4字头起！掉至谷底的大旺房价，何时能翻身？

大家好，我是七星仔。

前几期，我们聊了[端州城东]、[端州城西]、[鼎湖]、[肇庆新区]、[高要南岸]、[高要外围]等几个板块的楼市情况，有兴趣的朋友可以点击回顾。

今天，我想聊一下大旺——肇庆高新区。

当下的大旺，新货丰富，大部分项目瞄准本地刚需和外地投资客群，热衷把户型做小做精。

价钱也很“笋”呐，6500元/平左右的房子，一抓一大把，有的还是带装修，甚至乎，有楼盘价格低至4字头。

项目	户型	价格 （元/平）
御东方	109-162平三至五房	毛坯均价7000
东澳御园	79-98平三四房	毛坯5600-6200
香江雅苑	90-95平三房	毛坯6200-6600
中交滨湖雅郡	85-122平三四房	带装修均价7500-8000
金嘉龙湖春江郦城	68-95平两三房	带装修均价6000
合景万景峰	85-92平三房	带装修均价6800-7100
信业尚悦湾	88-97平三房	毛坯4888元/平起
保利爱乐小镇	71-143平三至五房	带装修均价6800
保利梦想城	87-112平三四房	带装修6300-8000

01.

大旺房价掉至谷底，楼盘免收团购费

如果你们觉得现在大旺的价格，还不够诚意。来，往下看。

根据肇庆中原统计数据，我们美编大大做了一张折线图，可以明明白白地看出，2019年至今大旺住宅网签均价是往下走的。

比起前三年，现在大旺房价确实挺“感人”。

例如位于麒麟湖板块的东澳御园，整盘毛坯单价毛坯5600-6200元/平，还送10年车位使用权。

该盘一期已售罄，在售二期6栋，32层高，有三种户型：79/94平三房和98平四房，两梯六户，每种户型各占两户，飘窗在交房前均已打掉，预计2023年年初交楼。

其中，79和94平为竖厅设计，前者只有一个卫生间；98平四房两厅两卫，为横厅设计，客厅出阳台，餐厅带飘窗。

在麒麟湖隔壁的香江雅苑，毛坯望湖房6500元/平左右，这还不是旮旯景色，从阳台和主卧望出去，真是满眼的湖。

销售还补充：“有客户2018年买的一套园景房，带装修要9300元/平。”

但是，我要提醒一句，根据麒麟湖板块规划，楼盘前方是商业用地，不排除会建高楼挡住景观的可能。

除了少量湖景房，该盘的不望湖单位价格在6300元/平左右，户型都是90-95平三房，现房，1栋2单元房源会多点，所以主推该栋，其余楼栋货量不多。

在香江雅苑隔壁的信业尚悦湾，直接打出“4字头起抢望湖现楼”，宣传海报上的房源低至4888元/平。

据中介介绍，目前该项目在售88/95/97平三房两卫，特价房4字头，其余房源毛坯5字头，带装修6字头，加2万送车位，送全屋家电。

不过，香江雅苑销售、中介都同时表示：“这个楼盘停工很久了。”这意味着，现阶段小区内部园林配套或不会很完善。

从香江雅苑方向望去，少部分单位有晾晒衣服，即已有业主入住。

在踩盘过程中，我还发现绝大部分楼盘，居然都不收团购费了。要知道，省下2-5万的团购费，相当于总价100万的房子，再打98折至95折。

有业内朋友开玩笑：“客户首期只有15-20万，你杀了他也拿不出钱，只能免掉团购费，现在大旺只有两个盘还在坚持收。”

中介则说：“这相当于降价了呗。”

02.

户型内卷：71平塞进三房，87平就能望湖

在下调单价、免团购费的同时，大旺的楼盘，还会想方设法做低总价。

最根本的做法，就是压缩房子面积，并尽可能多设房间。68平做两房、71平塞三房、98平挤四房，还有项目从舒适度着手，85平带6米阳台，87平就能望湖。

啧啧，真是花招各出，都卷起来了。

我们先来看有最小面积的金嘉龙湖春江郦城，共68平两房和86/95平三房三种面积，全是小户型，目标很明确：本地刚需和外地投资客。

三个户型都是竖厅设计，67平两房只有一个卫生间，阳台两边封闭，采光面有点窄。

86平三房能够榨出两个卫生间，税费可少缴0.5%，足够贴合预算不够的刚需需求了，销售也表示这个户型最好卖。

95平餐厅带窗户，可以做到南北对流，玄关带飘窗可以通风，有种刚需价住改善房的感觉。不过，2T6的设计，跟2T4的改善房，舒适性上还是有点差距，这点在异地板房体现不出来。

|建面约95平异地样板房

以上户型房源集中在1、2、3栋，1、2栋34层高，3栋27层高，两梯六户，带装修均价6000元/平，厨卫厨具是老板品牌，预计67/86平今年底交楼，95平明年6月交楼。

同在大旺北部板块的保利梦想城，新货在景观上下功夫。

该项目主打14栋的87平，不仅塞进三房两厅两卫，三开间纯南向，还能望龙湖水库。umm，感觉就像遇到阿拉神灯，一下子满足你三房两卫+低总价+湖景生活的三个愿望。

|建面约87平户型图

该栋两梯六户布局，另外还有108、112平三四房，前者双阳台望园林，后者横厅带长约6米阳台，可望湖。

项目按照湖景定价，不望湖单价6300-6800元/平，望湖单价7000-8000元/平。

保利梦想城要112平才有6米长阳台，中交滨湖雅郡的85平就有约6米阳台，该户型主阳台延长至次卧，以打造开阔阳台，美中不足的是只有一个卫生间，日常居住始终会有不便。

|建面约85平户型图

中交滨湖雅郡，规划建22栋高层，上年5月份入市，1/3/9栋已售罄，目前主推2栋（28层）11栋（33层），户型涵盖85/99/113/115/122平三四房，两梯四户，带装修均价7500-8000元/平。

另外，10栋楼王也在销售，单价高，均价去到9800元/平，并不是现阶段的主推产品。

而该项目最大卖点是近麒麟湖，计划年中推出的160/180平大平层可以望湖，按照园景楼王的价钱，估计大平层新货卖价也不会低。

值得一提的是，据销售称，目前中行、农行、工行、交行均接受该盘客户最低首付2.5成，条件是唯一且首套房。

最后来看看南部板块的保利爱乐小镇，这是近城轨大盘，一三期已经是现楼，它们的王牌户型71平，是目前大旺新盘中，最小面积做三房的户型，但只有一卫。

|建面约85平户型图

现在该盘余货比较分散，4、21、22、41、42、44栋均有房源，面积段是71-143平三至五房，带装修均价6800元/平。

03.

奋发向上的大旺，何时能够翻身？

大旺，曾经有过楼市高光期，中介带来的热情买家，消化了不少库存。

可惜的是，当年的买家有多疯狂，站的岗就有多高。

随着楼市潮水褪去，大旺裸泳的本质慢慢浮现，城市界面差、居住和产业区布局不清、商业配套缺乏等等，足以将大旺房价打落谷底，加之疫情影响，大旺楼价越发一蹶不振。

当然，大旺经历过挫折后，也是有反思和改进，引进小鹏汽车、宁德时代等重磅产业，以新能源为契机，发挥自身优势，形成产业链，也是能闯出一片天。

加上肇庆政府提出要建大型产业集聚区，串联几大重点产业片区，大旺就是其中重要一环，因此可乘势而上，值得期待。

就连等待几年的麒麟湖板块，也在今年动工了，最近麒麟湖开始蓄水，雏形显露，让人看到希望。

当大旺产业做大做强，配套逐步兑现，城市面貌优化，你们认为，在谷底的大旺房价，多久可以翻身？

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