借名买房权威案例裁判规则

文章来源：民事法律参考

中国审判案例要览

1.当借名买房合同损害社会公共利益时，该行为无效

双方借名买卖诉争房屋时，政府部门对当事人购房资格限购令尚未颁布，二人借名买卖的原因在于规避信贷政策。如果当时以借名人的名义购房，有可能银行不予批贷，或者银行批贷的利率较高。也就是说，当时的政策并非不允许借名人购房，仅是对借名人的贷款行为予以限制。因此，案涉借名买房的行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以不应当支持出名人合同无效的主张。如果本案购房行为在有关第三套房屋限购令颁布之后，案件的最终认定又会有所不同。这是因为，不允许已有两套以上房屋的当事人购买第三套房屋，已经成为政府明令，此时，当事人之间的借名买房行为损害的则是社会公共利益，应当受到禁止。

案号：（2010)二中民终字第19950号

审理法院：北京市第二中级人民法院

2.房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效

在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。

案号：（2010）二中民终字第19950号

审理法院：北京市第二中级人民法院

3.“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人

在现实中当事人或出于各种目的“借名买房”，在一些情况下有可能违反行政法规，除非其违反的是行政法规中的效力禁止性规定，侵犯了国家、集体或者他人的利益，在真正的买房人主张权利时应当审慎地对证据进行查明和认定，并对其权利进行确认和保护。在该类案件中，真正的购买人往往不能举出直接证据证明自己系房屋的真正权利人，但是在真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系真实购房人的情况下，即应当确认其系真正的房屋产权人。

案号：（2009）—中民终字14975号

审理法院：北京市第一中级人民法院

4.借用他人名义买房产生的纠纷中，不能简单以协议约定的过户条件已成就为由要求被借名人过户，而仍应严格审查借名人是否实际出资

借用他人名义买房的纠纷中，即使双方签订协议书约定被借名人应在实现借名买房目的后将房产过户给借名人，亦不能简单以协议约定的过户条件已成就为由要求被借名人过户，而仍应严格审查借名人是否实际出资，否则，借名人未出资即获得房屋产权、被借名人出资却被剥夺产权将显失公平。

案号：（2012）厦民终字第2040号

审理法院：厦门市中级人民法院

5.不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持

非北京户口当事人以北京户口当事人名义买房，并将房屋登记在对方名下，后请求过户的，因其不具有在北京购房资格，无法办理过户手续，法院不予支持。

案号：（2013）一中民终字第8594号

审理法院：北京市第一中级人民法院

6.借名购房约定房屋归出资人所有的，该约定不足以对抗物权登记的效力

当事人自己出资以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定房屋归其所有的，该约定不足以对抗物权登记的效力。房屋变更登记至第三人名下的，当事人无权主张房屋所有权。

案号：（2013）二中民终字第14036号

审理法院：北京市第二中级人民法院

7.违反法律规定进行经济适用房买卖原则上应认定买卖合同无效

根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。双方签订的房屋买卖合同违反相关法规的规定，且损害社会公共利益的应属无效。进行经济适用房买卖，双方在主观上均存在过错应根据各自的过错承担相应的责任。

案号：（2009)民字第2254号

审理法院：北京市昌平区（县）人民法院

人民司法案例

8.借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力

实际出资人借用他人名义购买经济适用房的，借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。

案号：（2014）北民再字第3号

审理法院：天津市河北区人民法院

人民法院案例选

9.违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效

“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

案号：（2014)浙甬民二终字第559号

审理法院：宁波市中级人民法院

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