开发商的谎言｜万科活不下去？
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报道｜华声社
编辑｜瑶瑶琪
01
中国房地产市场中，存在着天然信息差。这让本来对楼市信息判断能力差的购房者，只能成为任其宰割的韭菜。
大部分人喜欢把希望寄托于房企的高管嘴边，认为某些大品牌房企的管理者的口风一定是市场的风向标。
但是哪些是真的，哪些是假的，购房者应该如何判断，又成了一门技术活儿。
在9月中旬万科内部会议上，万科董事长郁亮一筹莫展，语重心长地说，今天我们面临的转折是全方位的，在政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。
接下来三年事业计划书的制定，所有行为都要“收敛聚焦”，我们要保证“活下去”！而在今年，如果6300亿的回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”
随后，此段对话迅速在网络上引发热议，“活下去”成为了2018年开发商们制定战略规划的主题。
在地产界，万科一直是公认的龙头老大，这个头衔并不在于卖的房子有多么好，而是在于企业在保证超大规模的基础上是否拥有良好的现金流，强大的现金储备和超低的资产负债率。
而这次连万科都要以保命为主的话，其他中小型房企岂不是可以直接宣告倒闭了吗？
于是网上就有媒体据此力争，大唱中国楼市将一去不复返，房价将会进入不可逆的下行渠道。着急改善的购房者像是热锅上的蚂蚁，现在要不要卖房？晚卖是不是就没这个价了。
那么这段话是肺腑之言还是烟雾弹，我们又怎么得知他们的真正想法呢？其实也不难，我们不需要关心他说了什么，我们只关心他做了什么就可以了，行动说明一切。
对于预期的判断主要表现在拿地上。
根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米，以此推算，未来两年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年。
这证明大房企储备的土地是完全够用的。
而在此基础上，根据中指院数据，2018年1-8月，从拿地金额来看，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，3家房企的拿地金额均超800亿。
既然如此不看好房地产市场，甚至都要“活不下去”了，又何必储备这么多土地呢？况且今年上半年的地价水平还处于历史高位，土地金贵的狠，这对追求净收益的万科好像并不符合道理。
这让我想起了「秃鹫理论」。
“在食物短缺的季节，秃鹫会一直尾随在羸弱的猎物身边，向猎物施加精神压力，加速猎物死亡，然后啄食尸体，让自己继续活下去。”
这是20世纪90年代，美国财经作家希拉里·罗森伯格在所著的畅销书《秃鹫投资者》中提出来的理论。
如果楼市交易低迷，房价进入下行通道，那么跟着大基调继续加大力度唱衰房地产，比悲观更悲观，比极端更极端，这样就会让市场预期加速下滑。
最后导致的结果就是看不明白的同行业竞争者不敢拿地，购房者会根据“买涨不买跌”的心理惯性更加观望，市场成交量加速下滑，中小型开发商卖不出去房子资金无法回流，最终被债务压至破产，沦为老秃鹫的食物。
等到楼市萧条，地方政府扛不住经济压力，主动降了地价后，强者入场抄底拿地，继续做大做强。
其实在10年前，万科的王石就已经悟到了秃鹫理论的精髓。
记得2008年王石在抛出“拐点论”时，在博客连补八篇大作补充观点，一时在市场掀起巨浪。随后在9月首次对开发的房产进行了大幅降价销售的处理，这年万科创造了478.7亿元的销售成绩，市场份额同比上升了50％，从而一举成为了中国房地产企业的龙头老大。
然后就是2009年金融危机后，四万亿计划出台，房地产市场迎来井喷，而万科曾说过自己不囤地、不捂房、不做利润在25%以上的项目，结果全被自己的行为证明成了假话。
02
上面用大量的文字去阐述万科的「秃鹫理论」，其实，一是想告诉大家，开发商的话只能信一半，有些话并不是说给购房者听的，不要被市场情绪极端化；二是开发商的拿地行为证明了他们对市场的「长预期」，而销售行为决定了他们的「短预期」。
那么这时候就有人想问了，前段时间网上曝光上半年土地市场流拍严重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，达到历史巅峰，这不正是地产商对「长预期」的看冷吗？
并不是，分析这个问题还要考虑三个因素。
第一是之前房地产融资太容易了，属于高杠杆高风险行业，现在监管部门为了防风险严令禁止资金违规进入房地产，这就意味着房地产商融资成本极速上升，尤其是中小型企业，拿地稍有不慎就折在上面了；
第二限价政策当头，面粉价格比面包贵，有的地方地价6000，建筑成本4000，结果政府限价10000，拿地就赔钱，有几个人愿意做赔本儿赚吆喝的买卖？
第三是2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。既然是债，到期就要还。而现在融资难，拿不到钱，债都还不上，更别说拿新地。
但从今年以万科为代表的大型企业在一二线城市集中拿地的节奏来看，在长预期上，他们还会坚定地等到一二线城市的下一个周期。而从今年三四线城市流拍的土地占比78%来看，大多数房企对三四线的楼市已经是用脚投票了。
再来看「短预期」。
房价这东西并不是说拐就拐的，懂点儿经济学的人都能按照货币政策，调控政策推算出现在的结果。
限购政策压着需求，房贷利率压着杠杆，限价调控压着供给，供需双方锁死，房价能涨才怪。
市场横盘后，最怕开发商绷不住。一旦开发商为了回笼资金开始做“以价换量”的游戏，房价便会如洪水般加速下跌，从而传导至二手房市场。
一般来说，开发商不到万不得已是不会主动降价的，因为降价利润削了不说，最主要还会引发房闹，维权事件成为笼罩在销售处上方的阴霾。
事实证明，万科早看透了这一切，选择这个时候讲“拐点论”是怕中小型开发商绷不住，提前泄了气。这样还不如自己提前抢跑，和08年一样，跑在前面永远比后面的强。
9月26日，厦门万科的白鹭郡别墅对外宣布开始5折抛售，原价500万，现价278万，虽然精装变为毛坯，电梯和车位刨除，在销售上玩了个心机，但是以价换量的意图已经非常明显。
与此同时，上海开始买房送宝马，宝马可直接兑现40多万；四个月前因为抢房还有人晕倒的杭州，现在大部分楼盘直降2000元；西安新开盘项目出现0人购买现象，创下新的历史记录；碧桂园在安徽全省全线降价，蚌埠等城市6-7折抛售……
按现在这个局势，银十战场会被众开发商的以价换量的降价潮所淹没，与此同时，大家还会看到在全国各地的售楼处翻涌的维权潮。
金九歇菜，银十好不热闹。
03
2018年十月局势已定，声音嘈杂。这时候的购房者应该学会仔细聆听，不要被信息误导。
首先主动去查自己所在城市的土地流拍情况，如果土地市场依旧火热，说明长预期还在。这个城市属于大涨小跌的后者。
然后去判断开发商降价潮里面的声音。如果一个楼盘破天荒地给了你超大折扣，不要因为大减价去上车，而是要求证周边二手房和这个楼盘的价差是多少，如果打折后的新房比二手房价格还高，那就证明是之前房价定的太高，还有空间，可以继续等待。
这个时候开发商的降价促销广告会满天飞，你要认真判断是真心诚意还是虚情假意，因为大部分是打着降价促销的幌子拉客的，要么之前承诺赠送的车库不送，面积不送了，要么是装修质量下降了，到头来依旧没买到便宜，如果能买到因资金流转不开而放弃价格的盘最好。
多去跑盘，观察各个地段的开发商打折情况，房价坚挺绝不降价的地段，说明这个区位价值好，这个时候去找此地段的次新二手房，因为楼市下行二手房业主往往比开发商更容易被说动，可以淘到笋盘。
这个时期对期房谨慎再谨慎，历史上每到房价下行周期，卷着预售款逃跑的开发商比比皆是，这时候一定要选对有保障的品牌开发商，不然两年之后你就是那个穿着白体恤，扛着维权大旗在售楼处门口从早喊到晚的苦逼业主了。
延伸阅读：
郁亮讲话全文
当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化，此外南方区域新业务发展走在集团的前面，这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。在这样的宏观形势下，我给大家讲一讲集团正在做的四件大事：
第一件事：战略检讨
这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在 2012 年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。
而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现，比如 2012 年我们的研究报告中提到：中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制，因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间，不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多，已经超出了当初的研究。
对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题，难道只是行业或者经济出现了问题？
今天我们所面临的转折是全方位的：政治、 经济、国际、军事等方方面面。上世纪 90 年代实施宏观调控时，出现明星逃税被判刑的案例，为什么 20 年之后又出现类似的情况？因为在社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免，所以大家不要认为这仅仅是行业的问题。
在这一背景下，我们必须对战略进行检讨，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。
在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”。这是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。
这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨，希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。
从这个角度出发，当我们学会从底线去思考问题的时候，就很容易找到正确的方法。我们在对大形势的理解和认知方面务必达成一致，这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题， 避免了很多麻烦。
集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。
第二件事：业务梳理
之前我们对开发业务一直很有信心，现在看来也并非如此，因为我们中大多数人没有经历过 2008 年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。
在政策调控后，我们发现自己失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控。
……
比如，滴滴的小概率事件却让公司命悬一线，碧桂园的一系列事故造成非常大的麻烦。我们可以问一下自己，我们是否存在类似的情况？正是因为诚实、低调、忧患意识我们才躲过一劫。类似的还有一 些小概率事件，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、 政治上的负面事件等等，一旦发生，我们业务只有关门。
所以对于小概率、高风险事件，我们需要认真梳理，如何确保风险可控。从自如的案例反思，这个行业的社会接受度为什么这么低：因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方，最可怕的是这是整个社会的共识，政府和知识界也站在普通民众这一边，来共同面对大资本和大企业。
在这种转折面前，我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。我们要认真做好事情、心安踏实、不求出名，因此集团梳理的第二个原则是风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整。
……
除以上情况外，万科可以给政府进行代建，但是需要考虑政府财政压力下的资金回收风险。当初开展这项业务是为了提高万科的建造能力，包括装配式工业化等等。 但如果万科没有独门秘籍，只是依赖和消耗万科自身原来积累的资源，就没有做的意义。所以说，开展 3 年仍然严重依赖于万科内部资源的业务，我们不做。
……
最近在看一本书——《时运变迁》，书中描述的时代中日元升值，但美国贸易逆差并没有减少，日本出口也没有下降。其实贸易问题、经济问题、外部打击都不成为日本经济必然衰退的理由，只要内部的基础结构稳定，就仍然可以保持竞争力。我们一家企业没有问题、每个企业没有问题，中国就不会有问题。最可怕的是，我们的结构是混乱的，队伍是庞大的，动作是分散的，目标是不聚焦的，这样我们才会出大问题。
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