突发！深圳商办可改为租赁住房！需满足7个条件
刚刚，继调整“豪宅税”标准、取消商务公寓“只租不售” 之后，深圳房地产市场又曝一个重磅消息：深圳住建局拟允许商业办公用房改建成租赁住房。
据南方＋消息，1月9日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置，深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标。
《通知》中还设计了项目激励措施。将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。
据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，租金持续回落。
一边是写字楼商办空置，一边是无法通过新增建设用地解决租赁需求。此举既可缓解深圳租赁住房供应的不足，又可以缓解深圳写字楼的空置，只是征求意见稿中的消防安全或是未来改建过程中需要面对的新门槛。
值得注意的是，2019年12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
以下内容来源：南方+（记者：李斌）
至少50套（间）房才能商改租
深圳市住建局介绍，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。
此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。
对此，深圳市委市政府高度重视，要求根据国家试点工作要求，结合深圳实际，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：
1.已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。
2. 不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。
3. 以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
改建后不提供学位
为规范该类租赁住房的改建活动、确保该类租赁住房的基本居住条件，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求：
一是结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定房屋结构安全现状情况，作为房屋改建设计的依据。项目改建过程中，项目建设单位或者设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，必须确保房屋结构安全牢固。
二是消防安全。考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。为此，《通知》要求，改建项目应以不低于公寓建筑设计规范和消防技术标准进行设计和施工，并按照公寓使用功能办理消防审批手续。
三是环保卫生。为确保改建后的租赁住房居住功能的发挥，《通知》对改建后租赁住房出租的环保、水务、卫生条件提出要求，除了必须具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件外，还应符合国家和本市有关室内空气质量等标准，以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求（如给排水管道设置、烟道设置等方面的专业要求）。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。
四是物业规范。改建的商业办公用房以宗地、栋为单位，或者改建后至少也有50套（间），未来入住人数较多，物业管理也许加以规范。鉴于原按商业办公使用时已形成明确的物业管理区域，为保障物业管理区域内的物业办公用房和设备用房等管理条件，《通知》要求改建后的物业管理区域应当具备物业管理条件，符合我市物业管理规定。
五是用途限制。为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从“住房”角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明确该类租赁住房不提供学位。
六是绿色改建。为落实节能环保、绿色发展的要求，改建项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和技术规范进行改建，改建后至少达到绿色建筑评价标识国家一星级或者深圳市铜级的要求。
七是技术标准。商业办公用房改建租赁住房虽是租赁住房筹集的一种新模式，但并未超出现行规划、设计、建设标准和规范的范畴，具体的设计、建设和管理要求以及最小租住面积应符合国家、行业和本市现行相关标准和规范。
改建后要有安全鉴定报告
改建项目实施主体可以是房屋的所有权人，也可以是受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
在项目申请方面，实施主体应按照《通知》规定，向区住建部门提交申请报告、房屋权属证明文件、建筑设计方案、申请人身份证明以及所有他项权益人同意改建的书面意见等材料进行申请。并由区住建部门进行项目审核。
项目审核通过，且通过消防设计审查、取得建设工程施工许可后，实施主体应按照经审定的建筑设计方案进行改建。改建完成后，实施主体应根据改建项目的具体情况，组织区住建、水务、卫生、供电、燃气等行业主管部门进行联合验收、出具验收意见并抄送市住建部门。在验收时，实施主体应提交具有检测资质的第三方专业鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。
来源：南方+（记者：李斌）
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