。
随后，央视财经记者实地走访了深圳的宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现，深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。有中介表示，部分甲级写字楼空置率甚至高达30%。深圳中心区新写字楼招租广告随处可见，很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭，多家门店也出现了倒闭的现象。
深圳某写字楼地产中介：原来写字楼楼下一般都是四、五个中介公司，同一个公司中间隔11米、12米又开一个门店，现在缩减到一栋写字楼下面一个门店，不会超过第二家，对半缩减。很多中介转行，因为做中介没有底薪，他很难生存。
与此同时，联合办公和共享办公等创新形式写字楼的空置情况也不容乐观，中低端写字楼受到的影响也在慢慢显现。
深圳某写字楼地产中介：联合办公整层有几十个单位，现在基本空了一大半出来，从今年开始空这么多，空置率有40%。
进入2019年后，深圳甲级写字楼空置率不断攀高。2019年第一季度，据第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼并无新增供应，然而其空置率环比上升0.2%—18.2%。
美联物业全国研究中心经理 张添鸣：2018年下半年，全市甲级写字楼的空置率大概是在17%—18%。2019年上半年，空置率上升到25%左右。其中，福田区的空置率目前是在16%，南山区相对比较高一点，大概在22%左右，其中前海相对比较高一些。
2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率的不断上升，也使租金增速承压，不少业主打起了价格战。
金先生在深圳罗湖区地王大厦，有一套190平米的写字楼，以前一直租约不断，就在今年三、四月份租客退租后，他把该写字楼再次放出市场，但四个月都无人问津。
金先生告诉记者，写字楼租不出去，他只能选择随行就市去降价。一开始他将租金降低10%，询价者寥寥无几，最后他狠心降了25%，才成功出手。
中低端写字楼，租金下滑已是普遍现象，深圳一个老牌高端写字楼招商处的工作人员对记者说，由于企业租赁成本更高，高端写字楼更容易受到市场风吹草动的影响。降低租金成为了最重要的揽客手段，更有甚者，不少业主之间还打起了租金的价格战。
深圳罗湖区某写字楼中介 钟先生：有些业主急点，就会降多点，低区的降幅会达到30%左右，高区的降幅会达到10%—20%，因为高区的写字楼会比楼下的景观好点。
高力国际发布的报告显示，自2008年到2017年，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。不过，截至2018年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。第一太平戴维斯发布的数据也显示，今年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。
美联物业全国研究中心经理 张添鸣：目前来看，2019年上半年整体的租金价格一直在下行，较2018年有相对明显的降幅，整体来说在20%—30%，其中福田区相对表现较好一点，整体的租金价格在240-260元/平方米之间，南山区租金在220-240元/平方米左右。南山片区的部分产业园区的相对抗跌性比较差一点，价格下滑比较明显，部分项目下跌达到40%，甚至更高。
在深圳写字楼空置率高企的情况下，福田CBD很多写字楼的业主和中介都各出奇招，采取各种手段，希望尽快吸引到租客。
从事多年写字楼租赁市场的钟先生告诉记者，在成交低迷，租金下行，空置率进一步提高的背景下，今年深圳写字楼市场的供需关系发生了很大的变化，市场供大于求，租客变得更有话语权。
在深圳，一边是写字楼空置率不断攀升，租金下行；另一边则有包租公司趁低价吸纳写字楼，还给租客提供起定制化服务。中介表示，租客通过包租公司进行租赁，最大的好处是可以大幅度降低装修成本，目前他所负责的写字楼区域，包租占比达到40%以上。
另外，除了降低租金进行揽客之外，业主也开始承担起所有中介费。钟先生告诉记者，以前的中介费是租客和业主各一半，但现在则是业主全部承担，甚至有租客还收起了中介的回扣。
深圳罗湖区某写字楼中介 钟先生：有些客户要回扣才会去跟你租写字楼，回扣有些可能会一千元不等，就是看他承租的写字楼的价格。他们也没有个明确数字，可能会要十分之一，或者是五分之一。
中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：这种严重的供过于求的格局，今年是一个特例，供需两个端点都在调整，所以中间采取一些具体的操作策略，实际是为了供需关系靠得更近一点，走得更稳一点。所以，在这一方面，我们看到的今天这样一个非常复杂的现象，其实背后都是适应新形势、适应新的租赁关系。
到底什么原因导致曾经“寸土寸金”的深圳甲级写字楼，现在变得如此困难呢？在深圳金融产业集中的片区，央视财经记者调查发现，福田CBD写字楼空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。
2018年，在金融行业整顿以及监管趋严的情况下，部分金融企业撤退，写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎。
记者走访时，有福田区高端写字楼的招商人士明确表示，拒绝金融类企业入驻。福田区一座写字楼管理处的人士告诉记者，现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开，有的到期了业主方不再续租，或者直接清退，新找上门来的已经不租了。
此外，从需求端来看，金融行业整顿的影响仍在持续，而另一方面，根据深圳市市场监督管理局统计数据，一季度深圳新登记企业，同比下降13.7%。业内人士表示，短期来看，深圳的写字楼市场仍面临严峻形势。
中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：现在每一个城区都在做产业转型升级，在这个转型中间，它再对旧的物业进行改造，这就形成一个新供需关系。所以，我觉得现在的整个深圳都面临着一个大的方向，就是一方面供给侧的改革，一方面需求正在提升，在这个提升和改革的空间中间，来寻找它们供需的一个新匹配空间。
深圳写字楼空置率走高，租金下挫，除了需求端的变化之外，另一个原因是深圳写字楼的供应近年来持续处于较高水平。
高力国际的数据显示，截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。2019下半年，深圳预计还将有超108万平方米的新增写字楼供应入市，主要集中在南山和前海。
中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：在前海的注册公司有五、六万家，其中大部分都不在前海办公，所以说现在前海方面做出了这样一个政策吸引。它其实就是希望在外面的前海注册企业，加快回笼的速度。我觉得这个政策，可能在未来三年内还会有明显效果。
来源：央视财经（ID:cctvyscj）
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