深圳高新北规划来了：开发体量660万方，产值2000亿/平方公里
660万方的总开发体量，由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区——这是南山高新区北区的发展蓝图。
8月20日，深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉，发布南山区高新区北区升级改造统筹更新工作。
截至目前，高新区北区城市更新计划立项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。更新完成后，高新区北区产业总面积约380万平方米，提供15万就业岗位；新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区5.6万人就地居住的需求，职住比近37%。
资料来源：深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心《高新北区升级改造统筹规划实施方案》，来源：深圳乐居整理编辑，转载请注明来源
◎区域位置
高新区北区
◎规划范围
高新区北区位于北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成的区域，面积2.58平方公里。
◎发展背景
经历了粮油基地、工业区、高新区的发展历程，90年代末土地基本出让完毕，建成以封闭式厂区为主的生产加工区。
■ 1985年：粮油基地
■ 1991年：建立工业区
■ 1996年：设立高新区
■ 2000年：高新区扩容
■ 2018年：高新区北区
◎片区概况
现状整体开发强度低，是南山区少有可以通过“连片改造”实现产业升级的片区。规划范围平均容积率1.2，产业用地平均容积率仅为1.98。
◎工作背景
随着全国高新区大规模扩区，深圳高新区的比较优势逐步减弱，面临产业升级的压力。深圳高新区的全国综合排名、创新能力、产业升级能力、国际竞争力、可持续发展能力等分项排名逐年下降。
按照科技部每年对国家高新区开展的统计评价，近年来深圳高新区综合排名情况如下（在全国54个国家级高新区综合排名）——2012年、2013年综合排名第二；2014年综合排名第三；2015年综合排名第五。同时，分项目排名也在逐年下滑。
2013年起，政府推动了图则修编、专项规划编制为北区升级改造做准备。
2013年：审批通过[高新技术区]法定图则（修编），片区660万开发总量
2015年8月：市政府印发《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》，1年正式启动、3年全面铺开、6年明显改观
2016年3月：市政府审议通过《深圳市南山区高新区北区城市更新专项规划》，核心区域的用地功能混合
2017年3月：召开重点任务（高新北区升级改造工作）督办回忆，三级领导组织架构
◎发展机遇
1、科技回归都市，城市旧工业区产业升级融入城市发展是国际趋势。
2、“广深港科技走廊”打造“中国硅谷”，支撑国家科技产业创新中心和粤港澳大湾区建设。
3、沿轨道6号线、13号线形成深圳科教创新中轴。
4、沿科苑路、大沙河的科技创新轴是南山区重要的发展轴线。
■ 留仙洞：总部经济集群
■ 西丽高铁枢纽：第二“深圳北站”综合交通枢纽
■ 高新区北区：“中枢智城”科技创新高地
■ 高新区中区&南区：“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”
■ 后海金融区：滨海国际门户、口岸商业区、滨海休闲带和国际金融区
5、十七大重点开发片区之一，市区两级优先拆除重建片区。
6、西丽高铁站落定，成为对标深圳北站的综合性交通枢纽。
西丽高铁枢纽是深圳“三主三辅”的主枢纽之一，设11个站台、22条线，比北站多2线，接驳地铁13号线、15号线、27号线、29号线，承担赣深、深茂客专多始发终到功能，衔接深惠城际、深莞城记等。
7、高新北是汇集四条轨道线的交通枢纽地区。
■ 规划“4线3枢纽”：朗山路站、松坪站、松坪山站；
■ 近期13号线已于2018年建设，衔接西丽高铁枢纽；
■ 推动远期地铁15、24、27号线提前规划建设，联系前海、后海中心、高新园、留仙洞。
8、南头直升机场确定搬迁，释放片区开发潜力。
片区在原有直升机场影响下，建筑限高基本均在100米以下；南头直升机场确定搬迁龙华樟坑径，并已通过审批。图则规划片区开发量为660万，现状北区开发量仅为310万，机场搬迁后可释放片区的开发潜力（近300万开发量）。
9、大沙河公园定位为城市中心的森林公园，将结合大沙河生态长廊一并提升改造。
大沙河生态长廊景观项目是深圳市重点民生工程，今年南山区举全区之力推动该项目建设。将于今年10月1日前基本建成向市民开放。
作为“名片”旁的市级重点片区，高新区北区升级改造势在必行。
◎目标定位
区域发展条件的巨大变革要求重新定位高新北，高新北区应由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区。
湾区中枢，创享智城
Hi-Tech City
助推粤港澳大湾区国家战略实现的驱动器
构筑深圳高铁与轨道交通网络化的枢纽城
打造南山未来产业聚集产城融合的示范区
◎发展愿景
促进区域功能板块的互动
重点解决南北向的城市联系
强化城市创新轴线
1）核心目标：顺应科创中轴建设趋势，加强与周边规划热点地区的规划联动和协同发展
大湾区科技创新轴已趋成型，汇聚环西丽湖国际科教城、留仙洞、西丽枢纽、高新园等顶级创新要素；
拟依托轨道13号线等交通主动脉，南北向串联科技创新核心要素，整合创新资源，打造以南山为核心的全球创新产业链条。
2）空间联动：利用桥下空间建设休闲商业、带状公园，植入文化、展示、运动等功能
建议对桥下空间进行活化利用，建设临时建筑、休闲公园，打造公共开放空间，植入文化、展示、运动等功能，打通高新北区与西丽火车站的慢行通廊，使桥下空间成为消除割裂、联系南北的媒介。
3）交通联动：打通10条对外联通性道路，加强与周边城市节点的互联互通
结合广深高速高架契机，采取桥下净空下穿、上跨、地道下穿三种形式打通10条衔接南北功能节点的联通性道路。
4）功能联动
①向北延伸地下通道联系西丽枢纽，加强科苑路地下主题街的活力渗透
建立向北联系西丽枢纽的地下通道，加强科苑路地下主题街的活力渗透，促进南北功能的缝合和渗透
②构建跨干道空中连廊，增强干道沿线组团的产业联系
衔接周边规划，建立跨广深高速、北环大道空中连廊，增强干道沿线组团的产业联系，形成北区到中区、北区到高铁片区的连续空中慢行廊道。
促进片区内的产城融合
鼓励功能与空间的复合开发
围绕地铁进行TOD建设
打造公共服务轴带
1）核心目标：依托沿朗山路公共服务设施，结合地铁枢纽站凝聚活力，构筑朗山路综合服务带，“以线带面”引领北区由园区向城区转变
三个地铁枢纽站建成后，将成为聚集人流的活力吸引极，在朗山路两侧融入文教体卫、商业、娱乐等多样化的都市服务功能，形成综合服务带，以线带面，促进整个高新区北区由单一走向多元，由园区走向城区。
2）站城一体化
①围绕三个地铁枢纽站进行TOD开发，从建筑高度、建筑形态、商业业态、公共空间、公共配套等多角度，营造三大活力中心。
围绕地铁枢纽活力中心，构建复合的立体城市，在地铁站朗山路站、松坪站和松坪山站之间设置地下商业街，朗山路两侧具备条件地块进行地下商业建设。利用地面、地上和地下多维度空间，形成集办公、生活、娱乐、教育、研发、户外休闲等多功能于一体的多维度城市栖息空间。
②加强通向地铁枢纽的交通联系，构建链接多维空间的“城市核”
引导高新北区慢行交通链接至地铁枢纽站，并在地铁站周边结合建筑中庭、下沉广场设置“城市核”，联系空中、地面、地下的慢行空间，平台联系地铁城市核，实现了轨道、商业、慢行的融合，同时向周边进行交通人流疏散和商业人流导入。
③邻近地铁枢纽适度提高建筑高度，形成良好的城市天际线
邻近地铁枢纽站地块宜提高建筑高度，形成地标建筑，地铁200米范围内形成高层建筑群落，形成良好的城市天际线。
3）综合服务提升：延续专规用地功能，增加公服设施，沿朗山路打造综合服务带
高新区北区现状为功能单一的产业园区，缺乏公共服务功能，本次规划以专规既有的用地功能为基础，依托朗山路，打造集公园、医院、学校、商业mall、商业街、文体设施于一体的综合服务带。
4）生态织补：利用绿带、公园等构建生态廊道，织补区域绿道网络，串联山海通廊
强化高新区北区东西向的生态廊道对构建区域生态网络具有重要作用，向西联通至前海湾，向东联通至塘朗山公园，形成“通山达海”的东西向生态景观通廊，与既有的“人才公园——大沙河公园——西丽水库”绿廊共同构建片区生态网络系统。
5）综合服务提升：在专规基础上，优化配套设施布局，全面提升公服水平
在专规基础上优化非独立占地公共服务设施的布局，以合理的服务半径为优先决策要素，同时兼顾不同改造项目的利益平衡，共计附设77处非独立占地配套设施。
6）职住平衡：在政策范围内，尽量增加混合用地的住宅配建比例和产业用地的宿舍配建比例，进而提高就地居住比例，改善职住平衡
通过居住片区更新改造增加住宅和保障房供给；通过产业用地更新改造配件一定比例的宿舍；利用部分贡献用地作为保障性住房建设；建立住宅租售管控机制，租售对象必须为北区企业或职工。共为片区提供15万就业岗位，其中5.6万人可就地居住，职住比近37%。
更新后片区产业总面积约380万平方米，可为片区提供15万就业岗位；更新后新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区5.6万人就地居住的需求。
基于产业升级改造的角度
重点针对产业配套不足、产业空间孤立分散的问题
以平台营造产业聚落
加强联系、交流、共享
1）核心目标：政府统筹园区改造，并参与、支撑、引领片区产业升级，构建适宜科创产业发展的产业空间模型
建构以战略性新兴产业和未来产业为主、生产性服务业为辅的产业发展格局
产业发展原则：推动片区非高新产业转移、升级，对高新企业引导、聚集
2）公共政策制定：创新提出含新型产业功能的新建项目，须将裙房三四层空间（包含二层屋顶，不包含核心筒）移交政府，作为支撑片区产业发展的产业服务平台
3）产业空间模型
①以干道划分聚落，以聚落为单元组织产业空间，建立科创生态系统
根据现状干道划分8个聚落，依据现状功能确定为6个产业聚落和2个居住聚落；
产业聚落：通过新增移交绿地、公共开放空间打造聚落绿心；
生活聚落：结合现状松坪山公园、现状街道的提升改造打造聚落绿心。
②龙头企业带动周边相关产业集聚，通过产业公共服务平台的连接，加强产业集聚，营造“大聚落、小聚集”的产业生态空间模型
政府营造产业生态环境，业主企业在自改中根据市区导向选择产业升级方向，引导相关租户企业聚集；以聚落为单元建立科创生态圈，每个聚落设置产业配套聚落中心，通过龙头企业带动周边相关企业聚集。
4）平台的水平联系：平台连廊是产业服务平台的延伸，连接地铁，导入人流
建立城市核，联系地铁站点；结合平台设置连廊；连廊与平台的公共通道保持线性贯通，并设置遮蔽设施以保证24小时对公众开放。
5）平台的垂直联系：三四层产业服务平台，可垂直联系一二层公共配套设置与创新型产业用房，实现了政府物业的集中布局，进而实现了政府与业主物业流线的分离
业主物业流线组织：通过研发办公建筑内部核心筒组织业主物业交通动线；
政府物业流线组织：通过垂直交通（裙房或室外楼梯、电梯）从首层直达产业服务平台及创新型产业用房层。
6）聚落的公共服务中心：围绕绿心布置产业服务、生活服务、文化展览等配套功能
7）聚落间的协同联动：聚落绿心通过绿廊与公共服务带加强联系，形成覆盖片区的产业生态大系统
8）平台的公共价值：以平台打造“城市第二地面”，建构城市立体公共空间
针对北区业主独立自改的现实，更新单元间通过平台连廊连接，平台打破了楼宇间各自封闭的产业业态，强化了聚落的产业集聚和配套设施共享，成为营造、激发创新的空间。
政府参与产业升级的重要媒介，实现了产业配套从“被动应对”到“主动供给”的转变，为园区提供36万产业配套空间，并为生活配套提升预留了弹性空间。
◎空间结构
一轴：科苑路科创商务发展轴
一带：综合功能服务带
三心：产业聚落核心、科创商务核心、生活服务核心
八聚落：六个产业聚落、两个生活聚落
◎开发量统筹
规划总建筑量依据：[高新技术区]法定图则（修编）中确定的规划总建筑面积660万平方米（不包括地下建筑面积、公共服务设施和城市基础设施）。
分配建筑量：片区现状建筑面积310万平方米，本次保留168万平方米，剩余142万平方米通过拆除重建方式增加至492万平方米。
交通承载：在公交分担率达到80%以上，可承载660万平方米的开发规模，公交分担率达到85%以上，可承载800万平方米开发规模。
市政承载：增设和扩容市政设施，改造现状官网，优化系统采用新技术后，可承载800万平方米的开发规模。
◎产业统筹
划定保护重点企业，引导产业腾笼换鸟，空间翻倍新增更多优质产业。
产业定位：大湾区·未来科技产业创新城，建构以战略性新兴产业和未来产业为主，生产性服务业为辅的产业发展格局。
■ 185家重点保护租户企业
■ 产业空间由224万平方米增加到544万平方米
■ 9000户增加到28000户，15万就业岗位，5万研发人员
■ 2000亿/平方公里的地均产值
◎用房统筹
产业用房：产业服务平台为园区产业升级，提供必须的产业配套、政务服务和文创设施空间，统筹政府用房。
约32万平方米的创新型产业用房，约36万平方米的产业服务平台（3、4层作为架空空间和产业服务空间）
◎公共空间统筹
结合产业服务平台的架空空间打造“城市第二地面”，串联丰富多元的城市活动构建具有可识别性的城市风貌。
■ 增10个城市公园，约2.4公顷
■ 新增约4.8公里城市绿廊
■ 新增约2.5公里城市跑步道
■ 新增约10.6公里空中连廊
■ 新增1.4公里地下商业街区
◎交通统筹
通过统筹，北区将构建对外便捷、路网开放、公交主导、智慧化运行的综合交通体系，多维度支撑高新区北区升级改造。
对外交通：共10条对外通道，其中现状保留1条、新增9条；共14处对外交通节点，其中现状保留5处、新增9处。
道路交通：共31处支路，其中现状保留17条、新增14条；拓宽4条干路，新增1条地下道路。
公共交通：新增4条轨道线，3个轨道枢纽站；共6个公交首末站，其中现状保留2个、新增4个；新增4条公交专用车道。
◎市政统筹
通过统筹，北区对市政设施进行升级改造，融入综合管廊、海绵城市、集中供冷、气力垃圾等新型技术，打造安全、可靠、高效的生态市政系统。
未来建设市政设施18处，其中现状保留6处、规划新建12处；未来建设综合管廊4条，规划建设长度约为5.8公里；未来建设海绵型城市公园1个（松坪山公园），规划有效调整容积为1.86万立方米。
◎实施成效
计划立项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。
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