肇庆新区最早的楼盘，你们知道是哪个不？
它，就在广茂铁路边上，拿地8年，低调卖房，甚至，还出现过“肇庆新区大事记”中。
这个项目就是海印总统御山庄，是肇庆新区“五个一工程”重点项目之一。
楼市君查阅资料，肇庆新区“五个一工程”是指：启动一个五星级酒店、建设一条城市主干道、优化一个城市景观湖、打造一个临港物流区、开发一个政文公共服务组团。其中，五星级酒店项目就是总统御山庄，其温泉酒店预计2021年10月建成。天眼查显示，项目地块分别于2012年和2013年被拿下，面积约11.6万平，总价7420万。
该盘位于东进大道西北面，与广茂铁路的直线距离约百米，临近肇庆市委党校，周边以自建房为主。虽然该项目被纳入肇庆新区范围，但目前受到的利好辐射有限。项目周边环境还算OK，但离铁道实在太近，楼市君在项目大概呆了40分钟，能听到4次清晰的鸣笛声。据了解，海印总统御山庄在售产品中，只有商业性质别墅和酒店式公寓，40年产权，至今已过了8年，物业费2.8元/平/月。项目的商业别墅建面为150-157平，带装修、家居家电总价156-170万，天然气入户，通水电，基本可以拎包入住。商业别墅5栋和6栋需要与海印自带酒店签10年返租合同，每年按成交总价的6%返租，明年10月开始收租。例如，一套总价150万的别墅，每年可返租9万，10年返租90万。需要一提的是，别墅交由酒店管理后，业主若需入住，要提前跟酒店约定时间。除了5/6栋的其余别墅，购房者可买来自住，也可以交给广州宿一宵酒店托管，按租金分成，托管方收取两成租金。
例如，你家别墅出租1千/天，每月出租10天，月租金1万，宿一宵酒店分得2千，你得8千。不过，这是出租成功的情况，如若没人租赁，则不产生任何收益。小区并没有人车分流，汽车可以停到院子中，刚好能停放一辆小汽车。值得一提的是，这种风格的别墅，一楼露台会额外赠送温泉池和设备。不过，销售已经表明，项目温泉并非“真温泉”，而是添加各种xx物质的温泉。实际上，就是“锅炉水”~另一种风格是中式装修，现代简约风，虽然两种板房面积一样，但中式板房感觉比日式板房更大。除了商业性质别墅，该盘还有35-37平酒店式公寓，带装修家居家电总价28-30万，只通水电。这类产品，必须与第三方宿一宵酒店签订5年返租合同，明年5月开始收取租金。分红模式有两种，一种是二八分成，另外一种是保底1千/月+五成分红。公寓设计也是采用日式装修，小单间，可放两张单人床或一张双人床，有洗手间+小阳台，阳台向着火车道的房间会挺吵。
商业别墅对比普通别墅，最大的差别就是产权性质，前者只有40年，后者为70年。
由此衍生出的问题就是，商业别墅不能入户入学、税费更高、商用水电费、首付更多、贷款年限短等等，具体可参考下表：指标
| 商业别墅 | 普通别墅 |
|---|
| 产权 | 40年 | 70年 |
| 土地性质 | 商服 | 住宅 |
| 水电 | 商用 | 民用 |
| 契税 | 3% | 1.5% |
| 最低首付 | 5成 | 3成 |
| 最高贷款年限 | 10年 | 30年 |
| 落户 | 不可以 | 可以 |
| 入学 | 不可以 | 可以 |
但如果是自住客，除了考虑以上问题，还要想想，你住在这里受到的影响大不大。毕竟，买这类产品的群体，有不少是投资为主，这意味着，你入住后，很大几率每天会被来自各地的游客“打扰”到。
如果是投资客，先别说别墅转手难，这还是商业性质的别墅，更加难。若单靠租赁收益，你又有多少把握，未来这里市场有多大潜力？酒店式公寓同理，四五线小城市，基本靠收租获利，意味着十分依赖周边旅游资源、客流和交通等等。这就要考验投资者的眼光，更加考验投资者对周边情况的深入调研了。那产品返租呢？坑也有不少，因为买家并非跟开发商签订返租合同，开发商卖完房子，完全可以拍拍屁股走人，留下手足无措的购房者。当然，这是最坏的打算，三言两语也不能说清楚。总之，对于商业别墅、返租产品三思而后行。PS：如果你希望了解，或有意购买肇庆香港城，欢迎加入楼市君的肇庆香港城交流群，这里会有热烈交流的粉丝们，干货满满！