他违约我解除合同，法院怎么判我输？——解除合同有学问
作者｜今海瑞律师事务所首席合伙人 刘海亮律师
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张总给我吐槽：
“刘律师，我与别人签了合同，别人不按约定履行合同，我一气之下解除了合同，结果对方给我打官司，我还得赔他钱，法院说我违约，这还有天理吗？”
这种事情，不奇怪。
但并不是没有天理：法院并没错判，问题还是出在张总这里。
为什么呢？
因为，法律上的好多事情，不是看上去的那么简单。
就算张总所说对方违约确定无疑，问题是：
对方违约，你解除合同就对吗？
律师告诉你：不一定！
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这合同中的违约，在实践中可是有很多种的。
按照违约行为发生时间，可以分为“预期违约”和“实际违约”。
预期违约，指的是当事人一方在合同规定的履行期到来之前，明示或者默示其将不履行合同。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）第578条规定了预期违约制度，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”
实际违约指的是，在合同履行期限到来以后，当事人不履行或不完全履行合同义务。
实际违约又分为：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行、其他不完全履行的行为。
张总，你来看看，对方的违约属于哪种情形？
这么多类型，难道只要对方违约，你就可以解除合同？
回答是：NO！
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请看民法典的规定：（括号内为笔者所加）
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。（协商解除）
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。（约定解除事由发生）
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（不可抗力：致使不能实现合同目的）
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（拒绝履行：明示/默示不履行、主要债务）
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（迟延履行：主要债务、催告未履行）
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（迟延履行/其他违约行为：不能实现目的）
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。（持续履行不定期合同：随时解除）
也就是说，基本上是只有这些情形出现，才符合解除合同的条件，守约方才可能提出解除合同。
那张总会说：我解除合同，符合上面的一种情形啊，那为什么还输了官司呢？
那是你因为你忽略了这一点：
解除合同也要按照法律规定来办。
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解除合同也不是说解除就立马解除，需要履行一定的程序。对此，法律也有规定：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
也就是说，就算你符合解除合同的条件，你还得给对方通知。
张总瞪大了眼睛，说：我也通知对方了啊，为什么还是输了？
都符合解除的条件，也通知了对方，你还是输了，可能有两个原因：
一是通知不符合要求！
二是你已经无权解除了！
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关于给对方发的通知不符合要求。
我以前写过一篇文章，里面详细写了该怎么邮寄你的通知。你可以点击下面这张图片进行查看。
不这样邮寄，大概率会起不到通知的作用。
请看案例：
2015年12月，原告将涉案房屋出租被告作库房使用，租期自2015年12月至2016年12月，租金按半年支付。
因被告未按照合同约定的时间支付第二次租金，原告于2016年7月委托律师向被告邮寄律师函通知解除租赁合同。后，原告提起诉讼，要求被告归还租赁房屋，支付至腾房之日止的租金。
法院审理认为：对原告提出的被告立即搬离租赁房屋、支付至腾房之日租金的诉讼请求，因被告辩称其并未收到原告邮寄的解除合同通知，且原告提交的邮寄单上未注明邮件名称且无签收人签名。对于原告的该请求，不予支持。
案例来源：中国裁判文书网案号：（2016）陕0102民初4642号
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关于“无权解除”，并不是没有解除权，是因为：
这解除权有“保质期”！
你提出解除合同不是时候，晚了。
因为你的解除权已经过了行使期限，解除权消灭了。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
请看案例：
2013年11月18日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定被告应在2014年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告；出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。
在逾期近两年的2016年12月8日，原告以迟延交付为由通知被告解除合同。
法院审理认为：本案中，原告的合同解除权行使期限为约定交房期限逾期30日后一年内，故原告在2016年12月8日发出的解除合同通知不发生合同解除的效力，对原告请求解除合同的诉讼请求，不予支持。
案例来源：中国裁判文书网案号：（2017）皖1824民初77号
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你看，对方违约了，你想解除个合同，看着简单，操作起来，复杂着呢。
弄不好，有理还得输官司！
我看你有法律问题的时候，还是找专业律师吧。下次，我起草一个解除合同的流程供各位参考，记得来看哈！